Kennis van VvE Zaken


Notaris en de VvE


Welke rol speelt de notaris bij de VvE?

In dit artikel bespreek ik de rol van de notaris bij de splitsing in appartementsrechten en de oprichting van de VvE. De notaris speelt echter niet alleen in het begin stadium een rol bij de VvE. In een volgend artikel zal ik de rol van de notaris ná de splitsing en oprichting van de VvE bespreken.


Appartementsrecht

Als eigenaar van een appartementsrecht bent u binnen een gebouw gerechtigd tot een privé gedeelte binnen het gebouw (bijvoorbeeld uw woning en/of berging) en tot een gemeenschappelijk gedeelte binnen het gebouw (bijvoorbeeld de entreehal, galerij en/of de fundering en gevels). Binnen het gebouw bevinden zich meerdere appartementsrechten en daardoor (hoogst waarschijnlijk) meerdere appartementseigenaren. De spelregels tussen de verschillende eigenaren dienen op de een of andere manier te worden vastgelegd. Een groot deel van die vastlegging gebeurt al in een zeer vroeg stadium.

De eigenaar van het gebouw

Een eigenaar van een gebouw, vaak een ontwikkelaar of belegger, kan zijn gebouw in delen verhuren en/of in delen verkopen. Om te gaan verhuren behoeft de eigenaar het gebouw niet juridisch op te splitsen, voor verhuur is het plaatsen van tussenwanden voldoende.[i]

Echter indien de eigenaar over wil gaan tot verkoop van het gebouw in delen, dan zal de eigenaar rechten moeten creëren die hij aan kopers kan overdragen, immers de kopers willen een juridisch eigendomsrecht verkrijgen waarop zij vervolgens een hypotheekrecht kunnen vestigen om de aankoop te kunnen financieren. Deze rechten zijn de zogenaamde appartementsrechten. Wanneer de eigenaar hiertoe over wil gaan zal een splitsingsakte moeten worden opgesteld.

De splitsingsakte

De splitsingsakte is een notariële akte waarin een groot deel van de spelregels tussen de verschillende appartementsrechten wordt vastgelegd. Voor het opstellen van een splitsingsakte is de notaris nodig.

De notaris bespreekt met de eigenaar hoe het gebouw opgedeeld gaat worden en welke regels er tussen de appartementsrechten moeten gelden. Deze regels worden in de splitsingsakte opgenomen. In de splitsingsakte wordt voor de algemene regels over het algemeen aangesloten bij het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten. Het meest recente modelreglement stamt thans uit 2006.[ii] Onderdeel van de spelregels tussen de eigenaren is het benoemen van de privé gedeelten van het gebouw en de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Een eigenaar dient zijn privé gedeelte (in de meeste gevallen) zelf te onderhouden en alle eigenaren tezamen zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. In de meeste splitsingsakten is de benoeming van de privé gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten opgenomen in artikel 17.

De notaris en de eigenaar zorgen er ook voor dat er een splitsingstekening wordt opgemaakt. Op deze tekening wordt elk appartementsrecht weergegeven. Ook worden de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw duidelijk op deze tekening weergegeven.

De splitsingsakte en de splitsingstekening worden in de openbare registers ingeschreven. Zij zullen bij disputen tussen eigenaren duidelijkheid verschaffen over bijvoorbeeld de grootte van een appartementsrecht en voor welk deel een appartementseigenaar verplicht is bij te dragen in het onderhoud van het gehele gebouw.

Een belangrijk onderdeel van de splitsingsakte is het deel waarin de Vereniging van Eigenaren wordt opgericht.

De VvE en de splitsingsakte

De Vereniging van Eigenaren wordt opgericht in de splitsingsakte. In de splitsingsakte wordt met betrekking tot de oprichting van de VvE onder meer bepaald hoe de benoeming van het bestuur van de VvE plaats vindt, hoe een vergadering van de VvE bijeen wordt geroepen en hoeveel stemmen elke appartementseigenaar mag uitbrengen wanneer gestemd wordt over belangrijke zaken binnen de VvE. Deze zaken kunnen later niet zomaar door de VvE worden gewijzigd. Daarvoor is een aanpassing/wijziging van de splitsingsakte nodig. Ook dit zal ik in mijn volgend artikel bespreken.

De VvE kan bepaalde zaken die niet of niet volledig in de splitsingsakte zijn geregeld zelf regelen. Hiervoor kan de VvE een huishoudelijk reglement opstellen. Hierin kan bijvoorbeeld geregeld worden of eigenaren huisdieren mogen houden, wat voor eisen er worden gesteld aan de geluidsdemping van de vloerbedekkingen in de appartementsrechten, etcetera. Het huishoudelijk reglement kan overigens ook bij de splitsingakte worden vastgesteld. In dat geval wordt het huishoudelijk reglement ook ingeschreven in de openbare registers. Anne Vermeulen heeft hierover op 13 augustus jl. een artikel op deze site geplaatst.

De splitsingsakte binnen een gebouw waarin meerdere functies zijn onderverdeeld

Wanneer in een gebouw niet alleen woningen zijn gelegen, maar bijvoorbeeld ook winkels en kantoren, is een enkele splitsingsakte vaak niet voldoende om alle regels tussen eigenaren duidelijk op papier te zetten. In dergelijke gevallen wordt gebruik gemaakt van meerdere splitsingen in appartementsrechten binnen één gebouw. In een volgend artikel zal ik u hierover nader informeren.

Slot

De splitsingsakte is voor de eigenaar van een appartementsrecht erg belangrijk, immers hierin staan de rechten en verplichtingen (waaronder de verplichte bijdrage aan het reservefonds van de VvE) van de eigenaar van een appartementsrecht.[iii] Voordat iemand overgaat tot aankoop van een appartementsrecht adviseer ik dan ook om de splitsingsakte (en de splitsingstekening) goed te bestuderen en eventuele vragen en/of onduidelijkheden bij de (makelaar van de) verkoper neer te leggen. Mocht deze u geen uitsluitsel kunnen geven, laat u dan nader adviseren, bijvoorbeeld door de notaris bij wie u de leveringsakte wilt laten passeren.

[i]

Afgezien van eventuele vergunningen e.d. Hierop wordt in dit artikel niet ingegaan.

[ii]

Alle modelreglementen zijn te downloaden bij de documenten op www.vvecentraal.nl of te vinden op www.notaris.nl.

[iii]

In dit artikel zijn voorbeelden opgenomen voor wat betreft zaken die kunnen worden opgenomen in de splitsingsakte. Uiteraard zijn dit slechts enkele voorbeelden en kunnen deze in een specifiek geval afwijken van hetgeen in dit artikel is opgenomen.

Over de auteur

Kandidaat Notaris
Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

8 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.