Kennis van VvE Zaken


RecreatieparkVvE in het buitenlandVvE Zaken

De Turkse VvE ofwel Kat Malikleri Kurulu

VvE in Turkije ofwel Kat Malikleri Kurulu

VvE in Turkije ofwel Kat Malikleri KuruluIn dit vierde artikel in de reeks van Verenigingen van Eigenaars kijken we dit keer naar Turkije. Er zijn veel Nederlanders die een tweede huis hebben in een van de vele mooie badplaatsen of grote steden van Turkije. Een favoriet vakantie land en samen met het interessante investeringsklimaat een mooi land om in te investeren.


Met dit artikel zal ik een duidelijk overzicht geven van de overeenkomsten en de verschillen tussen de Nederlandse VvE en de Turkse. Om er zeker van te zijn dat de feiten kloppen hebben we contact gezocht met Mr. S.T. Kroon-Özyurt, Advocaat in het Turkse Recht  en zij wilde graag meewerken aan het opstellen van dit artikel.

Definities & Turkse Terminology

Kat mülkiyeti Kanunu: gebouwencomplex wetgeving, de gehele tekst van deze wetgeving vindt u hier
Karar defteri : het register van besluiten
Tapu Senedi: eigendomsbewijs
Kat irtifaki: akte van splitsing
Kat mülkiyeti: eigendoms akte
Toplu yapilar: complexen met meerdere gebouwen
Turkse naam: Vereniging van Eigenaars
Aidat : Service Kosten
Gelir defteri: inkomstenboek; moet het bestuur van de VvE bijhouden
Gider defteri: uitgavenboek; moet het bestuur van de VvE bijhouden.
Yönetici  : bestuurder, voorzitter
Yönetim kurulu : bestuur of VvE
Yönetim plani: Bestuursplan

Oprichting van de VvE in Turkije.

Voor de oprichting van de VvE in Turkije een feit is moet er aan een aantal voorwaarden zijn voldaan. Als eerste dient er een Bestuursplan (yönetim plani  ) te zijn. Dit kan vergeleken worden met het reglement van de Nederlandse VvE. Zodra deze door  de alle eigenaren is ondertekent, wordt de VvE opgericht en wordt deze bij het Kadaster ingeschreven.Zodra deze door een notaris is geformaliseerd wordt de VvE opgericht en wordt deze bij het Kadaster ingeschreven. Een verschil tussen de Kat Malikleri Kurulu en de Nederlandse VvE is dat deze in Turkije geldt voor zowel appartementen en woning complexen en dat in Nederland de VvE van rechtswege alleen geld bij een splitsing. De wetgeving voor complexen zoals een vakantiepark worden hier niet in meegenomen

In dit bestuursplan kunnen regels worden opgesteld voor het gebruiken van gezamenlijke ruimtes, onafhankelijke eigen ruimtes (zoals, woningen of bedrijfspanden), algemene uitgaven, rechten en plichten van de eigenaren en het bestuur, toezichthouder, et cetera. Deze regels dienen niet in strijd te zijn met de dwingende wetgeving. Indien sommige onderwerpen niet opgenomen zijn in het bestuursplan, dan is de “gebouwencomplex wetgeving” (kat mülkiyeti Kanunu), van toepassing. Het is van belang om van zowel het bestuursplan als de kat mülkiyeti Kanunu op de hoogte te zijn, omdat de dwingende delen van deze wetgeving vaak niet in het yönetim plani  zijn opgenomen.

Bestuursplan & Verplichte documenten

Het bestuursplan is één van de wettelijk verplichte documenten, tijdens het verkrijgen van de eerste akte van splitsing (kat irtifaki) of de eerste eigendomsakte (kat mülkiyeti). De eigenaren van de appartementen of de huizen van het betreffende complex zijn vanzelfsprekend en verplicht lid van de VVE. Vanaf het moment dat  een appartement wordt aangeschaft, is de eigenaar lid van de VVE en bestaat er altijd al een bestuursplan welke bij het kadaster geregistreerd is.

Het is mogelijk om het bestaande, geregistreerde bestuursplan wijzigen, echter hiervoor  is een meerderheid van 80% van alle stemmen van eigenaren voor nodig. Indien deze meerderheid niet wordt gehaald, dan staat de mogelijkheid open om een gerechtelijke procedure te starten. De eigenaar kan zich in dit geval wenden tot het Kantongerecht van de plaats waar het onroerend goed zich bevindt.

Vergaderen & Besluiten

Dit eerste bestuursplan dient getekend te zijn door alle eigenaren. De eerste eigenaar is meestal de grondeigenaar en/of aannemer. De vereniging van eigenaren bestaat uit de eigenaren van alle onafhankelijke woningen in het huizencomplex of het appartementengebouw (-complex). Het appartementengebouw of het huizencomplex wordt door deze vereniging bestuurd. Elk onafhankelijke deel (iedere woning of bedrijfspand) heeft een stemrecht.

Een persoon kan tijdens een vergadering kan een vertegenwoordiger gemachtigd zijn door de eigenaar van het appartement. De gemachtigde mag niet meer dan 5% van de alle stemmen vertegenwoordigen. Als een appartementencomplex uit minder dan 40 woningen/appartementen bestaat, dan mag de vertegenwoordiger niet meer dan 2 eigenaren vertegenwoordigen. Denk hierbij aan de mogelijkheid dat een eigenaar meerdere machtigingen heeft verkregen van andere eigenaren. De eigenaren met meerdere huizen kunnen niet meer dan 1/3 van de alle stemmen hebben.

Karar defteri, ofwel het besluitenboek

De Vereniging van Eigenaren dient tenminste eenmaal per jaar bijeen te komen. Alle besluiten van de Vereniging dienen in een karar defteri te worden genoteerd. Het karar defteri dient door een notaris te worden bekrachtigd. Het bestuur van de VvE is verantwoordelijk voor het bijhouden van het besluitenboek.

Het besluitenboek dient tijdens de vergadering, door de aanwezige eigenaren, getekend te worden. Alle pagina’s van het boek wordt aan het begin bekrachtigd door de notaris en aan het eind van het jaar wordt dit boek door de notaris afgesloten. Naast het besluitenboek zijn er ook boeken als inkomstenboek (gelir defteri), uitgavenboek (gider defteri)

Nietig verklaren

De Vereniging van Eigenaren is verplicht minimaal één keer per jaar te vergaderen. De complexen met meerdere gebouwen (toplu yapilar) dienen minimaal één keer per twee jaar te vergaderenDeze vergadering kan met de doublé meerderheid belegd worden (met de meerderheid van eigenaren en met de meerderheid van hun grondaandelen). Indien de betreffende meerderheid niet aanwezig is, dient een tweede vergadering maximaal 15 dagen later belegd te worden met de aanwezigen. Er dient minimaal 7 dagen te zitten tussen deze eerste en de tweede vergaderdatum. Indien de plaats, datum, tijd en de agendapunten van de vergadering niet 15 dagen van te voren schriftelijk aan alle eigenaren worden vermeldt, dan kan deze vergadering nietig verklaard worden.

Besluitvorming & Stemverhouding

Bij de Turkse VvE wordt een onderscheid gemaakt naar het onderwerp van het besluit en de stemverhouding die nodig is om een rechtsgeldig besluit te kunnen nemen. Het betreft stemmen met doublé meerderheid of unanimiteit.

Voorbeelden van beslissingen die met de doublé meerderheid (meerderheid van eigenaren en meerderheid van hun grondaandelen) genomen kunnen worden:

  • Nuttige veranderingen en toevoegingen in de gezamenlijke ruimten. Kosten daarvan worden vergoed door de eigenaren, welke hiervan gebruik kunnen maken. Eigenaren zullen deze kosten verdelen, naar gelang hun gebruikspercentage. Indien het een luxe en aanzienlijk dure verandering betreft, waar de eigenaren niet mee hebben ingestemd omdat ze hiervan geen gebruik kunnen of willen maken, dan hoeven deze eigenaren de kosten hiervoor niet te betalen;
  • Kiezen van de Bestuur en Toezichthouder.

 Voorbeelden van beslissingen die met unanimiteit genomen moeten worden:

  • Indien een onafhankelijk deel (privé ruimte) van het complex bij het kadaster als een woning geregistreerd staat, maar de eigenaar deze woning bijvoorbeeld als bar, club, restaurant, winkel etc. wil gebruiken, dan dienen alle eigenaren vooraf unaniem hiermee in te stemmen;
  • De veranderingen en toevoegingen welke een effect hebben op het gehele complex. Bijvoorbeeld indien men een groot reclamebord aan het gebouw wil bevestigen;

Wanneer een onafhankelijke deel van het complex bij het kadaster geregistreerd staat als een woning of als een bedrijfspand, mag nooit door de beslissing van de eigenaren ingezet gaan worden voor  gezondheidszorg (zoals ziekenhuis, apotheek of een kliniek). Voor deze sector gelden namelijk andere wettelijke eisen.

Checklist voor de Turkse VvE

  • Laat het huidige bestuursplan vertalen en neem deze heel goed door
  • Controleer exact wat wel en niet is toegestaan (huisdieren etc.)
  • Informeer exact hoe de algemene kosten zijn geregeld, wanneer er vergaderingen zijn, et cetera.
  • Informeer naar de servicekosten van de VvE
  • Vraag naar het financiele verslag en eventuele schulden of toekomstige additionele uitgaven

 

  • Een groot deel van de dwingende wetgeving van het gebouwencomplex, wordt niet opgenomen in het bestuursplan.
  • Bestudeer de dwingende wetgeving van het gebouwencomplex goed.
  • Schakel juridische begeleiding in bij aankoop van een appartement in Turkije
  • Schakel deskundige begeleiding in bij de opstellen van een bestuursplan.

 

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

7 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.