Van A naar B: van MOP naar MUP!

Van A naar B, van MOP naar MUP - VvE Centraal

Van A naar B, van MOP naar MUP - VvE Centraal“Wat kan ik verder met de Meerjaren Onderhoud Plan (MOP)?” ook bekend als Meer Jaren Onderhoud Plan (of MJOP), Meerjaren Onderhoud Begroting (MOB), Meer Jaren Onderhoud Begroting (MJOB), hoor ik vaak. Met een goede MOP heeft u het juiste instrument in handen om daaruit een MUP samen te stellen (Zie: “MOP, MJOP, MOB, MJOB?”). Zo heeft u sturing op het uit te voeren onderhoud en daarmee behoudt van de (kapitaals) waarde van uw bezit: uw appartement en het complex waar dat appartement deel van uit maakt.

Opnieuw vakjargon: MUP of Meerjaren Uitvoerings Plan. Het is niet zo ingewikkeld. Zie de MOP als het spaarplan van de VvE. Het meerjarenplan waarin voor alle onderdelen waaruit het complex bestaat een ‘spaarpotje’ maakt ingeval van veroudering of schade (Ezelsbruggetje: MOP heeft de O van Oppotten).

Met dat spaargeld pleegt de VvE onderhoud. En ook dat onderhoud gaat volgens een vooraf overdacht plan. De beschrijving van dat uitvoeringsplan is de MUP, of Meerjaren Uitvoerings Plan (Ezelsbruggetje: MUP heeft de U van Uitgeven). Een MUP heeft een planninghorizon van 5 jaar.

Dat uitgeven van geld aan onderhoud gaat, als alles goed geregeld is binnen de VvE, in grote lijnen, als volgt:

  • In uw rol als bewoner(+ houder appartement recht) benoemt u uw toekomstvisie op uw woning, uw woonomgeving en uw wensen als gebruiker van uw woning en uw complex;
  • In uw rol als mede-eigenaar legt uw gezamenlijk (in de ALV) bij de gemandateerde (het Bestuur van de VvE) de visie op uw complex neer. Dat zijn de uitgangspunten voor het beleid die het bestuur van de VvE van de mede-eigenaren meekrijgt;
  • In uw mogelijke rol als bestuurder bent u verantwoordelijk voor het (doen) opstellen van de bij die visie behorende MOP en MUP en de handhaving en naleving ervan.

Zo ontstaat duidelijkheid over allerlei onderhoud en de manier waarop, wanneer en hoe onderhoud geregeld is. Daarmee is ieder lid van de VvE helder en juist geïnformeerd. En heeft u antwoord op vragen als: Waarom gaan wij dit jaar schilderen, terwijl er volgend jaar voegwerk wordt vernieuwd? Welke aannemer komt voor welke taken en op welke manier ben ik, als klant, daarbij betrokken (en ontzorgd)?

Samenvattend: een MUP is niets meer of minder dan het clusteren van onderhoud-activiteiten/-kosten binnen onderhoud scenario’s. Dit aan de hand van een aantal afwegingen (bijvoorbeeld) op basis van: terugverdientijd, uitvoeringsmogelijkheden; aspecten (Veiligheid, Gezondheid, Bruikbaarheid, Energie, Milieu, Maatschappelijke waarde), prioriteit (Urgentie en/of Acceptatie), enz.

Laat u nooit afschrikken door dit alles! Nogmaals: het lijkt ingewikkeld, maar dat is het niet.

Twee TIPS

1: Vraag altijd aan uw adviseur om het u het plan (MOP en/of MUP) goed uit te leggen;

2: Vraag altijd een korte (of lange) toelichting bij jargon. Adviseurs (en vaklieden) zijn vaktechnisch “besmet”. Zij vinden dat jargon zo gewoon, dat zij meestal niet snappen dat hun klant daarop afknapt. Zie dat daarom alstublieft door de vingers, maar vraag wel door totdat u weet waarover het precies gaat!

In een volgende artikel meer over de MOP en de daaruit voortkomende afdrachten, die de ‘Bruidsschat’ van VvE vormen.

Tags:
1 Reactie
  1. S. Vansteenbrugge 5 jaar geleden

    Als opsteller van het MJOP maak je keuzes. De keuzes zijn niet in alle gevallen technisch van aard, maar deze hebben ook te maken met esthetische eisen van de klant. Ik merk dat hier niet altijd bij wordt stilgestaan en de MJOP al snel wordt goedgekeurd. Bespreek daarom altijd het MJOP!

    Een voorbeeld is de afwerkingen van trappenhuizen; er dienen keuzes gemaakt te worden voor de frequentie van het schilderwerk (wanden en plafond) en het vervangen van vloerafwerkingen. Theoretisch kunnen vloertegels tot 50 jaar blijven liggen (rekening houdend met reparaties), maar we zien dat deze in praktijk toch eerder worden vervangen (soms al na 15 jaar).

    De begroting:
    In de begroting is het goed om te beseffen dat er gebruik wordt gemaakt van eenheidsprijzen. Als voorbeeld noem ik het vervangen van een dakbedekking van 5 m2 (een losstaande berging), of het vervangen van een compleet dak van 1500 m2. Het grote dak zal tegen een lagere eenheidsprijs vervangen worden. Het is niet makkelijk voor een VvE-lid om de waarde van de eenheidsprijzen te beoordelen, maar vraag aan de opsteller hoe de prijzen tot stand zijn gekomen.

    Dit geldt eigenlijk voor alle grote posten in de begroting, en de posten die in de nabije toekomst liggen. We zijn er een voorstander van om concrete prijzen op te vragen bij leveranciers (aannemers) in de directe omgeving. De gereserveerde middelen sluiten daardoor minimaal aan bij de uitvoeringskosten. De daadwerkelijke uitvoering dient uiteraard in concurrentie aangevraagd te worden (onder gelijke voorwaarden!), waarbij je de partij uit het MJOP de kans geeft om in te schrijven.

    Enkele andere aandachtspunten:
    – Zorg ervoor dat prijzen door de jaren heen worden geïndexeerd (!). Doe dit niet vooraf omdat prijsstijgingen niet te voorspellen zijn.
    – Houd rekening met begeleidingskosten (tussen de 4,5% en 7%) en onvoorziene uitgaven (5%?).
    – Neem actuele onderhoudscontracten in het plan op en maak gebruik van deze relaties; vraag hen naar vervangingskosten (en de cyclus+jaar van uitvoering) van de installaties. Met name bij installaties geef dit een goed beeld van de onderhoudskosten, zoals bijvoorbeeld de liftinstallatie.

    Het MJOP is gericht op instandhouding, en houdt dus geen rekening met verbeteringen. Als VvE zou je geld kunnen reserveren voor aanbrengen (of verbeteren) van de isolatie, gelijktijdig met het vervangen van de dakbedekking. Zo zijn er nog andere kosten waarmee rekening gehouden zou kunnen worden.

    We zien dat er door de VvE weinig wordt gekeken naar de inhoud van het MJOP en de aanpak van de opsteller. De keuze wordt vaak gemaakt op basis van financiële overwegingen (de laagste prijs). Een MJOP is misschien voor 70% nauwkeurig op basis van standaard aannames, maar juist de persoonlijke keuzes van de VvE bepalen de nauwkeurigheid.

    De relatie met het reservefonds:
    Ook zien we dat de reserveringen van de VvE niet altijd aansluiting vinden met het MJOP en er door de VvE keuzes gemaakt dienen te worden. Vraag de opsteller van de MJOP mee te denken in een oplossing, zodat de MJOP aansluiting vindt bij de werkelijke situatie.

    De uitvoering:
    De uitvoering bepaalt uiteindelijk de onderhoudskosten. We zien nog te vaak dat er prijzen worden opgevraagd bij meerdere aannemers, waarbij aannemers nog te veel hun eigen voorwaarden kunnen bepalen. Vervolgens wordt op basis van de laagste prijs opdracht gegeven en sluit de kwaliteit niet aan bij het gewenste niveau, of volgen er meerwerken.

    Zorg ervoor dat in het voortraject keuzes worden gemaakt die een eenduidige prijs als gevolg hebben:
    – Eis een open begroting, zodat een eenduidig prijsvergelijk mogelijk is;
    – Laat de aannemer zelf de hoeveelheden opnemen en stel hoeveelheden niet verrekenbaar; dit voorkomt meerwerk als gevolg van verkeerde inschatting van de aannemer. Omschrijf de werkzaamheden tot in detail;
    – Leg betalingstermijnen vast (resterende termijn na oplevering, niet vooruit betalen, of met bankgarantie);
    – Vraag om referentieprojecten en contactpersonen;
    – Beschrijf hoe er met meerwerken wordt omgegaan (vooraf schriftelijk akkoord door opdrachtgever, kosten conform de ingediende begroting etc.);
    – Stel de voorwaarden van de aannemer niet van toepassing en bepaal eigen voorwaarden. De voorwaarden van de aannemer kunnen bepalingen bevatten over meerwerken en het afhandelen van geschillen.
    – Bepaal vooraf (redelijke) garantietermijnen;
    – Etc….

    Het komt er eigenlijk op neer dat je de regie neemt in de aanvraag en ervoor zorgt dat prijzen vergelijkbaar zijn. Het kan goed zijn om op je gevoel af te gaan bij de keuze van een aannemer, maar nog te vaak zien we dat dit meerwerken of financiële tegenvallers niet uitsluit.

    Stef Vansteenbrugge

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account