VvE rechtspraak: Besluit tot afwijzen aanbrengen terrasoverkapping

VvE rechtspraak: Besluit tot afwijzen aanbrengen terrasoverkapping

 

Uitspraak GERECHTSHOF DEN HAAG

in de zaak van
[appellanten], beiden wonende te Barendrecht, appellanten, hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [appellant], advocaat: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers te Arnhem,
tegen

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging Vereniging van Eigenaars [adres 1], gevestigd te Barendrecht, geïntimeerde, hierna te noemen: de VvE, advocaat: mr. K. Kroon te Amsterdam.

Het geding

Bij beroepschrift (met producties), bij het hof ingekomen op 2 februari 2017, is [appellant] in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 5 januari 2017. In het beroepschrift zijn acht grieven tegen deze beschikking opgenomen. Bij verweerschrift (met producties), bij het hof ingekomen op 13 april 2017, heeft de VvE op de grieven gereageerd. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 3 mei 2017. Op deze zitting hebben partijen hun standpunten doen toelichten door respectievelijk mr. H.J.G. Braakhuis, advocaat te Arnhem en mr. Kroon voornoemd. De advocaten hebben zich daarbij bediend van pleitnotities. Voor de zitting heeft [appellant] een productie 4 en heeft de VvE producties 5 en 6 ingebracht. De pleitnoties en deze producties maken deel uit van de processtukken.

De beoordeling van het hoger beroep

  1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
  2. Op 25 juli 2008 is het gebouw met daarbij behorende grond, gelegen in het plan “Lage Wei” te Barendrecht aan de Seinhuiswei, kadastraal bekend gemeente Barendrecht, [kadasternummer], groot 11 are en 28 centiare, gesplitst in 46 appartementsrechten (hierna aangeduid als “het complex”). De appartementseigenaren zijn van rechtswege lid van de VvE.
  3. Op deze splitsing zijn van toepassing de bepalingen van het Modelreglement 2006 met daarbij in voornoemde akte van splitsing opgenomen wijzigingen en aanvullingen.
  4. [appellant] is eigenaar van het appartementsrecht, omvattende het uitsluitend gebruik van de woning met toebehoren en terras, gelegen op de derde verdieping van het gebouw, met bijbehorende berging gelegen op de begane grond, plaatselijk bekend als [adres 2]. Het appartement [appellant] bevindt zich aan de hoekzijde van het complex.
  5. Alle woonappartementen beschikken over een balkon c.q. terras. Er zijn zeven verschillende typen terrassen, die in grootte variëren van 15m² tot 60 m² voor de twee penthouses in het complex. Vijf terrassen beschikken op dit moment over een constructie teneinde wind en zonlicht tegen te gaan.
  6. In het bij de akte van splitsing vastgestelde splitsingsreglement is, onder meer, het volgende bepaald:

Artikel 17

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

  1. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties, de balkonconstructies (…)

Artikel 22

1. Iedere op, aan, onder, of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden (…).

4. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privégedeelten bevinden.

Artikel 23

1. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.

(…)

De in de artikelen 21, 22 en 23 bedoelde toestemming of ontheffingen mogen niet op onredelijke gronden worden gewijzigd of worden ingetrokken.”

  1. In het huishoudelijke reglement van de VvE is bepaald:

Artikel 6

Zonwering

Het aanbrengen aan de buitenzijde van het gebouw van zonneschermen is toegestaan voor rekening en risico van de belanghebbende, mits geen schade wordt toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten, zodanig dat het onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten niet belemmerd wordt. (…) De betreffende eigenaar draagt er zorg voor dat het betreffende scherm het aanzien van het gebouw niet schaadt door verwering of vervuiling.

Aan alle gevels mogen screens worden geplaatst. Aan de terugliggende achtergevel (balkons, westzijde) mogen screens, verticale zonwering, knikarmschermen of rolluiken worden gemonteerd. Deze mogen niet voorbij de balustrade van de balkons uitkomen. Eventueel mogen andere horizontale zonweringsystemen worden toegepast. Hiervoor is wel goedkeuring van het bestuur van de VvE noodzakelijk.

Het bestuur streeft uniformiteit na in de toegepaste zonweringsystemen. Het onderhoud en nazorg acht het bestuur een belangrijk aandachtspunt. Bovenstaande zonweringsystemen moeten geplaatst en uitgevoerd zijn conform de navolgende specificaties: (…)




Balkonbeglazing

Balkonbeglazing is toegestaan als deze binnen de balustradelijn van de balkons blijft. Harmonica-systeem en helder glas. Voor balkonbeglazing is toestemming van het bestuur vereist evenals een vergunning van de gemeente Barendrecht. (…)”

  1. Op 26 april 2016 vond een vergadering van eigenaars plaats. Tijdens die vergadering is het verzoek van [appellant] om aan hem toestemming te verlenen een permanente overkapping op zijn balkon te plaatsen in stemming gebracht. Van de 280 stemgerechtigde leden brachten 257 hun stem uit en daarvan waren 37 stemden voor en 221 tegen, zodat op grond hiervan aan [appellant] geen toestemming werd verleend.
  2. Bij e-mail van 27 mei 2016 schreef P. van der Wal, architect van het complex, aan de bestuursvoorzitter van de VvE, voor zover van belang, het volgende:

In vervolg op de discussie omtrent de balkonoverkapping van dhr. [appellant] stuur ik u hierbij mijn reactie:

Ik heb inderdaad in eerste instantie – medio december 2015 – de heer [appellant] (…) bericht dat ik als architect van het geen bezwaar heb tegen het aanbrengen van een balkonoverkapping op zijn balkon. Bij mijn reactie naar de heer [appellant] veronderstelde ik dat de overkapping alleen op het balkon van de woning van de heer [appellant] zou worden toegepast. Bij het betreffende appartementsgebouw is er echter sprake van dat er bij 6 balkons en 2 terrassen een dergelijke balkon-/ terrasoverkapping kan worden toegepast (de overige balkons worden overkapt door het balkon van de bovenburen). In mijn reactie naar de heer [appellant] heb ik mij niet gerealiseerd dat indien het de heer [appellant] wordt toegestaan een balkonoverkapping aan te brengen, ook andere eigenaren de mogelijkheid krijgen een dergelijke balkon-/ terrasoverkapping te realiseren. Het is niet aan te nemen dat de VvE rechtmatig dit recht in dat geval kan onthouden aan andere eigenaren.

Ik ben van mening dat indien een dergelijke overkapping op balkons en/of terrassen bij meerdere woningen wordt toegepast dit de uitstraling van het pand zeker niet ten goede komt. Er zou een niet gewenst en onregelmatig beeld kunnen ontstaan (soort lappendeken) in het gevelbeeld van het gebouw. Wat hierin meespeelt is het feit dat er sprake is in het voorstel van een permanente balkon-/terrasoverkapping. Dit geeft een ander beeld en heeft een andere uitstraling dan een semi-permanente uitklapbare zonwering (knikarmscherm e.d.). Het is overigens ook ongebruikelijk om balkon-/terras-overkappingen aan te brengen op een appartementsgebouw. Dergelijke constructies worden met name bij grondgebonden woningen toegepast. De aanwezige mogelijkheid om verticale balkonbeglazing te installeren zoals door u toegelicht zal naar ik aanneem een groot deel van de als lastig ervaren wind op het balkon wegnemen.

Concluderend: hoewel ik in eerste instantie positief heb gereageerd naar de heer [appellant] kan ik me volledig vinden in het advies van het bestuur van de VvE en het door de ALV genomen besluit om niet in te stemmen met het voorstel van de heer [appellant].”

  1. Bij e-mail van 11 april 2017 aan de bestuursvoorzitter van de VvE heeft genoemde architect zijn e-mail van 27 mei 2016 als volgt verduidelijkt:

“(…) Ten aanzien van de mogelijke interpretatie van mijn opmerking “Er zou en niet gewenst en onregelmatig beeld kunnen ontstaan (soort lappendeken) in het gevelbeeld van het gebouw.”wil ik graag benadrukken dat ik niet bedoeld heb dat er twijfels zijn over het ontstaan van een ongewenst en onregelmatig beeld (de lappendeken). In het algemeen, en ook door de verschillen tussen de balkons en terrassen zonder constructief bovenbalkon, verwacht ik dat dit zal resulteren in een ongewenst en onregelmatig beeld en er dus een lappendeken zal ontstaan.”

  1. [appellant] heeft de kantonrechter verzocht, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
  • i) het besluit de door [appellant] benodigde toestemming teneinde de verzochte constructie inclusief terrasoverkapping te kunnen aanbrengen af te wijzen, te vernietigen;
  • ii) [appellant] vervangende machtiging ex artikel 5:221 BW te verlenen teneinde de door hem verzochte constructie zoals overgelegd als productie 5 aan te mogen brengen;
  • iii) de VvE te veroordelen in de kosten van het geding.
  1. [appellant] heeft aan dit verzoek het volgende ten grondslag gelegd. Het besluit van de VvE, waarbij de gevraagde toestemming is geweigerd, dient vernietigd te worden nu de VvE bij een afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen. [appellant] stelt dat het voor hem niet mogelijk is om bij slechts een klein beetje wind op een normale wijze gebruik te maken van zijn balkon. Met het aanbrengen van een doorzichtige overkapping kan dit al worden veranderd. Het belang van [appellant] om op een normale wijze gebruik te maken van zijn terras weegt op tegen het belang van het bestuur/de VvE. Toestemming is dan ook zonder redelijke grond geweigerd. Vernietiging van het besluit levert op zichzelf niets op. Daarmee is de noodzaak gegeven om tevens ook te verzoeken om vervangende machtiging. Deze machtiging kan worden verleend nu de VvE zonder redelijke grond haar medewerking dan wel haar toestemming weigert.
  2. Nadat de VvE tegen dit verzoek gemotiveerd verweer had gevoerd heeft de kantonrechter de verzoeken afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
  3. De grieven van [appellant] leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor. Zoals de kantonrechter ook heeft overwogen geldt bij de beoordeling van de vraag of het besluit van de VvE, waarbij aan [appellant] geen toestemming is verleend op zijn balkon de door hem gewenste constructie aan te brengen, vernietigbaar is, als toetsingsmaatstaf of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en (naar) billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
  4. Het voornaamste bezwaar van de VvE tegen de door [appellant] gewenste overkapping van zijn balkon is dat zij deze ontsierend vindt, het aanzicht van de gevel wordt rommelig, wat de architect beaamt, en dat bij het plaatsen van de bevestiging van de overkapping mogelijk schade aan de gevel zal worden toegebracht. De kantonrechter heeft in de gestelde ontsiering grond gevonden voor zijn oordeel dat het besluit van de VvE voornoemde toetsing kan doorstaan. Het debat tussen partijen in hoger beroep spitst zich hierop toe. Zij hebben geen nadere aandacht gegeven aan het andere onderdeel van genoemd bezwaar tegen de overkapping.
  5. Ten aanzien van de vraag of het besluit van de VvE vatbaar is voor vernietiging aan de hand van genoemde toetsingsmaatstaf wordt het volgende overwogen.
  6. De VvE heeft terecht erop gewezen dat het huishoudelijk reglement in artikel 6 een uitgebreide en gedetailleerde regeling bevat over het aanbrengen van zonweringen en balkonbeglazingen. Uit deze regeling (hiervoor geciteerd onder 1 sub f) komt naar voren dat de eigenaren die destijds in de VvE verenigd waren, er veel belang aan hebben gehecht dat het aanzicht van het gebouw door deze voorzieningen zo min mogelijk werd veranderd. Wat dit aanzicht betreft ligt het verschil tussen de door [appellant] beoogde aanbouw en de verticale balkonbeglazing in artikel 6 vooral in de permanente overkapping, niet van glas maar van kunststof. De constructie die bij het penthouse op nummer 44 is aangebracht en waarop [appellant] zich beroept als wel toegestaan precedent, bestaat slechts uit een verticale balkonbeglazing. Er is geen permanente overkapping van glas of kunststof, maar een uitklapbare zonwering. Bij beschouwing van overgelegde foto’s en impressie van de door [appellant] gewenste overkapping van zijn balkon, is voldoende aannemelijk dat een dergelijke overkapping het aanzicht van het gebouw wezenlijk meer verandert dan de op nummer 44 aangebrachte constructie.
  7. Ook heeft de VvE terecht de vrees geuit voor precedentwerking. Aannemelijk is dat een toestemming aan [appellant] er in de toekomst toe zou kunnen leiden dat meer eigenaren (zonder constructief bovenbalkon) een vergelijkbare permanente overkapping zouden willen plaatsen. Zoals nader in hoger beroep toegelicht is er een variatie in de oppervlaktes van de balkons/terrassen. Deze variatie maakt aannemelijk dat ook de overkappingen in grootte zullen verschillen. Volgens de architect, zoals later door hem verduidelijkt (zie hierboven onder 1 sub h en i), zou in genoemd toekomstscenario “in het algemeen en ook door de verschillen tussen de balkons en terrassen zonder constructief bovenbalkon” een niet gewenst en onregelmatig beeld kunnen ontstaan (een soort lappendeken).
  8. Als belang bij de door hem gewenste permanente overkapping van zijn balkon voert [appellant] aan dat dan zijn wooncomfort wordt vermeerderd en in het bijzonder windoverlast effectief wordt verminderd. Wat dit laatste betreft geeft hij als illustratie dat in 2010 een balkonkast (verzwaard met twee stoeptegels) van zijn balkon is gewaaid. Hij was toen lid van het bestuur van de |VvE en heeft dit voorval mondeling in een van de bestuursvergaderingen gemeld. Verder heeft mevrouw [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep benadrukt dat zij het balkon gebruikt voor de uitoefening van haar hobby tuinieren en daarom graag op het balkon potten met planten heeft staan. Onbeschermd tegen de wind lopen deze potten gevaar van het balkon te waaien. Ter staving van de gestelde windoverlast heeft [appellant] in hoger beroep een schriftelijk rapport van Peter Stout van Bouwkundig Adviesburo Baas BV overgelegd. De heer Stout komt in zijn rapport tot de conclusie dat vanwege de windhinder op het balkon van [appellant] “alleen een gesloten overkapping geschikt (is) om de windhinder voor de gebruikers weg te nemen, zodat het balkon goed te gebruiken is.”

De VvE betwist dat zij door [appellant] op de hoogte is gesteld van het omwaaien van een balkonkast. Tegen het rapport van de heer Stout brengt zij in dat onduidelijk is op grond van welke bevindingen zijn conclusie is gebaseerd en dat in het rapport bovendien wordt bevestigd dat windhinder niet objectief te kwalificeren is en dat een windtunnelonderzoek zou moeten worden uitgevoerd om de windwervelingen goed te onderzoeken.

Mede gelet op deze betwistingen, waarop [appellant] niet heeft gereageerd met een nadere onderbouwing, acht het hof onvoldoende aannemelijk dat bij het balkon van [appellant] door de bijzondere ligging sprake is van een zodanige windoverlast dat het balkon voor een normaal gebruik ongeschikt is en daarvoor alleen geschikt gemaakt kan worden door een permanente overkapping.

[appellant] stelt dat er nog twee vergelijkbare permanente ruimtes in het gebouw aanwezig zijn waarmee de kantonrechter geen rekening heeft gehouden. Gedoeld wordt op de balkons bij de appartementen op nummers 2 en 38. Uit een nadere toelichting aan de hand van foto’s is echter naar voren gekomen dat de bovenkant van bedoelde ruimtes niet wordt gevormd door een overkapping als deel van een constructie, zoals in het voorstel van [appellant], maar door het betonnen plafond van het balkon. Dit is voor het aanzicht een wezenlijk verschil. [appellant] kan daarom geen argument ontlenen aan het feit dat tegen de (verticale) beglazingen op deze twee balkons geen bezwaar is gemaakt.

Tot slot stelt [appellant] dat de VvE toestemming heeft verleend voor het aanbrengen van een wijziging in de raampartij van de Franse balkons. Daarbij is een witte balk van 17 cm komen te vervallen. Omdat niet iedereen deze wijziging heeft doorgevoerd, is al in het gevelbeeld een opvallende wijziging ontstaan, aldus [appellant]. De VvE heeft hiertegen ingebracht dat het gaat om een minimale wijziging die niet van de straat zichtbaar is. [appellant] heeft hiertegenover zijn stelling niet nader onderbouwd, zodat daaraan wordt voorbijgegaan.

  1. Bij afweging van alle betrokken en hiervoor besproken belangen komt ook het hof tot het oordeel dat niet gezegd kan worden dat de VvE niet in redelijkheid en (naar) billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Spiegelbeeldig betekent dit tevens dat de VvE niet zonder redelijke grond als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW haar toestemming aan de door [appellant] gewenste permanente overkapping heeft geweigerd.
  2. De grieven falen en de bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. Daarbij past dat [appellant] de kosten van het hoger beroep zal hebben te dragen.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beschikking;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 716 aan verschotten en € 2.682 salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mr. E.J. van Sandick en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 mei 2017 in aanwezigheid van de griffier.

 

Bron: Rechtspraak.nl

 

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account