Kennis van VvE Zaken

JurisprudentieVvE CentraalVvE Rechtspraak - Overig

Jurisprudentie: Rol van de notaris bij de overdracht van een appartementsrecht

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 3696566 CV EXPL 14-60048
uitspraak: 11 december 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging Vereniging van Eigenaars Hampton, gevestigd te Naarden,eiseres bij exploot van dagvaarding van16 december 2014, gemachtigde: mr. J.N.M. van Trigt, advocaat te Amsterdam,

tegen

de naamloze vennootschap Van Heeswijk Notarissen N.V., gevestigd te Rotterdam, gedaagde, gemachtigde: mr. B. Meeuwisse, advocaat te Rotterdam.

Partijen worden hieronder aangeduid als “Hampton” en “Van Heeswijk”.

1 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

  • het exploot van dagvaarding van 16 december 2014;
  • de conclusie van antwoord met 13 producties;
  • het tussenvonnis van 17 maart 2015;
  • de brief van de zijde van Hampton van 30 april 2015 met 2 producties;
  • het proces-verbaal van de op 1 mei 2015 gehouden comparitie van partijen;
  • de brief van de zijde van Van Heeswijk van 1 juni 2015 n.a.v. de inhoud van het proces-verbaal;
  • de conclusie van repliek met 3 producties;
  • de conclusie van dupliek.

2 De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1Hampton is bij akte van splitsing van 3 april 2008 opgericht. In die akte van splitsing is bepaald dat de bepalingen van het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna te noemen: het Modelreglement) van toepassing zijn.

2.2

Artikel 53 lid 2 van het Modelreglement luidt als volgt:

“Het bestuur dient naam en adresgegevens van de bestuurders te laten registreren in de kadastrale registers.”

2.3Van Heeswijk heeft in augustus 2010 de opdracht ontvangen van Staalbankiers N.V. om de executieveiling van de appartementsrechten [adres 1] en [adres 2] te Naarden (project “Buitenplaats”) op te starten.

2.4De verkoopbrochure van het makelaarskantoor Voorma en Walch vermeldt ten aanzien van de Vereniging van Eigenaren (VVE); (……..) “Wij hebben voor het opstarten van de Vereniging van Eigenaren het gespecialiseerde bedrijf VZB Vastgoed ingeschakeld. Zij maken een begroting en zij voeren de administratie uit.”(….).

2.5Op 14 december 2010, op 27 december 2010, op 17 februari 2011, op 18 februari 2011 en op 23 juni 2011, heeft Van Heeswijk de kadastrale registers geraadpleegd. De kadastrale uittreksels die de rechtstoestand van de litigieuze objecten op de voornoemde data weergeven, vermelden alle als bestuurder van Hampton: “Vzb Vastgoed te ’s-Gravenhage”.

2.6Van Heeswijk heeft op 23 december 2010 getracht telefonisch contact te verkrijgen met VZB Vastgoed. Dat contact is niet tot stand gekomen.

2.7Van Heeswijk heeft bij brief van 4 februari 2011 aan Hampton p/a VZB Vastgoed, Postbus 18614 2502 EP Den Haag, verzocht zo spoedig mogelijk opgave te doen van (onder meer) de achterstallige bijdragen over 2010 en 2011 (tot en met 31 maart 2011), zowel met betrekking tot de [adres 1] als [adres 2]. VZB Vastgoed heeft niet gereageerd op deze brief.

2.8De website van VZB Vastgoed vermeldt het adres waaraan bovenvermelde brief is gericht en vermeldt dat zij het project “Buitenplaats” te Naarden in hun portefeuille hebben.

2.9Een uittreksel van het handelsregister van de Kamer van Koophandel (d.d. 15-01-2015) betrekking hebbend op de inschrijving van Hampton, vermeldt voor zover relevant:

Bestuurder

Naam Kriek, Rudolf

(…)

Datum in functie 01-01-2011 (datum registratie 04-02-2011)

2.10De executieveiling vond plaats op 18 februari 2011 onder de toepasselijke Algemene Veilingcondities Voor Executieveilingen (AVVE 2006) en de bijzondere veilingvoorwaarden die daarbij door de notaris zijn vastgesteld.

2.11In de veilingcondities staat opgenomen: “Voor rekening van koper komen de achterstallige bijdragen van de Vereniging van Eigenaars : Vereniging van Eigenaars Hampton te Naarden, gevestigd te Naarden, over het voorafgaande boekjaar en het lopende boekjaar tot en met de betaaldatum. Voor rekening van koper komen tevens de achterstallige waterschapslasten. Deze achterstallige bijdragen en waterschapslasten dienen op de betaaldatum voor de veilingkosten te worden voldaan ”

2.12De achterstand in de betaling van de VvE-bijdragen bedroeg voor het appartement [adres 1] op de datum van de veiling € 9.813,49 en de voor [adres 2] bedroeg de achterstand € 5.800,99.

2.13Aan de akte van overdracht heeft Van Heeswijk niet een door het bestuur van Hampton afgegeven verklaring gehecht met betrekking tot de hoogte van de achterstallige bijdragen op de dag van overdracht. Aan de akte van overdracht heeft Van Heeswijk een verklaring gehecht dat hij de bestuurder van Hampton heeft gevraagd de verklaring als bedoeld in artikel 5:122 lid 5 BW af te geven doch dat die bestuurder van Hampton op dat verzoek niet heeft gereageerd.

2.14Het toepasselijke splitsingsreglement kent geen bepaling als bedoeld in artikel 5:122 lid 4 BW.

Tot zover de vaststaande feiten voor zover van belang.

3 De vordering

3.1Hampton heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Van Heeswijk te veroordelen aan haar te betalen € 15.614,48 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na de sommatie van 23 januari 2013, alsmede € 931,14 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van Van Heeswijk in de proceskosten.

3.2Aan haar vordering heeft Hampton – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat Van Heeswijk onzorgvuldig heeft gehandeld waardoor Hampton schade heeft geleden. Van Heeswijk had de naam van de bestuurder van Hampton kunnen vinden in het handelsregister van de Kamer van Koophandel. Van Heeswijk heeft haar zorgplicht geschonden door na te laten aan de nieuwe bestuurder van Hampton, de heer Ruud Kriek, de informatie te vragen zoals bedoeld in artikel 5:122 BW en deze informatie aan de akte van overdracht te hechten. Dientengevolge waren de kopers van de onderhavige appartementen niet gehouden de achterstanden te betalen aan Hampton en lijdt Hampton schade omdat de vorige eigenaar door faillissement geen verhaal biedt.

4 Het verweer

4.1

Van Heeswijk heeft de vordering betwist en heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. Op de notaris rust bij een executoriale verkoop de plicht om zich voldoende in te spannen om de benodigde verklaring te verkrijgen. Van Heeswijk heeft aan die inspanningsverplichting voldaan en heeft daarbij niet onzorgvuldig gehandeld. Van Heeswijk betwist dat Hampton schade heeft geleden.

5 De beoordeling van de vordering

5.1

Ingevolge artikel 5:122 lid 3 BW zijn de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor de ter zake van het verkregene verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden. De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen, waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit die opgave blijkt (artikel 5:122 lid 5 BW).

5.2

Op grond van artikel 5:122 lid 5 BW dient de notaris ervoor zorg te dragen dat de bedoelde verklaring van het bestuur van de vereniging van eigenaars tijdig verkregen wordt. Deze inspanningsverplichting houdt in dat hij doet wat redelijkerwijs van een zorgvuldig handelende notaris in dat kader verwacht mag worden. Teneinde aan deze verplichting te kunnen voldoen dient de notaris met gebruikmaking van alle middelen die hem ten dienste staan zich ervan te vergewissen wie de bestuurder van de desbetreffende vereniging van eigenaars is, om vervolgens deze tijdig te verzoeken de verlangde opgave te doen. Daartoe zal hij – behoudens indien hij reeds uit anderen hoofde bekend is geworden met de naam van de bestuurder – de openbare registers moeten raadplegen. Indien op een verzoek op basis van gegevens ontleend aan één van de openbare registers (het kadastrale register dan wel het handelsregister) niet wordt gereageerd, dan dient de notaris het andere register te raadplegen om te onderzoeken of de gegevens waarvan hij gebruik heeft gemaakt, overeenstemmen met die uit het later geraadpleegde register. Dit betekent dat de notaris niet mag volstaan met het raadplegen van één register indien een reactie van de aangeschreven bestuurder uitblijft. Dat het handelsregister niet altijd de volledige en actuele gegevens vermeldt van vereniging van eigenaars doet aan die verplichting niet af.

Aan deze rechercheplicht dient de notaris zolang respons uitblijft met enige tussenpozen te blijven voldoen, tot aan de dag van de (executoriale) veiling. Zeker indien het gaat om een executoriale veiling, mag verwacht worden dat de verkoper ook aan de vereniging van eigenaars enig bedrag verschuldigd zal zijn, zodat vooral de koper een groot belang heeft bij het afgeven van de genoemde verklaring. Dat belang rechtvaardigt de van de notaris verlangde redelijke inspanning.

5.3In deze zaak deed zich de situatie voor dat tijdens de voorbereiding van de executieveiling er bij Hampton een bestuurswisseling voordeed. Die wisseling werd niet ingeschreven in het kadastrale register maar wel – op 4 februari 2011 – in het handelsregister. Van Heeswijk heeft de voormalige bestuurder VZB Vastgoed telefonisch op 23 december 2010 en later schriftelijk op 4 februari 2011 benaderd, maar heeft geen respons gekregen. Nu daaromtrent niets anders is gesteld, gaat de kantonrechter ervan uit dat VZB Vastgoed tot 4 februari 2011 als bestuurder van Hampton in het handelsregister stond ingeschreven.

5.4

Nu enig respons van VZB uitbleef had Van Heeswijk moeten controleren of hij de juiste persoon had benaderd. Indien Van Heeswijk in de twee weken vóór de datum van de veiling

het handelsregister had geraadpleegd, hetgeen hij had behoren te doen, dan was het hem duidelijk geworden dat hij de verkeerde persoon had benaderd en had de vereniging van eigenaars alsnog tijdig de verlangde verklaring kunnen verstrekken. In ieder geval had na de brief van 4 februari 2011 een rappelbrief moeten volgen na nader onderzoek naar de juistheid van de gebruikte gegevens in de openbare registers.

5.5De slotsom is dat Van Heeswijk zijn zorgplicht uit artikel 5:122 lid 5 BW geschonden heeft door zich onvoldoende in te spannen de verlangde verklaring van de vereniging van eigenaars op tijd te verkrijgen. Van Heeswijk is mitsdien aansprakelijk voor schade die het gevolg is van die fout.

5.6Van Heeswijk heeft voorts als verweer aangevoerd dat Hampton geen schade heeft geleden en geen sprake is van een causaal verband tussen de gevorderde schadevergoeding en de gestelde aansprakelijkheid.

5.7Dit verweer slaagt. Artikel 5:122 lid 5 BW beoogt de koper ter voorkoming van verrassingen, informatie te bieden over de hoogte van de achterstallige bijdragen tot betaling waarvan hij zich mede verbindt en biedt de koper bescherming tegen een foutieve opgave door de vereniging van eigenaars. In het geval de vereniging van eigenaars een te laag bedrag opgeeft, is de koper voor het meerdere niet aansprakelijk. Dit artikel biedt de koper geen bescherming indien, zoals in dit geval, geen verklaring door de vereniging van eigenaars is verstrekt. De koper kon dit weten omdat de notaris dit uitdrukkelijk heeft vermeld in de akte van overdracht. Hampton echter kan jegens de koper onverminderd aanspraak maken op de achterstallige bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog worden, op grond van artikel 5:122 lid 3 BW nu in het regelement van splitsing geen afwijkende bepaling is opgenomen. De fout van Van Heeswijk heeft het vorderingsrecht van Hampton jegens de koper niet aangetast. Hampton lijdt dus geen schade.

5.8De overige verweren, waaronder het beroep op eigen schuld van Hampton omdat zij verzuimd heeft de bestuurswisseling door te geven aan het kadaster waartoe zij krachtens artikel 53 lid 2 van het Modelreglement gehouden was, behoeft geen bespreking meer.

5.9De vordering wordt als ongegrond afgewezen met veroordeling van Hampton als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding.

6 De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt Hampton in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van Van Heeswijk vastgesteld op € 900,00 (3 punten à € 300,00) aan gemachtigdensalaris, waaronder voorts begrepen het nasalaris van € 131,00 te vermeerderen met € 68,00 indien betekening noodzakelijk zal zijn, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan deze veroordeling zal zijn voldaan.

verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

693

Bron: Rechtspraak.nl

Gerelateerde artikelen
VvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOPVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Is de lift gemeenschappelijk of niet?

VvE Rechtspraak - SplitsingsreglementVvE Rechtspraak - Vergadering van Eigenaars

Vraag of bepaalde ruimtes gemeenschappelijk zijn.

Geen categorie

Relatie tussen servicekosten huurder en voorschotbijdrage VvE

IncassoServicekostenVvE Rechtspraak - Geldzaken

Achterstallige VvE bijdrage, VvE Rechtspraak

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

3 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.