Kan een aanbouw van bv een serre buiten de VvE vallen?

Het is een vraag die wellicht bij veel Verenigingen van Eigenaars speelt.

“Kan de serre, die op grond van de benedenburen staat, als particulier eigendom worden gezien en zo buiten de VvE vallen?”

Situatie

Voorgaande vraag kregen we deze week voorgelegd van een (lid van een) VvE. Het betreft een beneden- en een bovenwoning waarvan de splitsingsakte in 1992 is opgesteld. Vijf jaar na de akte van splitsing heeft de eigenaar van de benedenwoning een serre aangebouwd waardoor haar woning substantieel groter is geworden. De verdeling van de kosten e.d. is overeenkomstig de splitsingsakte en recentelijk is naar boven gekomen dat de aanbouw niet in de verdeling is opgenomen. Hoe moeten we nu omgaan met deze situatie?

De Grondslag

In het jaar 1992 was het niet wettelijk verplicht om in de akte een grondslag te vermelden waarop de aandeelverhouding (“eigendomsaandeel”) in de gemeenschap, te weten de (rechten op de) grond en opstal, was gebaseerd.

Deze verplichting is pas in de Wet gekomen bij de wetswijziging van 19 februari 2005. Vóór deze datum mocht de VvE dit zelf bepalen en vermoedelijk is een grondslag dan ook niet in deze akte uit 1992 vermeld, maar het kán zijn dat er wél een grondslag is vermeld. Om hierover zekerheid te hebben is het zaaks om uw eigen splitsingsakte grondig door te lezen.

Terug naar dit specifieke geval. Het meest voorkomend was (en is) dat de grondslag is gebaseerd op de verhouding in oppervlakten van de respectievelijke privégedeelten behorende tot de respectievelijke appartementsrechten. Vooralsnog ga ik er van uit dat er geen grondslag is vermeld, doch dat er wél is uitgegaan van een aandeel naar oppervlakte.

Oppervlaktemeting

Als de oppervlakte van de privégedeelten als basis is genomen is vaak niet duidelijk wélke oppervlakte (BVO/GBO/Nen-norm) in dat geval als basis is genomen. In dat geval weet je dus niet precies hoe zo’n oppervlakte is bepaald.

Nu een serre is aangebouwd is daarmee het aantal vierkante meters privégedeelte op de begane grond:

  • bínnen de muren toegenomen (het woondeel wordt groter) en
  • buiten de muren afgenomen (de tuin wordt kleiner).

Totaal is het aantal vierkante meters van de privégedeelten voor de benedenburen gelijk gebleven (tuindeel + woondeel), echter omdat vaak de vierkante meters buiten de muren -mijns inziens terecht- niet zijn ‘meegenomen’ in de berekening van het “eigendomsaandeel”, (dit dient te worden nagegaan uit analyse van de akte + (bouw)tekening) kan -in dat geval- de aanbouw tóch van invloed zijn op de breukdeelverhouding.

Het is aan te bevelen een nauwkeurige oppervlakte berekening te laten uitvoeren van de binnen de muren zich bevindende vierkante meters. Laat de berekening uitvoeren naar de NEN 2580 norm door een daarin gespecialiseerd bedrijf, er wordt dan ook rekening gehouden met schuine daken en trappen/onder trappen aanwezige kasten en dergelijke. Natuurlijk brengt dit kosten met zich mee, maar de berekening is objectief wat onvrede tussen partijen op een later moment voorkomt.

Serre buiten de VvE laten

Op de vraag: ·“Kan de serre, die op haar grond staat, als particulier eigendom worden gezien en zo buiten de VvE vallen?” kan niet anders geantwoord worden dan nee, dat kan niet. De reden is dat die serre staat op grond die in eigendom is van de gezamenlijke appartementseigenaars. De gezamenlijke appartementseigenaars zijn tezamen eigenaar van alles (grond + opstal). Een appartementseigenaar heeft slechts het exclusief gebruiksrecht van een gedeelte daarvan, te weten diens woondeel binnen de muren en-in dit geval- de tuin waarin die serre is gebouwd. De gezamenlijke appartementseigenaars zijn ook mede-eigenaar van die serre omdat die behoort tot de gemeenschappelijke opstal (de stenen).

Op basis van de eerder besproken oppervlakte-berekening kan dan de akte worden gewijzigd.

Afwijkende breukdeelverhouding overeenkomen?

Belangrijk: Het is niet mogelijk een andere breukdeelverhouding overeen te komen (onderling) die afwijkt van de verhouding die in de akte staat vermeld; dit is nietig als in strijd met de akte.
Er zal altijd een akte tot wijziging op een notariskantoor dienen te worden gepasseerd.
Die wijziging kan op twee manieren:

  1. wijziging van het “eigendomsaandeel” (breukdeel)· Als er een breukdeelwijziging plaatsvindt, kan de belastingdienst dat zien als een· ‘overdracht van eigendom’ over de waarde waarvan overdrachtsbelasting is verschuldigd.
    Het is dan aan te bevelen dat daaraan aandacht wordt besteed in de akte en vooraf met· de belastingdienst wordt overeengekomen dat -in dat geval- geen overdrachtsbelasting zal worden geheven.
  2. wijziging in de toerekening van kosten· Een andere mogelijkheid is niet de breukdelen te wijzigen, maar te bepalen in het· splitsingsreglement dat de kosten -die voor gemeenschappelijke rekening zijn- doch· specifiek betrekking hebben op (de constructie van) de serre, volledig voor rekening· zijn van de benedenburen.
    Ook voor het geval de verzekeringspremie van de opstal wijzigt door die serre kan worden· bepaald in het reglement dat ook die méér-premie voor rekening komt van de benedenburen.
    Op deze wijze wordt het risico van overdrachtsbelasting vermeden.

 

Aan de beantwoording van deze vraag heeft ROGC bijgedragen

Roerdomp Onroerend Goed Contracten - VvE Centraal

Tags:
0 Comments

Leave a reply

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Sending

wit logo-01

©2017 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Log in with your credentials

or    

Forgot your details?

Create Account