Kennis van VvE Zaken

Help ik heb een wanbetaler, wat nu, Vve Centraal

Naar aanleiding van een eerder bericht wat in ging op wat te doen wanneer servicekosten niet betaald worden wilde ik meer weten over de te nemen stappen voor het daadwerkelijk betaald krijgen van achterstanden. Ik kwam in contact met Ard Haan, gerechtsdeurwaarder bij BoitenLuhrs . In een zeer onderhoudend gesprek is mij uitgelegd welke stappen een VvE kan en moet nemen om onder ander de service kosten betaald te krijgen en waar het meestal fout gaat. En, uit de vele voorbeelden die in ons gesprek aangehaald zijn blijkt dat er behoorlijk wat fout kan gaan. Voor u het weet kan de achterstand niet meer geïnd worden.

In dit artikel zal ik de verschillende fases behandelen en eindigen met een checklijst die u zal helpen bij het betaald krijgen van achterstanden. Deze checklist heeft niet alleen betrekking op de periodieke voorschotten, een ander woord voor servicekosten, maar ook op eenmalige bijdragen om bijvoorbeeld achterstallig onderhoud uit te voeren.

Wat is brengschuld

Voordat ik door de verschillende fasen van het hele traject heen loop is het goed om te weten dat het betalen van voorschotten of eenmalige bijdragen geclassificeerd zijn als een brengschuld.

Breng schuld, De definitie die ik gevonden heb is dat het een schuld betreft die voldaan moet worden op de plaats waar de schuldeiser woont of bedrijf houdt. Een brengschuld is een financiële verplichtingen die voortvloeien uit een overeenkomst conform de wet. Als lid van een VvE wordt van u geacht om het overeen gekomen bedrag voor de in de overeenkomst (bepaling van de servicekosten) vermelde betaaldatum te voldoen. Vaak wordt dit aangeduid met een zin die bepaald dat de voorschotten voor de eerste van de maand betaald dienen te worden.

Wanneer een verplichting een brengschuld betreft, dan is het niet noodzakelijk om aanmaningen te sturen. Elk lid van de VvE is verplicht om zich aan de afspraken te houden en ervoor zorg te dragen dat deze aan zijn verplichtingen voldoet.

Incassobesluit

Voor het extern uit kunnen zetten van de vordering is het noodzakelijk dat u als bestuur van een VvE door de vergadering toestemming krijgt voor het uit handen geven van vorderingen middels het nemen van een zogenaamd incassobesluit. Om er zeker van te zijn dat dit actueel blijft is het aan te raden om dit besluit ook jaarlijks op de agenda te zetten en te verlengen.

U kunt meer lezen over het incassobesluit en de mogelijkheden op basis van het modelreglement in het eerder genoemde artikel. Zet het incassobesluit nu al op de agenda van de eerste komende vergadering en wacht niet tot er een reden is om een vordering uit handen te geven.

Het hebben van een incassobesluit is de eerste vereiste waar iedere externe incasseerder naar zal vragen. Zonder dit besluit is er geen rechtsgeldigheid. Waarom dit belangrijk is zullen we later in dit artikel beschrijven.

Fasen in het incasso traject.

Zelf Aanmaningen sturen

Het is geen verplichting om aanmaningen te sturen vanwege de brengschuld, maar het is zeker wel aan te raden om twee aanmaningen te sturen. Er kunnen verschillende redenen zijn om niet aan de verplichtingen te voldoen. Door het sturen van twee aanmaningen geeft u het lid van de VvE in ieder geval de mogelijkheid om te reageren waarom niet aan de verplichtingen voldaan is.

Er zijn verschillende voorbeelddocumenten die u kunt gebruiken en het advies is om in ieder geval in de aanmaning op te nemen dat, wanneer u geen reactie of betaling heeft ontvangen voor een bepaalde datum, alle daarop volgende kosten voor rekening van de wanbetaler zijn.

Incasso uitbesteden

Als de inspanningen van de beheerder van de VvE niet hebben geresulteerd in een betaling van de achterstand, dan komt het moment dat u de vordering uit handen gaat geven.

Voordat u de vordering uit handen kunt geven is het van belang om te controleren of aan de volgende voorwaarden is voldaan.

  • Is er een incassobesluit
  • Is het besluit rechtsgeldig
  • Is voldaan aan alle voorwaarden
    • Zijn de notulen goed gekeurd
    • Uitnodiging
    • Agenda vooraf kenbaar gemaakt
    • Minimale tijd tussen uitnodiging en vergadering
    • # aanwezigen en # stemmen
    • Is het een eerste of een tweede vergadering en is dit als zodanig kenbaar gemaakt.
  • Is er een presentielijst aanwezig
  • Is de periode waarin de besluiten kunnen worden aangevochten verstreken.

Als u punten mist in uw dossier, dan is het aan te raden om deze als nog in het dossier te krijgen, eventueel door één of wanneer noodzakelijk twee vergaderingen te organiseren waarin wel wordt voldaan aan de voorwaarden. Het gevolg is dat er een extra vertraging in het collectie traject kan ontstaan.

Verweer

Op het moment dat u de vordering overdraagt naar een externe partij dan zullen zij in de regel ook eerst een strenge aanmaning sturen. Dit is om de wanbetaler alsnog de mogelijkheid te geven om te reageren en te betalen. De termijn die hiervoor gehanteerd wordt is verschillend, maar deze is in ieder geval een stuk korter. In mijn gesprek kwam naar voren dat de eerste actie een reactietermijn heeft van 3 werkdagen en de volgende actie een reactietermijn van  2 dagen om de wederpartij alsnog de mogelijkheid tot verweer te bieden.  In totaal dus 5 werkdagen vanaf het moment dat de externe partij de eerste brief heeft verzonden.

Dagvaarding

Als er nog geen betaling of verweer is ontvangen, dan zal overgegaan worden tot het opstellen van de dagvaarding. De deurwaarder gaat dan langs bij de wederpartij om deze uit te nodigen om voor de rechtbank te verschijnen. Er dient minimaal 8 dagen te zitten tussen uitbrengen en afgeven van de uitnodiging en de daadwerkelijke zitting.

Tijdens de zitting wordt de casus bekeken en zal de rechter een vonnis opstellen. Bij een veroordeling al dan niet bij verstek (ofwel het niet verschijnen van de wederpartij) zal overgegaan worden tot het opstellen van het beslag. Hier gaat over het algemeen 3 tot 4 weken overheen voordat dit beslag is opgesteld. In dit beslag wordt het vonnis betekend ofwel staat aangegeven dan binnen een bepaalde termijn betaald moet worden. Is dit niet het geval dan zal er alsnog beslag gelegd worden.

Verzet

De wederpartij kan zich nog verzetten tegen het vonnis, dit heeft geen gevolgen voor de beslaglegging, want, zo is de redenatie, de wederpartij heeft immers een groot aantal mogelijkheden gehad om te reageren.

Executie

Als laatste middel om betaling te verkrijgen is het overgaan tot een executieverkoop.

Verschillen tussen Incasso, Deurwaarder & Advocaat

Incasso

Deurwaarder

Advocaat

Tarifering

No cure No pay Abonnement Dossierkosten
Incasso kosten
Informatie kosten*
Uurtarief
No Cure No PayAbonnement

Activiteiten

Incasso
Procederen tot € 25.000
Incasso
Procederen tot € 25.000
Executie
Incasso
Procederen

Vereisten

Vrije Vestiging KBVGBeëdiging Orde Van advocaten

Kosten per fase

Vrij te bepalen BtagTarieven staan vast Uurtarief
*Informatiekosten niet gemaakt voor het uitvoeren van een ambtshandeling mogen niet in rekening gebracht mogen worden bij de debiteur.

Doorlooptijd

De doorlooptijd van het totale traject is erg afhankelijk van inspanningen en kan zonder veel problemen langer dan een jaar duren. Het is wel belangrijk om de doorlooptijd van het traject erg goed in de gaten te houden. De grootste problemen ontstaan wanneer er een achterstand is en de wederpartij zijn appartement heeft verkocht. Het verhalen van de betalingsachterstand bij verkoop is bij wet beperkt tot het huidige en afgesloten boekjaar. Wanneer de opgebouwde schuld ouder is dan deze periode is het niet meer mogelijk om dit geld bij overdracht in te laten houden op bij de overdracht en blijft de vordering open staan bij de wederpartij.

Incasso checklist

  • notulen
  • aantal stemmen en aanwezigheid
  • goede uitnodiging incl. agenda en rekening houdend met doorlooptijd
  • reactie wel niet aanwezig
  • machtiging verspreiden
  • eventueel tweede vergadering + aangeven dat het om het nemen van besluit gaat
  • 2 aanmaningen versturen incl. mededeling dat alle kosten voor rekening komen van de wanbetaler
  • Goedkeuring van de vergadering hebben middels incasso besluit
  • Contact opnemen met incasso/deurwaarder/advocaat
Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

4 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.