De Duitse VvE, ofwel de Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

De Duitse VvE, ofwel de Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Dit artikel gaat over het een vierde land in de lijst van Verenigingen van Eigenaars in Europa. In ieder land is een vorm van VvE aanwezig en kunnen de verschillen soms behoorlijk groot zijn. Deze maand kijk ik dus naar onze ooster buren en inderdaad ga ik naar het Duitsland. In Duitsland hebben ze het over de Wohnungseigentümergemeinschaft die ik voor het gemak heb afgekort met WEG. De wet waarin het Duitse appartementsrecht is geregeld heet Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) en deze wet is in 1951 aangenomen en de laatste belangrijke wijzigingen zijn in 2007 doorgevoerd.

 

Definities:

Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) appartementsrecht

Wohnungseigentum (WE) Appartementsrecht met woonbestemming

Wohnungseigentümerversammlung Algemene vergadering

Teileigentum (TE) Appartementsrecht zonder woonbestemming bv. bedrijfsruimten

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Gemeenschap van gemeenschappelijke eigenaars

Gemeinschaftsordnung Aanvullingen op het appartementsrecht voor een specifieke WEG

Teilungserklärung Splitsingsakte

Verwalter Syndicus/Beheerder

Verwaltungsbeirat Adviescollege voor beheer

Hausordnung  Huishoudelijk Reglement

Rechnungslegung Financieel jaarverslag ofwel een gedetailleerd overzicht van inkomsten en uitgaven van de WEG

Het Appartementsrecht

Het appartementsrecht in Duitsland  is een dualistisch stelsel waarbij volledig eigendom van alle afsluitbare privé gedeelten bij de eigenaar ligt en dat er een onlosmakelijk deel aan gekoppeld is voor alle overige delen van de WEG. Naast het WohnungsEigentum (WE) bestaat er ook het TeilEigentum (TE) waarbij het gaat om een appartementsrecht onder woonbestemming. Ondanks dit specifieke onderscheid gelden dezelfde regels als bij het Wohnungseigentum. Aanvullend op de WoEigg kunnen ook nog aanvullingen bepaald worden. Deze staan beschreven in de Gemeinschaftsordnung.

Eigenaars van een appartementsrecht zijn verzameld in de Wohnungseigentümergemeinschaft en zijn verantwoordelijk om een behoorlijk beheer te voeren van het complex.

Taken van de WEG

De taken die aan de gemeenschap toe behoren zijn onder andere:

  • zorgen voor een goede instandhouding van het complex (art. 21 lid 5 sub 2 WEG);
  • een verzekering van het complex tegen brand en een aansprakelijkheidsverzekering voor de eigenaars (lid 5 sub 3);
  • een financiële onderhoudsreserve (lid 5 sub 4);
  • een jaarlijkse begroting (lid 5 sub 5);
  • de eigenaars moeten alle maatregelen dulden die nodig zijn voor het verkrijgen van telefoon, radio- of TV aansluitingen van de individuele eigenaars (lid 5 sub 6);
  • het opstellen van een – niet verplicht – huishoudelijk reglement (art. 21 lid5 sub a WEG).

De Splitsingsakte

De Splitsingsakte heet Teilungserklärung genoemd (art. 2 WEG) en kan ontstaat wanneer meerdere eigenaars samen een complex gaan bouwen of door het opdelen van een object door een eigenaar. In deze Teilungserklärung staat exact beschreven welke delen privé-eigendom zijn en welke delen gemeenschappelijk blijven. De vestiging wordt in een notariële akte vastgelegd en ingeschreven  in het Grundbuch (openbaar register).

Besluiten en bestuur

Het quorum en het stemrecht is in paragraaf 2 Abschnitt Gemeinschaft der Wohnungseigentümer van de wet geregeld. De taak en bevoegdheden van de gemeenschap van eigenaars is geregeld in paragraaf 3(art. 21-25 WEG). De algemene vergadering kan besluiten nemen, mits het onderwerp van besluit op de agenda stond. Iedere eigenaar mag zonder toestemming van de anderen maatregelen nemen om schade aan het complex te voorkomen (art. 21 lid 2 WEG).

De taken en bevoegdheden van de Verwalter (beheerder) zijn wettelijk geregeld. In artikel 27 WEG staan zijn taken en bevoegdheden. Het is verplicht een beheerder aan te stellen (art. 20 lid 2 WEG), maar als alle eigenaars er niet om vragen, komt het toch voor dat er geen beheerder is. De eigenaars voeren dan samen de beheerstaken uit. In eerste instantie wordt deze voor maximaal 3 jaar benoemd, daarna steeds voor maximaal 5 jaar. Herbenoeming is toegestaan (art. 26 WEG).

Er kunnen pas besluiten worden genomen als er meer dan de helft van de stemmen vertegenwoordigd zijn in de vergadering. Hierbij gaat het Duitse systeem ervan uit dat iedere eigenaar een stem heeft(Kopfprinzip) echter hier kan voor bepaalde onderwerpen voor een andere verdeling worden gekozen. Onderwerpen waar in de wet is vastgelegd dat dit niet kan zijn:

  • Opheffen vervreemdingsbeperking WoEigG art 12 lid 4
  • Kostenverdeling WoEigG art 16 lid 5
  • Bouwkundige veranderingen WoEigG art. 22 lid 2.
  • Benoeming van de Verwalter WoEigG art. 26 lid 1

Anfechtungsklage (Vernietiging van besluiten)

Ook in Duitsland kan een besluit vernietigd worden. Dat kan op verzoek van een of meer eigenaars of de beheerder, gericht tegen de gezamenlijke eigenaars. Hiervoor is een termijn van een maand , binnen een maand nadat het besluit is genomen. Dit is vastgelegd in WoEigG art. 46.

Gemeinschaftsordnung (Reglement van Splitsing)

Het reglement van splitsing heet Gemeinschaftsordnung, en is een overeenkomst die als aanvulling geldt op de WoEigG en deze kan als Annex op de Teilungserklärung worden vastgesteld.

Hausordnung (Huishoudelijk reglement)

De Hausordnung bevat de gebruiksregelingen die niet in de Gemeinschaftsordnung zijn opgenomen. Hoofdzakelijk betreft het hier regels omtrent het gebruik van de gemeenschappelijke delen en leefregels. De Hausordnung hoeft niet ingeschreven te worden in het Grundbuch en kan met een gewone meerderheid worden aangepast.

Verwalter (beheerder)

Bij wet is een WEG verplicht om een Verwalter aan te wijzen. Tot 2007 diende dit een professioneel syndicus te zijn. Na de wetswijziging was het ook voor eigenaars mogelijk om de rol van Verwalter op zich te nemen. De Wohnungseigentümerversammlung is verplicht om een Verwalter te benoemen. Op het moment dat de WEG in gebreke blijft en geen Verwalter heeft aangesteld dan is het iedere eigenaar vrij om naar de rechter te stappen om een Verwalter aan te stellen. De Verwalter heeft via art. 27  WoEigG de volgende taken en bevoegdheden toebedeeld gekregen:

  • Besluiten van de eigenaars uit te voeren en de huisregels te bewaken
  • Maatregelen te nemen ter instandhouding van het complex, zowel regulier als in dringende gevallen
  • Bijdragen en aflossingen incasseren en afdragen gerelateerd aan WEG
  • De financiële middelen te beheren
  • De eigenaars onmiddellijk informeren over eventuele rechtszaken
  • Verklaringen afgeven die voor het aanleggen van radio, tv of telefoonaansluitingen nodig zijn
  • Verklaringen en bestellingen aan te nemen voor zover ze aan alle eigenaars gericht zijn
  • Maatregelen te treffen om termijnen te beschermen of schade af te wenden
  • Gerechtelijke of buitengerechtelijke aanspraken te maken, voorzover hij daartoe door een meerderheid
    gemachtigd is
  • Overleg te voeren met de deurwaarder over de kosten in geval van rechtszaken
  • Verklaringen en bestellingen te ontvangen
  • Maatregelen van dagelijks beheer te treffen en ter instandhouding van het complex
  • De rekeningen waarop de beheersbijdragen gestort zijn te beheren
  • Al het andere te doen waartoe hij door besluit of in het reglement door de eigenaars is gemachtigd.

Al deze bevoegdheden kunnen door de eigenaars niet ingeperkt of uitgesloten worden.

 

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account