De bestemming van een appartementsrecht: afwijken mag wel, ontheffing verlenen niet

Medio januari 2018 is een interessant arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gepubliceerd over de mogelijkheid tot afwijking van de appartementsrechtelijke bestemming “kantoor”.

Artikel 25 lid 1 MR 2006

Artikel 25 lid 1 MR 2006, en de vergelijkbare artikelen in de andere Modelreglementen, bepalen dat iedere eigenaar en gebruiker het privégedeelte dient te gebruiken conform de daaraan in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.

Het verzoek van de eigenaar

In de kwestie die leidde tot het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwaarden had een van de eigenaars een aantal appartementsrechten op de eerste en tweede verdieping met de bestemming “kantoor”. Hij vroeg aan de vergadering toestemming “voor het wijzigen van bestemming van alle appartementsrechten op de 1e en 2e verdieping in “woning”, zodat deze als zodanig in gebruik kunnen worden gegeven”. De toestemming is door de vergadering verleend, zij het dat niet alle leden met dit besluit hebben ingestemd. De vraag rees of de vergadering bevoegd was dit besluit te nemen (met een gewone meerderheid), of dat hiervoor een wijziging van de akte van splitsing – en dus een gekwalificeerde meerderheid – vereist was.

Ontheffing niet mogelijk

Het Hof oordeelde dat de vergadering van eigenaars – in tegenstelling tot wat zij heeft besloten – geen bevoegdheid heeft om bij meerderheid van stemmen ontheffing te verlenen van de in de splitsingsakte voorgeschreven bestemming. Het besluit houdt in dit geval niet slechts de toestemming in voor een van de bestemming afwijkend gebruik, maar van een wijziging van de bestemming. Hiervoor bestaat geen grondslag in het Modelreglement. De term “ontheffing” is ook geen juridische term die voorkomt in het appartementsrecht.

Daar komt nog bij dat het besluit geen tijdsbepaling kent. De strekking van het besluit is dan ook dat de appartementen voor onbepaalde duur als woning mogen worden verhuurd. Dit onderstreept volgens het Hof dat het niet slechts gaat om van de bestemming afwijkend gebruik, zoals met artikel 25 lid 1 MR 2006 zal zijn bedoeld.

Het Hof merkt nog op dat naar objectieve maatstaven met de bestemming “kantoor” de inrichting van een appartement als woning wordt uitgesloten, ook al blijft het (feitelijk) mogelijk om in een woning kantoor te houden, en wellicht ook andersom.

Conclusie

De beoordeling van de vraag waartoe de vergadering nu wel of niet bij gewone meerderheid mag besluiten, kan moeilijk zijn. Wanneer is sprake van het toegestane van de bestemming afwijkend gebruik en wanneer is sprake van het verlenen van een verboden ontheffing van de bestemming? Als de VvE afwijkend gebruik van een appartement wil toestaan, doet zij er ten eerste goed aan in de besluitvorming de juiste bewoordingen te gebruiken. Er dient dus gesproken te worden over “toestemming voor van de bestemming afwijkend gebruik”.

Tevens zal de toestemming voor het afwijkend gebruik conform vaste jurisprudentie persoonlijk, tijdelijk en voor herstel vatbaar moeten zijn. Is niet aan deze voorwaarden voldaan? Dan zal de VvE over moeten gaan tot wijziging van de bestemming in de splitsingsakte waarbij een gekwalificeerde meerderheid van 80% en medewerking van het bestuur, dan wel unanimiteit is vereist.

 

advertentie Rijssenbeek Advocaten

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. Silvana Visser.

 

Tags:
0 Reacties

Leave a reply

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Sending

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Log in with your credentials

or    

Gebruiker is wachtwoord email vergeten

Create Account