VvE Rechtspraak: WOZ-waarde appartementsrecht recreatiepark inclusief waarde infrastructurele voorzieningen

VvE Rechtspraak WOZ-waarde appartementsrecht recreatiepark inclusief waarde infrastructurele voorzieningen
Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM – LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 16/01203

uitspraakdatum: 10 oktober 2017

Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Utrechtse Heuvelrug (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 augustus 2016, nummer UTR 14/4744, in het geding tussen de heffingsambtenaar en

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 536.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 560,12.

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 390.800 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 september 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit twee appartementsrechten die ieder recht geven op 1/87e onverdeeld aandeel in het recreatiepark, genaamd “ [B] ”, met infrastructurele voorzieningen bestaande uit wegen/paden, straatverlichting, rioleringen, plantsoenen, brandkranen, groenvoorziening en parkeerplaatsen alsmede het uitsluitend gebruik van een grondkavel. De grondkavels waarvan belanghebbende het recht op het uitsluitend gebruik heeft zijn 357 m2 respectievelijk 363 m2 groot en zijn aangeduid met de nummers 12 en 13. Op deze grondkavels heeft belanghebbende een recreatiewoning voor twaalf personen laten bouwen.

2.2. Ter zake van de verkrijging van de appartementsrechten en de bouw van de recreatiewoning is belanghebbende op 2 november 2012 een koop-/aannemingsovereenkomst aangegaan.

2.3. De appartementsrechten zijn op 26 maart 2013 aan belanghebbende geleverd. De akte van levering vermeldt het volgende inzake de koop/aanneemsom:

“De in de tussen Verkoper en Koper gesloten koop-/aannemingsovereenkomst opgenomen koop/aanneemsom bedraagt in totaal vijfhonderdzesendertigduizend dertig euro (€ 536.030,00) inclusief eenentwintig procent (21%) omzetbelasting. Daarvan wordt toegerekend aan de Appartementsrechten een bedrag van éénhonderdvijfenveertigduizend tweehonderd euro (€ 145.200) inclusief eenentwintig procent (21%) omzetbelasting.”

Geschil

3.1.In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013.

3.2.De heffingsambtenaar bepleit in hoger beroep een waarde van € 500.000, berekend op de koop-/aanneemsom van de onroerende zaak minus de daarin begrepen roerende zaken van € 36.000.

3.3. Belanghebbende verdedigt de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 390.800.

3.4. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 500.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

3.5. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het geschil

Vooraf

4.1.Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ter zitting van de Rechtbank heeft afgezien van het recht hoger beroep in te stellen tegen de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar betwist belanghebbendes stelling. Volgens de heffingsambtenaar heeft de Rechtbank partijen de gelegenheid geboden er samen uit te komen. Als dat niet zou lukken, zou de Rechtbank uitspraak doen. Het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank geeft steun aan de gemotiveerde weerspreking door de heffingsambtenaar. Belanghebbende maakt niet aannemelijk dat de heffingsambtenaar heeft afgezien van zijn recht op hoger beroep.

Objectafbakening

4.2.Belanghebbende is van mening dat de waarde van de algemene voorzieningen aan de vereniging van eigenaren moet worden toegerekend omdat de kosten daarvan door middel van een parkbijdrage aan de eigenaren worden doorbelast. De Rechtbank heeft hieromtrent het volgende overwogen, waarbij belanghebbende wordt aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:

“4. Ten aanzien van de grond van het mede-eigendomsdeel oordeelt de rechtbank als volgt. Uit de leveringsakte blijkt dat eiser voor 1/87e deel mede-eigenaar is van de nutsvoorzieningen op het park, zoals de rioleringen, de parkeerplaatsen en parkverlichting. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat de Vereniging van Eigenaren (VVE) voor deze zaken is aangeslagen. Dit is door verweerder niet weersproken.

Dit betekent dat eiser wordt aangeslagen voor delen waarvoor de VVE ook al is aangeslagen. Met eiser is de rechtbank van mening dat hierdoor ten onrechte sprake is van dubbel belasten. De grond slaagt.

(…)

6. Gelet op hetgeen in r.o. 4. is overwogen, is het beroep gegrond. De rechtbank begrijpt uit de leveringsakte dat de zaken die in mede-eigendom zijn een waarde vertegenwoordigen van € 145.200. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder vastgestelde woz-waarde met dit bedrag verminderd dient te worden en stelt de waarde in goede justitie vast op € 390.800,-.”

4.3.Anders dan de Rechtbank heeft beslist, is het Hof van oordeel dat ook de infrastructurele voorzieningen op het recreatiepark voor 2/87e deel tot de eigendom van belanghebbende behoren, nu deze niet van het recreatiepark zijn afgezonderd. Het perceel waarop het recreatiepark is gelegen, is gesplitst in appartementsrechten. Als eigenaar van twee appartementsrechten is belanghebbende van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren (artikel 5:125, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek). Anders dan belanghebbende meent is de vereniging van eigenaren echter niet de eigenaar van de algemene voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft de appartementsrechten van belanghebbende, bestaande uit een onverdeeld aandeel in het (gehele) recreatiepark en het recht op het uitsluitend gebruik van twee grondkavels, alsmede de recreatiewoning terecht aangemerkt als één object en als zodanig gewaardeerd.

Waarde

4.4.Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

4.5.Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde moet worden bepaald naar de staat waarin die zich bevindt op 1 januari 2014 omdat de recreatiewoning in de loop van 2013 is afgebouwd en opgeleverd. Nu dit uitgangspunt niet getuigt van een onjuiste rechtsopvatting zal het Hof partijen daarin volgen.

4.6.Op de heffingsambtenaar rust de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 500.000 niet te hoog is.

4.7.De heffingsambtenaar is bij het vaststellen van de waarde uitgegaan van de op 2 november 2012 gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. Daartegen zijn door belanghebbende geen grieven aangevoerd. Hij heeft enkel gesteld dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald exclusief omzetbelasting omdat het een beleggingsobject betreft. Deze grief faalt. De bij een verkoop aan de koper in rekening gebrachte omzetbelasting maakt deel uit van de prijs die hij bereid is gebleken te betalen ter verkrijging van de onroerende zaak. Dat belanghebbende de omzetbelasting in aftrek kan brengen, is een persoonlijke omstandigheid die niet ertoe leidt dat de omzetbelasting niet deel uitmaakt van de prijs (HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.8.Tussen partijen is niet in geschil dat in de koop-/aanneemsom een bedrag van € 36.000 voor roerende zaken is begrepen. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar gewezen op een op hetzelfde park als de onroerende zaak gelegen vierpersoonsrecreatiewoning die op 28 december 2015 is verkocht voor € 301.290 exclusief roerende zaken (één appartementsrecht). Mede in het licht van deze verkoop, acht het Hof aannemelijk dat in het onderhavige geval de koop-/aanneemsom van € 500.000 exclusief roerende zaken voor de onroerende zaak (twee appartementsrechten) ten minste de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Daarbij neemt het Hof tevens in aanmerking dat belanghebbende met de verkoper over de prijs in onderhandeling is getreden en de koop-/aannemingsovereenkomst vlak voor de waardepeildatum tot stand is gekomen.

4.9.Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd van 18 februari 2015 van [C] waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 400.000. Het taxatierapport vermeldt de vraagprijs van twee tienpersoonsrecreatiewoningen die op hetzelfde park als de onroerende zaak zijn gelegen en die, evenals de onroerende zaak, bestaan uit twee appartementsrechten. Deze referentieobjecten hebben een vraagprijs van € 430.000 respectievelijk € 462.500. Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport kan niet afdoen aan het in 4.8 gegeven oordeel. Niet alleen is het taxatierapport opgesteld naar de waarde per 16 februari 2015 terwijl de waardepeildatum 1 januari 2013 is, het bevat ook onvoldoende inzicht in de wijze waarop de waarde van de onroerende zaak is bepaald. Met name is onduidelijk hoe de vermelde referentieobjecten steun bieden aan de getaxeerde waarde. Daarnaast blijkt uit het taxatierapport niet dat de onroerende zaak is getaxeerd met inachtneming van de in de Wet WOZ opgenomen waarderingsficties.

4.10.Gelet op het voorgaande acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van € 500.000 niet te hoog is.

Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond.

Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Beslissing

Het Hof:

  •  vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht,
  •  verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
  •  vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
  •  vermindert de vastgestelde waarde tot € 500.000 en
  •  vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 10 oktober 2017 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema) (R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 oktober 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Bron: Rechtspraak.nl

Tags:
0 Comments

Leave a reply

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Sending

wit logo-01

©2017 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Log in with your credentials

or    

Forgot your details?

Create Account