VvE Rechtspraak: Terugvorderen teveel betaalde Servicekosten, tot wanneer kan dat?

VvE Rechtspraak Terugvorderen teveel betaalde Servicekosten, tot wanneer kan dat

 

Uitspraak GERECHTSHOF DEN HAAG

Arrest d.d. 7 november 2017

in de zaak van

[naam] , wonende te [woonplaats] , appellante, hierna te noemen: [appellante] , advocaat: mr. F. van Schaik te Berkel en Rodenrijs,

tegen

Stichting Woonzorg Nederland, gevestigd te Amstelveen, geïntimeerde, hierna te noemen: Woonzorg, advocaat: mr. E.H.J. Slager te Amsterdam.

 

Het geding

Bij exploot van 24 juni 2016 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van

6 april 2016 dat tussen partijen is gewezen door de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden (hierna: de kantonrechter). Bij memorie van grieven heeft [appellante] tegen dat vonnis vier grieven aangevoerd die Woonzorg bij memorie van antwoord (met producties) heeft bestreden. Bij akte uitlating producties is [appellante] op die producties ingegaan, waarop Woonzorg heeft gereageerd bij antwoord akte geïntimeerde. Op 7 september 2017 hebben partijen hun standpunten voor het hof door hun voornoemde advocaten doen bepleiten, waarbij mr. Van Schaik zich heeft bediend van een pleitnota die aan de stukken is toegevoegd. Ten slotte is arrest bepaald.

De beoordeling van het hoger beroep

  1. [appellante] huurde met ingang van 1 december 2010 van Woonzorg een woning gelegen aan de [adres] te Voorschoten. Zij was bij vooruitbetaling elke maand een huurprijs van € 824,21 verschuldigd.
  2. Woonzorg heeft, na vermindering van eis, in conventie gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van een huurachterstand van € 1.037,71 (met rente). [appellante] heeft in reconventie gevorderd Woonzorg te veroordelen tot terugbetaling van volgens haar over 2011, 2012 en 2013 te veel betaalde (voorschot) servicekosten (met rente), primair nader op te maken bij staat en subsidiair door de kantonrechter te bepalen.
  3. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering in conventie toegewezen en [appellante] in haar vorderingen in reconventie niet-ontvankelijk verklaard. In conventie is [appellante] veroordeeld in de proceskosten en nakosten; in reconventie zijn de kosten gecompenseerd.
  4. Grief 1 betreft de veroordeling van [appellante] in buitengerechtelijke incassokosten, de grieven 2 en 3 zijn gericht tegen de niet-ontvankelijkverklaring van [appellante] in haar vorderingen in reconventie en grief 4 klaagt over een overweging ten overvloede waarin het verwijt van [appellante] dat zij geen inzage heeft (gekregen) in de juistheid van de in rekening gebrachte servicekosten, wordt verworpen.
  5. Voorafgaande aan de behandeling van de grieven dient het verweer van Woonzorg dat [appellante] in het hoger beroep niet-ontvankelijk is te worden beoordeeld. Woonzorg stelt dat [appellante] niet-ontvankelijk is omdat de vordering in conventie (na vermindering) een bedrag van € 1.037,00 beloopt en de reconventionele vordering weliswaar van onbepaalde waarde is, maar er duidelijke aanwijzingen bestaan dat deze vordering niet meer dan € 713,00 bedraagt zodat de appelgrens van € 1.750,00 niet wordt overschreden. [appellante] brengt hiertegen in dat evident is dat het totale beloop van de vorderingen in conventie en reconventie genoemde appelgrens overstijgt. Zij wijst er daartoe op dat zij een aantal jaren van afrekeningen van servicekosten ter discussie heeft gesteld en dat zij al in de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie heeft aangegeven dat het om bedragen per jaar gaat die ver boven € 1.000,00 liggen. In deze conclusie heeft [appellante] het bedrag aan (voorschot) servicekosten dat volgens haar in elk geval te veel aan haar in rekening is gebracht, inderdaad berekend op een bedrag van € 2.343,37, nog te vermeerderen met wettelijke rente. Woonzorg heeft hiertegen onvoldoende aangevoerd en ook ambtshalve heeft het hof onvoldoende steun gevonden voor het oordeel dat deze berekening niet juist kan zijn. Er zijn onvoldoende aanwijzingen dat de vordering in reconventie niet meer dan € 713,00 bedraagt zodat de appelgrens van € 1.750,00 niet wordt overschreden. Het beroep op niet-ontvankelijkheid van [appellante] in het hoger beroep wordt daarom verworpen.
  6. In grief 1 is de meest ver gaande stelling van [appellante] dat Woonzorg haar geen buitengerechtelijke incassokosten in rekening had mogen brengen omdat voor het complex [complex] een afzonderlijk protocol geldt. Volgens dat protocol moet bij een (vermeende) huurachterstand contact worden opgenomen met de gemeente Voorschoten (zeker in het geval van huurders die een uitkering op grond van de Wet werk en bijstand ontvangen) opdat wordt bezien of de kwestie opgelost kan worden via bemiddeling en het treffen van een regeling zodat procedures worden voorkomen. Door dit protocol niet te volgen heeft Woonzorg gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid op welke grond de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten afgewezen behoort te worden, aldus [appellante] . Woonzorg stelt zich op het standpunt dat dit protocol (het met de gemeente gesloten convenant) betrekking heeft op huurders die door betalingsonmacht niet in staat zijn de huur te betalen; bij [appellante] is sprake van betalingsonwil. [appellante] betwist dit bij pleidooi. Zij stelt dat met de gemeente was overeengekomen dat voor bewoners van het complex bij huurachterstand eerst een melding bij de gemeente zou plaatsvinden om een schuldhulpverleningstraject in te gaan en dat pas bij gebleken betalingsonwil incassomaatregelen genomen zouden worden met verhaal van kosten. Het hof constateert dat [appellante] haar stelling over (de inhoud en strekking van) het protocol/convenant tegenover de betwisting door Woonzorg niet nader heeft onderbouwd, en dat zij, hoewel dat voor de hand had gelegen, het protocol/convenant niet in het geding heeft gebracht. Evenmin heeft zij van haar stelling bewijs aangeboden. Het hof tekent nog aan dat uit de stellingen van [appellante] veeleer blijkt van onwil om te betalen dan van betalingsonmacht zodat volgens haar eigen uitleg van het protocol/convenant een melding bij de gemeente het nemen van incassomaatregelen niet had voorkomen. Het kennelijke beroep van [appellante] op de beperkende werking van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid wordt daarom verworpen.
  7. [appellante] brengt in grief 1 verder naar voren dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ten onrechte zijn berekend over een bedrag van € 2.474,56, volgens Woonzorg de huurachterstand per 31 mei 2015. Bij de berekening van de huurachterstand is volgens [appellante] geen rekening gehouden met i) een bedrag van € 153,14 dat op 28 mei 2015, al ruim voor het uitbrengen van de dagvaarding (3 juni 2015), was verrekend en ii) met een bedrag van € 909,38 dat volgens Woonzorg op 4 juni 2015 is verrekend, maar veel eerder verrekend had kunnen worden omdat dit bedrag al door Woonzorg was vastgesteld. De buitengerechtelijke incassokosten hadden dus slechts over een bedrag van maximaal € 1.412,04 berekend mogen worden. Dit betekent dat een bedrag van maximaal € 211,81, of € 256,29 inclusief BTW, had mogen worden toegewezen, zodat € 192,84 inclusief BTW te veel aan buitengerechtelijke incassokosten is toegewezen, aldus [appellante] . Woonzorg voert hiertegen aan dat de incassokosten bij brief van 11 mei 2015 zijn aangezegd waarbij de wettelijk voorgeschreven termijn van 14 dagen is geboden om de hoofdsom te betalen, een en ander op de voet van artikel 6:96 lid 5 BW. Deze termijn verstreek op 25 mei 2015. De twee door [appellante] genoemde betalingen waren van na deze datum en kunnen aan de reeds ingetreden verschuldigdheid van de incassokosten niet afdoen.

[appellante] heeft niet weersproken dat haar betalingen na 25 mei 2015 zijn gedaan. Voor zover zij het standpunt inneemt dat verrekening binnen de termijn van 14 dagen had kunnen geschieden en dit in verband met de eisen van redelijkheid en billijkheid van Woonzorg verwacht had mogen worden, moet dit standpunt worden verworpen. De vertegenwoordiger van Woonzorg heeft desgevraagd op de pleitzitting verklaard dat de afrekening plaatsvindt in juni, zes maanden na het einde van het kalenderjaar, zodat een eerdere verrekening niet mogelijk was. [appellante] heeft dit niet verder weersproken. Het hof merkt nog op dat Woonzorg ingevolge artikel 7:259 lid 2 BW verplicht is uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een overzicht van in dat jaar in rekening gebrachte servicekosten te verstrekken. Deze termijn was op het moment van verrekening nog niet verstreken, terwijl geen rechtsregel meebracht dat Woonzorg al vóór het einde van de termijn een overzicht diende te verstrekken.

  1. Het voorgaande betekent dat grief 1 faalt.
  2. Grief 2 heeft betrekking op de afrekening van servicekosten over de jaren 2011 en 2012. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante] in haar vordering tot terugbetaling van volgens haar te veel betaalde (voorschot) servicekosten op grond van onverschuldigde betaling niet-ontvankelijk is. Aan dit oordeel ligt ten grondslag dat uit artikel 7:260 lid 2 BW volgt dat een procedure tot vaststelling van betalingsverplichtingen van de huurder uiterlijk 30 maanden na afloop van het jaar waarop de betalingsverplichting betrekking heeft, aanhangig gemaakt moet worden bij de huurcommissie, dat deze termijn ook van belang is in het geval de huurder ervoor kiest om niet eerst de procedure bij de huurcommissie (ex artikel 7:261 lid 1 BW) te volgen, maar rechtstreeks terugbetaling vordert van hetgeen hij meent te veel betaald te hebben en dat op grond van artikel 51 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte een huurder in elke na het verstrijken van de termijn van artikel 7:260 lid 2 BW ingestelde vordering betreffende servicekosten een uitspraak van de huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent zijn betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten dient over te leggen. Vervolgens heeft de kantonrechter vastgesteld dat [appellante] aan deze laatste voorwaarde niet heeft voldaan, hoewel de termijn van 30 maanden betreffende het jaar 2011 op 1 juli 2014 en betreffende het jaar 2012 op 1 juli 2015 was verstreken. Dit leidt dan tot niet-ontvankelijkheid van [appellante] in haar vordering.
  3. [appellante] betoogt in de eerste plaats dat de termijn in artikel 7:260 lid 2 BW geen vervaltermijn maar een instructietermijn is. Het hof kan haar in dit betoog niet volgen. Het hiervoor weergegeven oordeel van de kantonrechter is juist. In de Memorie van Toelichting (kamerstukken II 1992/1993, 22 902, nr. 3, p.6) benoemt de wetgever de termijn in artikel 13 lid 2 Huurprijzenwet woonruimte, overgenomen in artikel 7:260 lid 2 BW, uitdrukkelijk als vervaltermijn. Daaraan wordt toegevoegd:
    Overschrijding van de vervaltermijn heeft tot gevolg dat partijen het recht verwerken om over (….) de servicekosten die ter discussie staan, een uitspraak van de huurcommissie of van een rechterlijke instantie te verkrijgen. (…) Indien na het verstrijken van de periode, waarover de verhuurder een overzicht van de servicekosten dient te verstrekken, een geschil instaat omtrent de betalingsverplichting van de huurder inzake deze kosten en huurder of verhuurder noch in de periode waarin het servicekostenoverzicht dient te worden verstrekt noch in de daarop volgende periode van twee jaar de vereiste actie heeft ondernomen, dan kan nakoming van de desbetreffende betalingsverplichting of restitutie van bedragen niet meer in rechte gevorderd worden.
    Enerzijds zijn deze vervaltermijnen lang genoeg te achten om partijen in de gelegenheid te stellen eventuele geschillen over (…) servicekosten ter beslechting aan een officiële instantie voor te leggen; anderzijds wordt hierdoor recht gedaan aan zowel de rechtszekerheid die in het maatschappelijk verkeer vereist is, als aan het vereiste dat de huurcommissie de hun voorgelegde verzoeken om een uitspraak over (…) de betalingsverplichting inzake servicekosten over een periode van ten hoogste een jaar, op doelmatige en grondige wijze zullen kunnen afhandelen.”
  4. Voorts betoogt [appellante] dat toepassing van de termijn in artikel 7:260 lid 2 BW als vervaltermijn in strijd is met de redelijkheid en billijkheid in die gevallen waarin de verhuurder zelf te laat is met het verstrekken van de afrekening van de servicekosten en waarin aan deze afrekening gebreken kleven. Hierdoor wordt de huurder, de zwakste partij bij de huurovereenkomst, immers in een nadelige positie gebracht. Door niet tijdig aan zijn verplichting van artikel 7:259 lid 2 BW te voldoen, kan de verhuurder immers zelf de termijn die de huurder heeft om gemotiveerd tegen de servicekosten te klagen, verkorten. Ook in dit betoog kan het hof niet meegaan. In de Memorie van Toelichting (p. 3 en 4) heeft de wetgever nadrukkelijk gevallen als door [appellante] bedoeld onder ogen gezien door ook aandacht te besteden aan het advies van de Raad voor de Volkshuisvesting (Ravo) om de uiterste termijn voor het inschakelen van de huurcommissie door de huurder eerst te laten beginnen op het tijdstip dat de verhuurder daadwerkelijk een servicekostenoverzicht heeft verstrekt. Dit advies is niet opgevolgd met de volgende toelichting:
    Tegen de door de Ravo gehuldigde opvatting pleiten zowel praktische bezwaren, zoals het vraagstuk wanneer een opgave, hoewel misschien voor de huurder onbevredigend, desondanks moet worden aangemerkt als een specificatie die uiterste indieningstermijn voor verzoeken bij de huurcommissie doet ingaan, als het meer fundamentele argument, dat juist in de meest problematische gevallen, waarin de verhuurder in het geheel geen gegevens op tafel legt, de huurder in principe een onbeperkte termijn krijgt, omdat de laatste twee jaren van die termijn niet beginnen te lopen. De daaraan verbonden bezwaren vormden juist de redenen om een termijnbeperking voor te stellen. Verder zij nog opgemerkt dat de termijn voor de huurder ten opzichte van het aan de Ravo voorgelegde voorstel in het onderhavige voorstel van wet nog aanmerkelijk is verlengd, doordat de twee-jarentermijn niet meer, zoals eerst, aansluit op het servicekostentijdvak, maar op de -verlengde- periode die de verhuurder heeft om over dat tijdvak een specificatie te leveren. De huurder heeft daarmee een dusdanig ruime termijn gekregen dat naar het oordeel van de ondergetekenden geen enkele vrees meer hoeft te bestaan voor het onredelijk snel kwijt zijn van rechten, noch voor het indienen van pro forma verzoeken bij de huurcommissie om in afwachting van een specificatie door de verhuurder geen rechten te verspelen. Daarbij kan de twee-jarentermijn ook als drukmiddel naar de verhuurder gaan werken; die weet immers dat overschrijding van de termijn voor het verstrekken van een specificatie de dreiging van een onderzoek door de huurcommissie dichterbij brengt.”
  5. Ook grief 2 kan niet slagen.
  6. Voortbouwend op de algemene overwegingen over artikel 7:260 BW, hiervoor weergegeven onder 7, heeft de kantonrechter [appellante] in haar vordering tot terugbetaling van servicekosten over het jaar 2013 niet-ontvankelijk verklaard op grond van de overweging dat de vordering niet voldoet aan artikel 7:260 lid 2 BW waarin is bepaald dat het verzoek aan de huurcommissie om over de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten uitspraak te doen, betrekking heeft op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft.
  7. In grief 3 betoogt [appellante] dat deze bepaling geschreven is voor de (administratieve) procedure voor de huurcommissie, welke procedure niet exclusief is, wat volgens [appellante] betekent dat de op de procedure bij de huurcommissie toegesneden procesrechtelijke voorschriften van artikel 7:260 lid 2 BW niet van toepassing zijn op een procedure bij de kantonrechter. Daarbij merkt zij het volgende op. Indien de huurder die de weg langs de huurcommissie niet wil bewandelen als eiser optreedt, zou -theoretisch- nog van hem gevraagd kunnen worden voor elke periode van 12 maanden een afzonderlijke dagvaarding uit te brengen. Hoewel een dergelijke wijze van procederen uiterst onpraktisch is en op gespannen voet staat met de gewone regels van procesrecht, is dit een theoretische mogelijkheid. Een vordering tot vaststelling van de servicekosten kan -buiten de weg van de huurcommissie om- door de huurder echter ook worden ingesteld bij wijze van eis in reconventie. Men kan in één procedure echter maar één conclusie van eis in reconventie nemen. De toepassing die de kantonrechter geeft aan artikel 7:260 lid 2 BW zou betekenen dat een huurder die een geschil heeft over afrekening van de servicekosten voor meer dan één jaar en die gedagvaard wordt door zijn verhuurder, slechts één jaar bij wijze van eis in reconventie aan de kantonrechter zou mogen voorleggen en voor het andere jaar of de andere jaren, een afzonderlijke dagvaardingsprocedure zou moeten starten. Dit is in strijd met de eisen van een behoorlijke procesvoering. Al was het maar omdat het zou leiden tot onnodige procedures over gelijke feitencomplexen tussen dezelfde partijen, aldus [appellante] .
  8. De Memorie van Toelichting (p. 2) houdt in dit verband het volgende in:
    Het feit dat de huurder om een uitspraak omtrent een betalingsverplichting inzake servicekosten over een ver in het verleden liggende periode kan verzoeken, brengt voorts de rechtszekerheid in het geding. Immers, verhuurders zouden er na een beperkt aantal jaren op behoren te kunnen vertrouwen dat de juistheid van de door hen aan de huurders overgelegde en wettelijke voorgeschreven jaarlijkse afrekening van de servicekosten niet meer in het geding kan komen. 
    De verhuurder is vanwege het ontbreken van een indieningstermijn eigenlijk genoodzaakt zijn boekhouding met betrekking tot de met de huurders overeengekomen leveringen en diensten vanaf het jaar 1979 aan te blijven houden; dit met het oog op mogelijke procedures bij de huurcommissie en kantonrechter.
    Bij tegelijk behandelde identieke geschillen over servicekosten voor woningen behorend tot grote woningcomplexen kunnen verhuurders door een beslissing van de huurcommissie, waaruit blijkt dat de verhuurder over een lange reeks van jaren de huurders te veel of ten onrechte servicekosten heeft berekend, geconfronteerd worden met exploitatieproblemen. De daarbij betrokken bedragen aan restitutie kunnen aanzienlijk zijn.”
    Verder wordt in de Memorie van Toelichting (p. 2) belang gehecht aan de consequenties voor huurcommissie en haar secretariaten van het ontbreken van een indieningstermijn:
    Het feit dat vanwege het ontbreken van een indieningstermijn met betrekking tot de gehele periode vanaf 1979 nog verzoeken op grond van meergenoemde artikelen 6 en 13 van de Huurprijzenwet woonruimte bij de huurcommissies kunnen worden ingediend, trekt om twee redenen een zware wissel op de huurcommissies en haar secretariaten.
    Op de eerste plaats zijn voor de afgifte van een advies of uitspraak gegevens en bescheiden van verhuurder belangrijk. Deze zijn echter na zo’n lange periode veelal in het geheel niet meer te verkrijgen. In een dergelijk geval moet de huurcommissie haar beslissingen noodgedwongen baseren op veronderstellingen en schattingen.
    Op de tweede plaats worden door het onbelemmerd kunnen indienen van verzoekschriften vanwege het ontbreken van beperkende termijnen en het extra capaciteitsbeslag dat optreedt wanneer oudere gegevens moeten worden opgespoord, de huurcommissies in toenemende mate geconfronteerd met servicekostenzaken die langdurige onderzoeken vergen. Op grond van het toch al arbeidsintensieve karakter van bedoelde zaken leidt dit tot ernstige vertraging in de afdoening van bij de huurcommissies ingediende verzoekschriften.
    Vertraging in de afdoening van de verzoekschriften bij de huurcommissie kan weer leiden tot klachten bij Gedeputeerde Staten en de Nationale ombudsman.”
  9. Het hof is van oordeel dat deze overwegingen van de wetgever voor de keuze om het verzoek om een uitspraak over de betalingsverplichting met betrekking tot servicekosten te beperken tot één tijdvak van ten hoogste 12 maanden voor elke kostensoort, ook opgaan voor de procedure bij de kantonrechter en ook voor die procedure behoren te gelden. Uit de Memorie van Toelichting blijkt dat onder ogen is gezien dat een uitspraak over de betalingsverplichting ook aan de orde kan komen in een procedure voor de kantonrechter waarin de betalingsverplichting (mede) bepalend is bij de beoordeling van een vordering tot (terug)betaling van servicekosten. Dit heeft voor de wetgever bij de genoemde overwegingen kennelijk geen verschil gemaakt. De praktische bezwaren waarop [appellante] wijst en die op zichzelf begrijpelijk zijn, kunnen daarom niet ertoe leiden dat genoemde termijnregeling niet ook in de procedure bij de kantonrechter wordt toegepast.
  10. Grief 3 moet het lot van de vorige grieven delen.
  11. Grief 4 is gericht tegen een overweging ten overvloede en kan reeds daarom niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Deze wordt dan ook niet besproken.
  12. De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Daarbij past dat [appellante] de kosten van het hoger beroep draagt. De vordering van [appellante] Woonzorg te veroordelen tot terugbetaling van het bedrag dat zij ter uitvoering van het vonnis heeft betaald, wordt afgewezen.

 

Beslissing

Het hof:

– bekrachtigt het bestreden vonnis van 6 april 2016 van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden;

– veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonzorg begroot op € 718,00 aan vast recht en € 1.896,00 (maximum van 3 punten tarief I) aan salaris advocaat, te vermeerderen met de nakosten van € 131,=, vermeerderd met € 68,= indien betekening noodzakelijk blijkt te zijn;

– wijst het door [appellante] in hoger beroep gevorderde af;

– verklaart dit arrest wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.E. Honée en F. van der Hoek en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 november 2017 in aanwezigheid van de griffier.

Wilt u meer weten over de strekking van deze uitspraak, lees dan dit artikel van Coen van Schaijk

Bron: Rechtspraak.nl

Tags:
0 Comments

Leave a reply

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Sending

wit logo-01

©2017 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Log in with your credentials

or    

Forgot your details?

Create Account