VvE Rechtspraak: Vloer isoleren om geluidsoverlast binnen een VvE op te lossen

VvE Rechtspraak Vloer isoleren om geluidsoverlast binnen een VvE op te lossen

 

Uitspraak  vonnis RECHTBANK AMSTERDAM in kort geding van 20 november 2017

in de zaak van

[eiseres] , wonende te [plaats] , eiseres bij dagvaarding van 16 augustus 2017, advocaat mr. E. Luijendijk te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,wonende te [plaats] , gedaagde, advocaat mr. H.S. de Lint te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.

1 De procedure

Ter zitting van 8 september 2017 heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding, met dien verstande dat zij haar eis om [gedaagde] te gebieden het volledige rapport van Peutz af te geven heeft ingetrokken omdat [gedaagde] dat rapport integraal als productie heeft overgelegd. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [gedaagde] tevens een conclusie van antwoord. Beide partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, [eiseres] aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat is de procedure pro forma aangehouden teneinde partijen de gelegenheid te bieden de mogelijkheid van een minnelijke regeling te onderzoeken. Bij brief van 3 november 2017 heeft [eiseres] verzocht vonnis te wijzen. De met deze brief verzonden bijlagen zijn buiten beschouwing gelaten, zoals [gedaagde] ook heeft verzocht, omdat deze na sluiting van de mondelinge behandeling zijn ingediend.

Ter zitting waren partijen en hun advocaten aanwezig.

2 De feiten

2.1. Sinds augustus 2012 is [eiseres] eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] . [gedaagde] heeft de bovengelegen woning gekocht in november 2015. De woningen maken deel uit van één appartementencomplex. Het splitsingsreglement bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:

“(…)

Artikel 25 (…)

  1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten:

– voor wat betreft de appartementsrechten met indexnummers A-1 tot en met A-12: woning [de indexnummers van de woningen van [eiseres] en [gedaagde] zijn respectievelijk [indexnummer] en [indexnummer] , vzr.]; (…)

Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf. (…)

Artikel 26 (…)

  1. De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt met inachtneming van normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers. (…)

Artikel 35

  1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven. (…)

Artikel 37

  1. Een eigenaar is verplicht er voor zorg te dragen, dat zijn privé gedeelte niet betrokken wordt door iemand die de in artikel 35 bedoelde verklaring niet getekend heeft. (…)”

 

2.2. [gedaagde] heeft, voordat zij haar woning betrok, in de hele woning een houten vloer aangelegd.

 

2.3. [eiseres] heeft – zo blijkt uit de overgelegde e-mailcorrespondentie tussen partijen, welke correspondentie de periode van medio maart 2016 tot en met eind juli 2017 beslaat – bij [gedaagde] zeer regelmatig haar beklag gedaan over de geluidsoverlast die zij stelt van haar te ondervinden (geloop, gebonk, gestommel, geschuif met meubilair en activiteit in het trappenhuis), ook in de nachtelijke uren.

 

2.4. Daarnaast heeft [eiseres] een melding van toeristenverhuur van de woning van [gedaagde] gedaan bij de gemeente Amsterdam. [eiseres] heeft foto’s gemaakt van andere (groepjes) personen die volgens haar in de periode van december 2016 tot en met juli 2017 in de woning van [gedaagde] hebben verbleven. De gemeente heeft [eiseres] in een

e-mail van 11 oktober 2016 bericht dat toezichthouders van Wonen bij een onaangekondigd bezoek op 24 augustus 2017 alleen [gedaagde] in de woning hebben aangetroffen en dat zij bij die gelegenheid heeft verklaard gestopt te zijn met verhuur aan toeristen totdat in de vergadering van de VvE een oordeel is geveld over de geoorloofdheid daarvan.

 

2.5. [eiseres] heeft opdracht verstrekt aan expertisebureau DPA Cauberg-Huygen B.V. (hierna DPA) tot het verrichten van onderzoek naar de contactgeluidisolatie tussen beide woningen. DPA heeft op 14 februari 2017 metingen verricht en op 27 februari 2017 een rapport uitgebracht, waarin – voor zover hier van belang – het volgende staat:

“(…) 3.2 Streefwaarden en beoordelingssystematiek op basis van NEN1070

Om geluidshinder objectief op basis van de meetresultaten te beoordelen wordt gebruik gemaakt van de Nederlandse norm NEN1070:1999. Hierbij worden meetresultaten ingedeeld in zogenaamde geluidweringsklassen waaruit de te verwachten hinder blijkt.

Op het gebied van contactgeluidisolatie worden de tabel 2 weergegeven geluidweringsklassen met daarbij behorende kenmerken onderscheden.

Tabel 2:Geluidweringsklassen o.b.v. NEN1070:1999 voor contactgeluid vanuit een andere woning naar een verblijfsruimte.

Contact-geluid-

niveau

Lnt,A

Geluid-

werings-klasse

Omschrijving volgens NEN1070 Gehinderden

(indicatief)

< 43 dB I

(uitstekend)

Hoge mate van bescherming en rust.

Loopgeluiden zijn niet storend waarneembaar.

< 5%
< 48 dB II

(goed)

Onder normale omstandigheden een goede bescherming zonder al te veel beperkingen aan bewonersgedrag. Loopgeluiden in het algemeen niet storend hoorbaar. 5 – 10%
< 53 dB III

(matig)

Bescherming tegen ontoelaatbare storing, uitgaande van een gedrags-/leefpatroon waarbij men rekening houdt met elkaar. Loopgeluiden e.d. soms storend. 10 – 25%
< 58 dB VI

(slecht)

Ook bij gelijksoortige leefpatronen en aangepast gedrag, zal regelmatig storing optreden. Loopgeluiden zijn veelal hinderlijk. 25 – 50%
< 63 dB V

(zeer slecht)

Er wordt feitelijk geen bescherming geboden tegen geluiden. Loopgeluiden zijn veelvuldig hinderlijk. > 50%

(…)

3.4

Resultaten

(…)

Tabel 3.2: meetresultaten isolatie-index contactgeluid

Zendruimte – woning 965 Ontvangruimte – woning 957 Meting LnT;A – contactgeluidisolatie
Kwaliteit (tabel 2) Gemeten (LnT;A)
5.1 – Woonkamer 5 hs – Woonkamer / keuken 1 “zeer slecht” 60
5.1 – Keuken 5 hs – Woonkamer / keuken 1 “matig” 49
5.1 – Slaapkamer 5 hs – Slaapkamer 3 “matig” 50
5.1 – Slaapkamer 5 hs – Woonkamer/keuken 4 “matig” 49
(…) (…) (…) (…) (…)

(…)

  1. Samenvatting

(…)

Bovenstaande meetresultaten laten zien dat met de huidige vloeropbouw de contactgeluidisolatie uitkomt in de klassen “zeer slecht”, “slecht” en “matig”. Behalve de kwestie m.b.t. het loopgeluid dat veelvuldig hinderlijk is bij lagere frequenties rond 50 en 63 Hz, terwijl de norm en dus de weergegeven tabel uitsluitend de frequenties van 125 tot 2000 Hz beschouwd waardoor de eengetalswaarden in dit geval dus een te positief beeld schetst (…), is er nergens sprake van een “goede” kwaliteit. Er wordt ook nergens voldaan aan de streefwaarde van <44dB die geadviseerd wordt te hanteren ten aanzien van lichte houten vloerconstructies. Ter aanvulling: daarnaast wordt bovendien niet overal voldaan aan de gestelde eisen uit het Bouwbesluit 2012.”

2.6. [eiseres] heeft het rapport van DPA op 3 maart 2017 aan [gedaagde] doen toekomen en haar gesommeerd om binnen een maand na dagtekening van de sommatie de nodige maatregelen te treffen om de geluidsoverlast te staken en gestaakt te houden en om de geluidsoverlast tot dat moment zoveel mogelijk te beperken.

2.7. In opdracht van Achmea Rechtsbijstand, destijds de juridisch adviseur van [gedaagde] , heeft Peutz B.V. (hierna: Peutz) het rapport van DPA beoordeeld, alsook enige aanvullende informatie. In het door Peutz op 6 juni 2017 uitgebrachte rapport staan – voor zover voor deze zaak relevant – de volgende passages:

“(…) In dit kader kan voor wat betreft contactgeluidisolatie aansluiting worden gezocht bij het gestelde in NEN 1070 waarin een vijftal akoestische kwaliteitsniveaus worden omschreven (geluidweringsklasse 1 tot en met 5) met betrekking tot een groot aantal akoestische aspecten. Voor wat betreft contactgeluidisolatie zijn voor de klasse 1 tot en met 5 de corresponderende contactgeluidisolatie-index Ico en gewogen contactgeluidniveau Ln,T,A in onderstaande tabel weergegeven, alsmede een (indicatieve) inschatting van het percentage gehinderden (voor woningen). (…)

(…)

Door de Nederlandse Stichting Geluidhinder (NSG) wordt een contactgeluidisolatie van ten minste ICo=+10 dB in de gebruikstoestand gepropageerd, zeker in situaties met harde vloerafwerkingen. (…)

Gezien de onderhavige situatie aan de [adres] , met houten verdiepingsvloeren, moeten de geluideisen overeenkomend met klasse 2 (NEN 1070), dat wil zeggen LnT,A < 49 (ICo>+10) als maximaal haalbaar worden beschouwd bij toepassing van harde vloerafwerkingen. (…)

Aangezien het hier een bestaand, vooroorlogs woongebouw betreft gelden er op grond van de bouwvergunning en het Bouwbesluit geen eisen aan de contactgeluidisolatie. Wel zal voldaan moeten worden aan eventuele in het huishoudelijk reglement of splitsingsreglement vastgelegde eisen of richtlijnen inzake de contactgeluidisolatie, vloerafwerking en randvoorwaarden bij toepassing van harde vloerafwerkingen. Indien daarbij verwezen wordt naar gangbare normen zonder een concrete getalsmatige invulling daarbij, is het gebruikelijk dat hiermee bedoeld wordt dat de contactgeluidisolatieverbetering van de vloerafwerking (…) dient te voldoen aan tenminste ΔLlin > + 10dB (…)

Beoordeling

Bij het rapport (…) [van DPA, vzr.] worden vooralsnog onderstaande kanttekeningen gemaakt:

(…)

  1. De in tabel 3.2 vermelde meetresultaten vanuit keuken en slaapkamer (Ln,T,A=49 à 50 dB, ca. Ico=+9 à +10 dB) zijn daarin gekwalificeerd als “matig”, terwijl dit volgens tabel 2.1 in voorliggend rapport binnen de meet- en rekennauwkeurigheid als klasse II resp. “goed” gekwalificeerd zou moeten worden. (…)
  2. De in tabel 3.2 vermelde meetresultaten vanuit de woonkamer (Ln,T,A=60, ca. Ico= -1 dB) is daarin gekwalificeerd als “zeer slecht”, terwijl dit volgens tabel 2.1 in voorliggend rapport binnen de meet- en rekennauwkeurigheid als klasse IV resp. “slecht” gekwalificeerd zou moeten worden. (…)
  3. Indien bij nader onderzoek zou blijken dat de toegepaste vloerafwerking in de woonkamer van [adres] (bovenwoning) te [plaats] voldoet aan de impliciete gangbare norm (contactgeluidisolatieverbetering van tenminste ΔLlin > + 10dB) op grond van het splitsingsreglement, heeft ons inziens de bewoner van de bovenwoning aan zijn/haar juridische verplichtingen voldaan. Dit laat onverlet dat de gemeten contactgeluidisolatie vanuit de woonkamer ca. 10 dB achterblijft bij de volgens Peutz minimaal te stellen streefwaarde van Ico > +10 dB (Ln,T,A < 49 dB) bij harde vloerafwerkingen bij renovaties, hetgeen mede de aard van de volgens opgave bestaande contactgeluidklachten kan verklaren, en hetgeen dan grotendeels te wijten valt aan de lichte, houten basisvloer in combinatie met een beperkt geluidsisolerend plafond. (…)

Beoordeling aanvullende informatie

(…)

Op grond van het bovenstaande kan het volgende worden geconcludeerd:

  1. Op grond van de verstrekte informatie moet vooralsnog worden opgemaakt dat de in het appartement [adres] aangebrachte houten vloerafwerking verend is gelegd op een droge zwevende vloer. Hierdoor is sprake van een dubbele verende laag, hetgeen akoestisch ongunstig is en derhalve dan ook doorgaans wordt afgeraden. (…)
  2. Ofschoon de opbouw van de droge zwevende vloer vooralsnog niet exact is opgegeven (behalve dat dit een fermacell vloer is), mag worden verwacht dat mede door toepassing van deze dubbele verende laag de volgens de gangbare normen (waarnaar in het splitsingsreglement wordt verwezen) minimaal te vereisen verbetering van de contactgeluidisolatie van ΔLlin > + 10dB met onderhavige opbouw (zwevende vloer + afwerkvloer) in de praktijk in onderhavige situatie niet haalbaar is. Daarmee wordt hoogstwaarschijnlijk in onderhavige situatie niet voldaan aan de randvoorwaarde zoals gesteld in het splitsingsreglement. (…)”

2.8.Op 27 juli 2017 heeft DPA schriftelijk gereageerd op het rapport van Peutz. In die reactie staat voor zover hier van belang het volgende:

“(…)

  1. De meetresultaten in onze rapportage vanuit de keuken en slaapkamer (…) zijn gekwalificeerd als “matig”. Deze contactgeluidisolatiewaarden blijven 1 tot 2 dB achter bij de kwalificatie “goed” uit de NEN 1070:1999 (…). Ons inziens vallen de meetresultaten, die 1 tot 2 dB achterblijven bij de kwalificatie “goed”, niet binnen de meet- en rekennauwkeurigheid van + 1 dB.
  2. Het meetresultaat in onze rapportage vanuit de woonkamer (…) is gekwalificeerd als “zeer slecht”. Deze contactgeluidisolatiewaarde blijft 2 dB achter bij de kwalificatie “slecht” uit de NEN 1070:1999 (…). Ons inziens valt het meetresultaat, dat 2 dB achter blijft bij de kwalificatie “slecht”, niet binnen de meet- en rekennauwkeurigheid van + 1dB. (…)”

 

3 Het geschil

3.1. [eiseres] vordert, kort gezegd, [gedaagde] te veroordelen:

primair

  1. tot het verwijderen van de houten vloer en het aanbrengen van een vloerbedekking die voldoet aan de vereisten van de splitsingsakte, op straffe van een dwangsom;

subsidiair

tot het aanbrengen van geluidsisolering aan de vloer, op straffe van een dwangsom;

meer subsidiair

tot het verlenen van medewerking aan een vervolgonderzoek naar de contactgeluidsisolatie van de vloer en de opbouw van de vloer door DPA, althans een door partijen gezamenlijk of door de voorzieningenrechter aan te wijzen deskundige, op straffe van een dwangsom;

primair en (meer) subsidiair

tot het vergoeden van de kosten van de onderzoeken van DPA aan [eiseres] , vermeerderd met rente; en

met betrekking tot de verhuur van de woning

tot het staken van de tijdelijke verhuur of in gebruikgeving van de woning aan derden, op straffe van een dwangsom;

overig

in de proceskosten, te vermeerderen met rente en nakosten.

3.2. [gedaagde] voert verweer.

3.3. De stellingen van partijen worden hierna, voor zover van belang, nader weergegeven.

 

4 De beoordeling

4.1. De vorderingen van [eiseres] zijn in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat die vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen en niet van [eiseres] kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

De vloer

4.2. [gedaagde] voert onder meer als verweer dat de kwestie zich niet leent voor beslechting in kort geding. Ter toelichting stelt zij dat een definitieve oplossing niet zal worden bereikt omdat evident is dat [eiseres] bij verwijdering van de vloer en het aanbrengen van zachte vloerbedekking meer overlast zal ondervinden dan nu het geval is. Dit verweer gaat echter niet op, alleen al omdat het aanbrengen van zachte vloerbedekking niet de enige gevorderde maatregel is.

4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat eventuele maatregelen ter verbetering van de contactgeluidisolatie van de vloer in het trapportaal en het trappenhuis moeten worden getroffen door de VvE en niet door [gedaagde] , zodat hierna alleen zal worden ingegaan op de vloer in de woning van [gedaagde] .

4.4. [gedaagde] heeft een houten vloer in haar appartement gelegd. Een houten vloer is gelijk te stellen aan parket in de zin van artikel 26 van het splitsingsreglement. Daarvan gaan ook partijen uit. Op grond van artikel 26 is het niet toegestaan om parket aan te brengen, tenzij dat geschiedt met inachtneming van normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers. Er is echter geen huishoudelijk reglement vastgesteld en evenmin heeft de VvE concrete geluidsisolerende normen vastgesteld waaraan een harde vloer moet voldoen. Aannemelijk is dat in gevallen als deze, waarin geen concrete normen zijn gesteld, het gebruikelijk is om terug te vallen op de norm ΔLlin > + 10dB, zoals Peutz in haar rapportage heeft vermeld. Naar de voorzieningenrechter begrijpt is die norm min of meer gelijk te stellen met de door de Nederlandse Stichting Geluidshinder gepropageerde norm van Ico > +10dB, die op haar beurt weer gelijk te stellen is met de norm Ln,T,A < 49dB. Van deze norm is ook de rechtbank Utrecht uitgegaan in een vergelijkbare zaak (ECLI:RBUTR:2009:BI2750).

4.5. DPA concludeert in haar rapport dat de contactgeluidisolatie in de woning van [gedaagde] niet voldoet aan deze norm. [gedaagde] voert als verweer dat het rapport van DPA, gelet op de kanttekeningen die Peutz daarbij heeft geplaatst, onvoldoende grond biedt voor de conclusie dat de vloer van [gedaagde] niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen.

Dit verweer gaat niet op. Peutz plaatst weliswaar kanttekeningen bij het rapport van DPA, maar komt zelf ook tot de conclusie dat sprake is van overschrijdingen van de toepasselijke geluidsnormen, waarschijnlijk doordat een dubbele verende laag is toegepast. Daarmee is voorshands voldoende aannemelijk dat de door [gedaagde] gelegde vloer in strijd is met het splitsingsreglement en onredelijke hinder voor [eiseres] veroorzaakt. Daarom is eveneens aannemelijk dat [gedaagde] in een bodemprocedure zal worden veroordeeld tot aanpassing van de vloer om die hinder te beëindigen.

4.6. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen. Uit een door haar bijgehouden logboek (dat zij heeft overgelegd als productie 13) blijkt dat zij vrijwel dagelijks overlast van contactgeluiden ondervindt.

4.7.De vervolgvraag is waar dit alles toe moet leiden. Duidelijk is dat de vloer moet worden aangepast zodat deze geen “onredelijke hinder” meer oplevert (de open norm uit het splitsingsreglement). Partijen twisten over de vraag welke contactgeluidsisolatie daarvoor nodig is. Het komt geraden voor om, bij het ontbreken van concrete normen, aansluiting te zoeken bij de eerder genoemde, door de Stichting Geluidshinder gepropageerde en in de praktijk blijkbaar als minimumnorm gehanteerde norm van Ico > +10dB (klasse “goed” in de zin van NEN1070:1999). Dat [gedaagde] een rechtsplicht heeft tot het aanbrengen van een sterkere geluidswering, is voorshands onvoldoende aannemelijk. Dat neemt niet weg dat partijen ervoor kunnen kiezen om desondanks een betere isolatie aan te brengen. Dat lijkt in hun beider belang te zijn, omdat zij daarmee de kans op discussies over geluidsoverlast tot een minimum zullen kunnen beperken. In dat geval is het echter redelijk dat de eventuele meerkosten daarvan (mede) door [eiseres] zullen worden gedragen.

4.8. Het voorgaande betekent dat de huidige houten vloer eruit zal moeten, in ieder geval tijdelijk om de geluidwering aan te passen. Of de houten vloer daarna weer kan terugkeren, staat of valt met de vraag of de vloer na aanpassing zal voldoen aan de hiervoor onder 4.7 voorgeschreven norm. Op voorhand kan niet worden aangenomen dat die norm met een houten vloer onhaalbaar is. De primaire vordering, die ertoe strekt dat [gedaagde] de houten vloer permanent verwijdert en (andersoortige) vloerbedekking neerlegt, is daarom niet toewijsbaar.

4.9. Wel toewijsbaar is de subsidiaire vordering, in die zin dat [gedaagde] de vloer zal moeten isoleren op zodanige wijze dat de kwaliteit van de geluidwering valt binnen de klasse II (“goed”) in de zin van NEN1070:1999. Een termijn van twee maanden na betekening van dit vonnis komt redelijk voor. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als in de beslissing vermeld. Bij deze uitkomst behoeft de meer subsidiair gevorderde medewerking aan een vervolgonderzoek geen bespreking.

4.10. De vordering tot vergoeding van de kosten van de onderzoeken van DPA zal worden toegewezen. Het gaat hier om redelijke kosten die [eiseres] heeft moeten maken ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Blijkens de door [eiseres] overgelegde facturen (producties 5 en 11) gaat het om een bedrag van in totaal € 2.117,50 (€ 1.331,00 + € 786,50). De rente zal worden toegewezen vanaf de vonnisdatum, omdat de betalingsverplichting pas met ingang van die datum vast staat.

De toeristenverhuur

4.11. Partijen verschillen van mening over de vraag of het splitsingsreglement een verbod bevat op kortdurende verhuur van privégedeelten aan toeristen. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat dergelijke verhuur is toegestaan. Zij beroept zich in dit verband op de artikelen 35 en 37 van het splitsingsreglement, waarin is bepaald dat een eigenaar zijn privégedeelten door een derde mag laten gebruiken onder de voorwaarde dat die derde – kort gezegd – schriftelijk verklaart de toepasselijke reglementen van de VvE te zullen naleven.

4.12. Dit verweer wordt verworpen. Daargelaten dat [gedaagde] geen enkele verklaring in de zin van artikel 35 heeft overgelegd, zodat niet aannemelijk is dat zij tot op heden aan deze voorwaarde heeft voldaan, ligt het niet voor de hand dat artikelen 35 en 37 een grondslag bieden voor de short-stay-verhuur, mede gelet op het in artikel 25 van het splitsingsreglement neergelegde verbod op pensionverhuur. In een vonnis van 14 januari 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:2120) heeft de kantonrechter van deze rechtbank in een zaak waarin het ging om een identieke bepaling in een splitsingsreglement, geoordeeld – kort gezegd – (1) dat de tekst van de bepaling geen steun biedt voor de gedachte dat met pensionbedrijf uitsluitend wordt gedoeld op een professioneel en permanent bedrijf, (2) dat bij verhuur via Airbnb op het moment van die verhuur sprake is van exploitatie als pension, althans als een daaraan in dit verband gelijk te stellen gelegenheid, en (3) dat dit in strijd moet worden geacht met het verbod in het splitsingsreglement op het exploiteren van een pensionbedrijf.

4.13. Op grond van het voorgaande is voorshands aannemelijk dat het splitsingsreglement short-stay-verhuur niet toestaat. De VvE heeft (nog) geen besluit genomen om die verhuur wel toe te staan. Volgens [gedaagde] staat het punt wel al op de agenda van de VvE. Zolang de VvEshort-stay-verhuur niet uitdrukkelijk toestaat, dient [gedaagde] de verhuur echter te staken en gestaakt te houden.

4.14. [gedaagde] stelt de verhuur aan toeristen al te hebben gestaakt, omstreeks maart 2016. Er zijn echter aanwijzingen dat zij haar appartement ook nadien nog heeft verhuurd. Tussen partijen is niet in geschil dat na maart 2016 nog met enige regelmaat buitenlandse bezoekers in de woning hebben verbleven. Dat het daarbij telkens ging om vrienden of collega’s van [gedaagde] , zoals zij stelt, is voorshands niet aannemelijk. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat de bezoekers de naam van [gedaagde] vaak niet bleken te kennen. Bovendien biedt de tussen partijen gevoerde correspondentie steun aan de aanname dat [gedaagde] normaal gesproken zelf niet thuis was wanneer de bezoekers in het appartement verbleven. Zekerheidshalve zal het gevorderde verbod worden toegewezen als in de beslissing vermeld. De dwangsom zal eveneens worden toegewezen. Ook bij deze maatregel heeft [eiseres] voldoende spoedeisend belang. Uit de stukken blijkt dat het verblijf van de bezoekers in de woning van [gedaagde] met overlast gepaard gaat.

4.15. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

– dagvaarding € 97,31

– griffierecht 287,00

– salaris advocaat 816,00

Totaal € 1.200,31

4.16. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1. veroordeelt [gedaagde] de vloer binnen twee maanden na betekening van dit vonnis op zodanige wijze te isoleren dat de kwaliteit van de geluidwering valt binnen de klasse II (“goed”) in de zin van NEN1070:1999,

5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,

5.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van

€ 2.117,50 aan door haar gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf

20 november 2017 tot de dag van volledige betaling,

5.4. verbiedt [gedaagde] , totdat de VvE waarvan partijen lid zijn een besluit heeft genomen om short-stay-verhuur toe te staan of een rechter anders beslist, haar appartement voor telkens kortdurende perioden aan wisselende derden te verhuren,

5.5. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 300,00 voor iedere dag of dagdeel waarop zij het onder 5.4 uitgesproken verbod overtreedt, tot een maximum van € 24.000,00 is bereikt,

5.6. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.200,31, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.7. veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op

€ 131,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 68,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.9. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Schoonbrood-Wessels, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2017.1

1type: eBcoll: mb

Bron: Rechtspraak.nl

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account