Uitsplitsing van de reserves van de VvE naar appartementsrecht

Uitsplitsing van de reserves van de VvE naar appartementsrecht

Iedere maand besteden we extra aandacht aan een specifiek onderwerp wat grote invloed heeft op het functioneren van de Vereniging van Eigenaars. In de  maand fabruari staat de Vergadering van Eigenaars samen met de kascontrole centraal. Wat nu als er niet geen kascommissieleden meer zijn?

Wij ontvingen de volgende vraag van een van onze leden:

Ons bestuur heeft aan een externe accountant gevraagd om de boekhouding te controleren en de jaarrekening op te maken in overleg met de penningmeester en de kascommissie. In de jaarrekening wordt ook uitgesplitst hoe de reserves per appartement zijn opgebouwd. Nu komt men er na vele jaren achter, dat deze uitsplitsing niet klopt: bij gelijke appartementen (en gelijke aandelen) staan verschillende bedragen voor de reservedelen.

Mijn vraag is: kan dit nog gecorrigeerd worden? En wat zou dan de consequentie zijn voor de (al goedgekeurde) jaarrekeningen van de afgelopen jaren?

Deze vraag hebben we voorgelegd aan Maarten den Ouden, bedrijfseconoom en controlespecialist, auteur van o.a. De Kascommissiegids voor de VvE, beantwoordt hieronder de vraag:

Voordat ik uw eigenlijke vraag beantwoord, wil ik eerst opmerken dat de door het bestuur georganiseerde samenwerking tussen een accountant, de penningmeester en de kascommissie al snel het gevaar oproept van onduidelijke taak- en verantwoordelijkheidsverdeling en onvoldoende functiescheiding.

Een accountant kan de jaarrekening opmaken, als dezelfde accountant de jaarrekening ook nog controleert dan keurt de slager eigenlijk zijn eigen vlees. En wat is dan de taak nog van de kascommissie? Het controleren van “de boekhouding” is iets anders dan het controleren van “de jaarrekening” – heeft het bestuur daar wel bij stil gestaan?

Spreek je bij een VvE over individuele opbouw van reserves?

De reserves van de VvE zijn van de VvE. Niet van de individuele eigenaars. Een uitsplitsing van reserves naar individuele eigenaars heeft dan ook geen zin, het suggereert dat elke eigenaar een “eigen stukje” van de reserve heeft, maar die suggestie is dus ten onrechte.

Het is de ledenvergadering (vergadering van eigenaars) die beslissingen neemt over kwesties als waarvoor, wanneer en voor welke bedragen de reserve zal worden gebruikt. Als individuele eigenaar kunt u natuurlijk meepraten en meestemmen in de ledenvergadering, maar u heeft bijv. geen vetorecht voor “uw deel” van de reserve – u heeft namelijk persoonlijk geen deel.

Belangrijk is dat de totale reserve correct in de balans is opgenomen. Elke VvE is verplicht een reserve groot onderhoud te hebben en daarnaast is het handig om ook een algemene reserve te hebben voor eventualiteiten en voor het opvangen van schommelingen in de jaarlijkse exploitatiesaldi. De reserve groot onderhoud kan wel worden gesplitst in bijv. een reserve voor groot onderhoud van het dak, een reserve voor groot onderhoud van de lift enz.

Dus een correctie van de uitsplitsing is niet nodig: de uitsplitsing hoeft in de toekomst gewoon niet in de jaarrekening vermeld te worden.

En misschien kunt u de accountant, de penningmeester en de kascommissie attenderen op het boekje Financiën van de VvE, gids voor bestuurders en appartementseigenaren? – daarin staat het een en ander over het onderwerp “reserves” uitgelegd.

Tags:
5 Reacties
  1. Johan Derhaag 6 maanden geleden

    Een uitsplitsing van de reserves van een VvE per eigenaar is wel degelijk zinvol en zelfs absoluut noodzakelijk omdat iedere eigenaar het door hem “gespaarde bedrag” in zijn belastingaangifte moet opgeven. Het is wel niet je vrije eigendom maar de VvE spaart en op spaartegoeden wordt belasting geheven.
    Het verbaasd mij echt dat dit niet vermeld wordt.

  2. J.G. van der Valk 6 maanden geleden

    De reserves zijn volgens de Belastingdienst eigendom van de individuele eigenaren. Hierover zijn diverse rechtszaken gevoerd. De reserves beheren tot het vermogen en worden belast indien het vermogen groter is dan de vrijstelling.
    Was uw stelling maar waar.

  3. Auteur
    Maarten den Ouden 6 maanden geleden

    Heren Derhaag en Van der Valk,
    Mijn antwoord op de vraag was wellicht wat te kort door de bocht. De vraag had betrekking op de jaarrekening van de VvE (en daarom mijn antwoord ook). In die jaarrekening hoeft geen uitsplitsing te staan (wettelijk bestaat de jaarrekening uit een balans, exploitatierekening en toelichting). Als (zoals in dit geval) de uitsplitsing fout blijkt te zijn, is er geen enkele noodzaak om de jaarrekening aan te passen.

    In verband met de aangifte inkomstenbelasting moet elke eigenaar wél een opgave krijgen van “zijn” deel in de reserves. De reserves zijn van de VvE en niet van de individuele appartementseigenaren, maar de VvE hoeft daarover geen belasting te betalen en de individuele appartementseigenaren (mits bepaalde grenzen overschreden worden) wél.
    Dit is niet anders dan wanneer u een aandeel Koninklijke Olie (Shell) koopt: u stopt dat als het ware geld in de reserve van Koninklijke Olie en heeft daar niets meer over te vertellen (het enige dat u kunt doen is het aandeel weer verkopen en/of uw stem laten horen tijdens de jaarlijkse aandeelhoudersvergadering) maar u moet de waarde van het aandeel wél opgeven bij uw jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting.

    In de gids Financiën van de VvE heb ik een apart hoofdstuk(je) gewijd aan belasting met als titel “Tips voor uw eigen belasting”. In de praktijk controleert de belastingdienst de aangiften niet heel nauwkeurig op het onderdeel “aandeel in het vermogen van een VvE”. Als een opgave dus per abuis niet helemaal correct is geweest (zoals in het geval van de vragensteller), is de kans klein dat dat consequenties heeft.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account