VvE Rechtspraak: bestemming wijzigen of slechts een afwijkend gebruik toegestaan?

VvE Rechtspraak bestemming wijzigen of slechts een afwijkend gebruik toegestaan

Lees ook de blog van Silvana Visser over deze uitspraak. 

Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN beschikking van 24 oktober 2017

in de zaak van

  1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Van Bekkum Projecten B.V.
  2. gevestigd in Hooglanderveen (gemeente Amersfoort) en
  3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
  4. Bunnik’s Exploitatiemaatschappij IJsselstein B.V.

verzoeksters in hoger beroep, in eerste aanleg: belanghebbenden, advocaat: mr. H.J. Moné,

tegen:

  1. a) de vereniging van eigenaars [VvE], gevestigd te [vestigingsplaats], in eerste aanleg: verweerster, in hoger beroep niet verschenen, en b) de maatschap [X] gevestigd in [vestigingsplaats] met haar maten: b1) [maat 1 (X)]  wonende te [woonplaats] , b2) [maat 2 (X)] , wonende te [woonplaats] , b3) [maat 3 (X)] , wonende te [woonplaats] , b4) [maat 4  (X)] , wonende te [woonplaats] , b5) de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Pentacs B.V. gevestigd te Nijkerk, in eerste aanleg: verzoekers, advocaten: mr. H.J.R. Raven en mr. L.R.H. Koolhof,

en

  1. c) de maatschap naar burgerlijk recht [Y] , gevestigd te [vestigingsplaats] ,  met haar maten: c1) [maat 1 (Y)] , wonende te [woonplaats], en c2) [maat 2 (Y)] , wonende te [woonplaats], in eerste aanleg: verzoekers, advocaten: mr. H.J.R. Raven en mr. L.R.H. Koolhof,

en

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Eikelboom & De Bondt Holding B.V. gevestigd te Leusden, advocaten: mr. H.J.R. Raven en mr. L. R.H. Koolhof, in hoger beroep: verweerders, in eerste aanleg (b tot en met d): verzoekers.

Verzoeksters in hoger beroep worden hierna gezamenlijk Van Bekkum c.s. genoemd. Verweerster onder a) in hoger beroep zal hierna de VvE worden genoemd, de verweerders onder b) tot en met d) zullen gezamenlijk [verweerders] worden genoemd.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van 11 oktober 2016, die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem) heeft gegeven.

2 Het geding in hoger beroep

2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • het op 12 december 2016 ter griffie van het hof ontvangen beroepschrift, met grieven en een productie,
  • het per fax op 13 maart 2017 ingediende verweerschrift in hoger beroep, met producties,
  • de brief d.d. 5 september 2017 van de advocaat van Van Bekkum c.s. met een bijlage,
  • het proces-verbaal van de mondelinge behandeling ter openbare terechtzitting van dit hof van 20 september 2017.

2.2 Na afloop van de mondelinge behandeling heeft het hof bepaald dat het een beschikking zal geven.

2.3 Van Bekkum c.s. verzoekt in hoger beroep – kort samengevat – om de bestreden beschikking te vernietigen en de verzoeken van [verweerders] alsnog af te wijzen, met veroordeling van [verweerders] in de kosten van de beide instanties.

2.4 [verweerders] voert verweer tegen de verzoeken in hoger beroep en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Van Bekkum c.s. in dat hoger beroep omdat hoger beroep tegen de bestreden beschikking uitsluitend door de VvE en door [verweerders] had kunnen worden ingesteld. Zij concludeert subsidiair tot bekrachtiging van de bestreden beschikking met veroordeling van Van Bekkum c.s. in de kosten van het hoger beroep.

3 De vaststaande feiten

Partijen zijn het oneens over de geldigheid van het besluit van de vergadering van eigenaars van de VvE van 3 juni 2016. Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

3.1 Bij notariële akte van splitsing van 27 mei 2008, hierna: de Splitsingsakte – productie 10 bij inleidend rekest – heeft Van Bekkum c.s. de eigendom van een perceel te [plaats] en het daarop geplaatste gebouw gesplitst in 106 appartementsrechten. Daarbij werd de VvE opgericht en is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten d.d. 17 januari 2006 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: MR) vastgesteld als het reglement, bedoeld in artikel 5:111 onder d. BW, met wijzigingen en aanvullingen op dat Modelreglement. Het reglement, waarvan de inhoud blijkt uit de in de registers ingeschreven Splitsingsakte, zal hieronder worden aangeduid met de afkorting R.

3.2 Van Bekkum c.s. is de eigenaresse van de appartementsrechten 9 tot en met 32. Samen met gemeenschappelijke ruimtes vormen de ruimtes 9 tot en met 32 de tweede en de derde verdieping van het gemeenschappelijke gebouw. [verweerders] zijn de eigenaars van appartementsrechten, die betrekking hebben op andere ruimtes van het gebouw.

3.3 Artikel 25 lid 1 MR is door § 10 op blad 20 van de Splitsingsakte aangevuld met de hieronder geciteerde teksten waarin voor elk van de appartementsrechten een bestemming wordt bepaald. Artikel 25 lid 1 R luidt hierdoor als volgt:

Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.

De bestemming van de appartementsrechten met de indices 7 tot en met 44 is kantoor.

De bestemming van de appartementsrechten met de indices 45 tot en met 105 is parkeerplaats.

De bestemming van het appartementsrecht met index 106 is warmte/koude-opslagruimte.

Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.

3.4 Op 3 juni 2016 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden, waartoe de leden tijdig bij brief zijn opgeroepen. Op de bij die brief meegezonden agenda van de vergadering, overgelegd als productie 15 bij inleidend verzoekschrift, staat onder meer:

  1. Toestemmingsaanvraag Van Bekkum: wonen op 1e en 2e verdieping

Van Bekkum vraagt toestemming voor het wijzigen van de bestemming van alle appartementsrechten op de 1e en 2e verdieping (indices 9 t/m 32) in “woning”, zodat deze als zodanig in gebruik kunnen worden gegeven. Een vertegenwoordiger van Van Bekkum zal de plannen mondeling toelichten.

3.5 Blijkens de notulen van de vergadering (productie 18 bij inleidend verzoekschrift) heeft Van Bekkum c.s. in het kader van haar mondelinge toelichting vermeld dat er fietsbergingen zullen worden gerealiseerd, waartoe parkeerplaatsen zullen worden opgeofferd.

3.6 Bij de daarop gevolgde stemming over de aanvraag van Van Bekkum c.s. voor het wijzigen van de ‘bestemming’ als bedoeld in punt 6. van de agenda zijn 2880 stemmen vóór uitgebracht en 658 stemmen tegen, terwijl eigenaars met in totaal 152 stemmen zich van de stemming hebben onthouden. De geldigheid van het uit deze stemming resulterende besluit hierna: het Besluit is het onderwerp van deze procedure.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1 [verweerders] heeft in eerste aanleg bij verzoekschrift, gericht aan de ‘Sector Kanton’ van de rechtbank Gelderland, verzocht om het Besluit bij beschikking nietig te verklaren of te vernietigen, om het voor de duur van de procedure te schorsen en om de VvE in de proceskosten te veroordelen. Voor het primaire verzoek heeft [verweerders] aangevoerd dat het Besluit in strijd is met de Splitsingsakte, doordat het Besluit ertoe strekt om de afgescheiden ruimtes 9 tot en met 32 niet, zoals in de akte voorgeschreven door de aanvulling van de tekst van artikel 25 lid 1 Modelreglement, de bestemming kantoor te laten krijgen, maar de bestemming woning, en doordat parkeerplaatsen aan hun bestemming worden onttrokken om daarvan of daarop fietsbergingen te maken.

Indien het Besluit niet nietig zou zijn (subsidiair), is het vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW en strijd met artikel 3 van het Huishoudelijk Reglement van de VvE, aldus nog steeds het inleidend verzoekschrift.

4.2 Van Bekkum c.s. heeft in eerste aanleg verweer gevoerd. Volgens haar strekt het Besluit slechts tot wijziging van het gebruik van de ruimtes met indices 9 tot en met 32 en was de vergadering van eigenaars van de VvE op grond van artikel 25 R, zoals in de Splitsingsakte aangevuld, bevoegd om die wijziging bij gewone meerderheid toe te staan.

4.3 In de bestreden beschikking van 11 oktober 2016 heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat het besluit van 3 juni 2016 nietig is wegens strijd met de Splitsingsakte, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1 Besluiten van rechtspersonen die in strijd zijn met de wet of met de statuten van die rechtspersoon kunnen nietig worden verklaard (zie artikel 2:14 BW jo 5:124 lid 2 BW). De akte tot splitsing, waarbij een VvE in het leven wordt geroepen, wordt voor de toepassing van dit wetsartikel gelijkgesteld aan de statuten van de rechtspersoon (zie artikel 5:129 lid 1 BW).

Wanneer een besluit (tevens) in strijd is met de in artikel 2:8 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid, kan het worden vernietigd (artikel 2:15 BW). De wetsartikelen uit Boek 2 BW spreken over vorderingen, zodat zowel de procedure tot nietigverklaring van een besluit als die tot vernietiging daarvan begint met een dagvaarding. De rechtbank is zowel bevoegd om op de vorderingen tot nietigverklaring te beslissen, als op de vorderingen tot vernietiging. Uit artikel 358 lid 2 Rv blijkt dat hoger beroep kan worden ingesteld tegen een eindvonnis in een dergelijke procedure, waarbij een beroepstermijn van drie maanden geldt.

5.2 Voor de procedure tot vernietiging van besluiten van een VvE is daarentegen een afwijkende procedure voorgeschreven: artikel 5:130 lid 1 BW schrijft als rechtsingang (niet een dagvaarding, maar) een verzoekschrift voor deze procedure volgt het spoor van de rekesten en daaruit blijkt voorts dat niet de rechtbank, maar de kantonrechter bevoegd is om op het verzoek tot vernietiging te beslissen. Tegen desbetreffende eindbeschikkingen van de kantonrechter staat eveneens hoger beroep open, maar daarvoor geldt een beroepstermijn van slechts één maand (zie artikel 5:130 lid 3 BW).

5.3 [verweerders] heeft bij verzoekschrift de kantonrechter primair verzocht om het Besluit nietig te verklaren, welk verzoek in de bestreden beschikking als gegrond (wegens strijd met de Splitsingsakte) is toegewezen. Uit rechtsoverweging 4.1 van de bestreden beschikking blijkt dat de kantonrechter heeft afgezien van een ‘spoorwissel’ (verwijzing van de zaak naar een andere kamer van de rechtbank, zoals bedoeld in artikel 69 Rv) omdat dit uit proceseconomisch oogpunt onwenselijk is, mede gelet op de onderlinge samenhang tussen het primaire verzoek tot nietigverklaring en het subsidiaire verzoek tot vernietiging. Tegen de beslissing om de spoorwissel achterwege te laten staat ingevolge het bepaalde in artikel 71 lid 5 Rv geen rechtsmiddel open, zodat het hof daarover niet zal oordelen. Dit laat onverlet dat de beschikking is gegeven op grond van het bepaalde in artikel 2:14 BW, en met name niet op grond van artikel 5:130 BW, zodat niet de korte beroepstermijn van artikel 5:130 lid 3 BW geldt, maar de algemene termijn van drie maanden. Het hoger beroep is daarom, anders dan [verweerders] meent, tijdig (immers op 12 december 2016) ingesteld. Uit artikel 358 lid 2 Rv blijkt voorts dat belanghebbenden dit hoger beroep kunnen instellen. Van Bekkum c.s. is belanghebbende nu zij lid is van de VvE. De tegenwerping van [verweerders], dat Van Bekkum c.s. niet bevoegd was om hoger beroep in te stellen (omdat uitsluitend de VvE dat had kunnen doen), is daarom ongegrond: [verweerders] is ontvankelijk in haar hoger beroep. Het hof zal dan ook beoordelen in hoeverre de door Van Bekkum c.s. tegen de bestreden beschikking ingebrachte grieven tot de vernietiging van die beschikking leiden.

5.4 Met grief 1 maakt Van Bekkum c.s. bezwaar tegen de feitenvaststelling in de bestreden beschikking. Hierboven heeft het hof met de door Van Bekkum c.s. ingebrachte klachten rekening gehouden. De daarmee gemoeide gegevens zijn niet dragend voor de in de bestreden beschikking gegeven beslissing. Daarom kan grief 1 niet tot vernietiging van de bestreden beschikking leiden.

5.5 De grieven 2 tot en met 8 hebben betrekking op de nietigverklaring. Volgens Van Bekkum c.s. heeft de kantonrechter ten onrechte het Besluit in strijd geacht met de Splitsingsakte. Het Besluit voorziet volgens Van Bekkum c.s. niet in wijziging van de bestemming van de units, maar staat een ander gebruik daarvan toe.

5.6 Partijen geven een verschillende inhoud aan het Besluit. Voor zover [verweerders] meent dat daarmee aan Van Bekkum c.s. toestemming is verleend om parkeerplaatsen te verbouwen tot fietsenberging, geeft zij een verkeerde lezing van het Besluit. Uit artikel 45 lid 8 MR blijkt dat de schriftelijke oproep voor een vergadering de onderwerpen moet bevatten die op de agenda staan. Indien ter vergadering een conceptbesluit in stemming wordt gebracht, behoort van de inhoud daarvan dus te blijken uit de agenda. Over fietsbergingen en het opofferen van parkeerplaatsen staat niets in de agenda.

De in de notulen opgenomen mondelinge toelichting van Van Bekkum c.s. op de plannen, met de aankondiging dat er fietsenbergingen zullen komen, is niet voldoende om redelijkerwijs te mogen aannemen dat het vervolgens in stemming gebrachte besluit met dit punt werd uitgebreid. Niet blijkt dat de vergadering rechtsgeldig met een dergelijke aanvulling heeft ingestemd. Het Besluit houdt dan ook (enkel) in dat Van Bekkum c.s. haar appartementsrechten 9 tot en met 32 als woning mag inrichten en verhuren.

Dat in de vergaderstukken niet duidelijk is toegelicht op welke grondslag het (concept-) Besluit inzake de units 9 tot en met 32 berust, doet hieraan onvoldoende af.

5.7 Volgens de bestreden beschikking biedt artikel 25 lid 1 R onvoldoende ruimte voor het Besluit, omdat het daarbij gaat om een bouwkundig en planologisch ingrijpende wijziging en omdat de situatie na de verbouwing zal afwijken van de situatie volgens de als productie 4 bij verweerschrift in eerste aanleg overgelegde tekening, welke tekening deel uitmaakt van de Splitsingsakte. (Deze tekening moet immers beschouwd worden als onderdeel van de in artikel 2:14 BW genoemde ‘statuten’.) Het Besluit houdt daarom niet slechts de toestemming in voor een van de bestemming afwijkend gebruik, als bedoeld in artikel 25 (slot) R, maar een wijziging van de bestemming, aldus rechtsoverweging 4.4 van de bestreden beschikking.

5.8 [verweerders] heeft in hoger beroep niet gemotiveerd weersproken dat de units 9 tot en met 32, na inrichting daarvan als woningen, de buitengrenzen zullen hebben die staan aangegeven op de tekening die deel uitmaakt van de Splitsingsakte. Dat er, binnen de op de tekening aangegeven grenzen van die afgescheiden ruimtes, wanden zullen worden geplaatst, sanitair zal worden geïnstalleerd en andere voorzieningen zullen worden getroffen om deze geschikt te maken voor bewoning, komt niet in strijd met de tekening, waarop immers geen voorschriften staan met betrekking tot de interne indeling van de units die door deze (her)inrichting zullen worden genegeerd. Of de kantonrechter buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden, of een verrassingsbeslissing heeft gegeven door te oordelen dat de units 9 tot en met 32 na de realisering van de woningen niet zullen voldoen aan de tekening, kan in het midden blijven: er is niet gebleken dat de in het Besluit voorziene situatie in strijd is met de tekening.

5.9 De bestreden beschikking berust bovendien op het oordeel dat er geen grondslag bestaat voor het Besluit: met name het door Van Bekkum c.s. ingeroepen artikel 25 lid 1 R maakt volgens de bestreden beschikking de vergadering van eigenaars niet bevoegd om het Besluit bij meerderheid te nemen. Omdat dit artikel deel uitmaakt van de Splitsingsakte, komt het bij de in dit kader te geven uitleg daarvan aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van Van Bekkum met dat artikel. Van Bekkum was degene die in 2008 tot de splitsing is overgegaan. Bij de uitleg moet de strekking van artikel 25 lid 1 R naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de inhoud van de Splitsingsakte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Het hof mag daarbij uitsluitend letten op gegevens die voor derden kenbaar zijn uit de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken, of aan de hand van die stukken. Indien de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, zal het hof naar objectieve maatstaven de meest aannemelijke uitleg aan die stukken geven (zie HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Het hof zal gelet op het vorenstaande de door [verweerders] overgelegde verkoopbrochure buiten beschouwing laten: gesteld noch gebleken is dat in de splitsingsstukken naar die brochure is verwezen.

5.10 Van Bekkum c.s. heeft aangevoerd dat haar units na de aanpassingen daarvan om deze geschikt te maken voor gebruik als huurwoning, ook nog gebruikt kunnen worden als kantoor en dat zij daarom nog steeds zullen voldoen aan de in de splitsingsstukken voorgeschreven kantoorbestemming. Dat bij gelegenheid van de splitsing een dergelijke vrijblijvendheid voorlag, kan naar het oordeel van het hof niet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de inhoud van de splitsingsstukken. Integendeel, zowel een woning als een kantoor kan in een afgescheiden ruimte van een gebouw worden gerealiseerd, maar door te specificeren dat units de bestelling kantoor hadden, wordt een andere inrichting voorgeschreven dan met een huurwoning: naar objectieve maatstaven wordt daarmee een inrichting van de desbetreffende ruimte als woning uitgesloten, ook al blijft het (feitelijk) mogelijk om in een woning kantoor te houden, en wellicht ook andersom.

5.11 Van een bevoegdheid van de vergadering van eigenaars om, zoals zij door het Besluit heeft gedaan, bij meerderheid van stemmen ontheffing te verlenen van de in de Splitsingsakte/ artikel 25 lid 1 R voorgeschreven bestemmingen van de verschillende ruimtes is niet gebleken. Alleen al omdat er eigenaars waren die tegen het besluitvoorstel hebben gestemd, is het Besluit dus niet geldig tot stand gekomen. Blijkens de wijziging van artikel 60 lid 2 MR op blad 21, onder 30, van de Splitsingsakte, kon het Besluit immers uitsluitend unaniem worden genomen.

5.12 Hier komt nog bij dat het Besluit geen tijdsbepaling kent. De strekking van het Besluit is dan ook dat de units van Van Bekkum voor onbepaalde duur als woning mogen worden verhuurd. Dit onderstreept dat het niet slechts gaat om een wijziging van een van de bestemming afwijkend gebruik, zoals (naar de meer bedoelde maatstaven) met artikel 25 lid 1 (slot) R zal zijn bedoeld.

5.13 Voor de door Van Bekkum c.s. voor het eerst in hoger beroep verzochte conversie van het Besluit is onvoldoende basis. Welk ander besluit de vergadering rechtsgeldig, dus anoniem had genomen in plaats van het Besluit, indien de vergadering van het gebrek aan het Besluit op de hoogte zou zijn geweest, heeft Van Bekkum c.s. niet nader toegelicht. Bij gebreke van deze toelichting kan bovendien niet worden ingezien dat het redelijk zou zijn om dat andere besluit in de plaats van het Besluit te stellen. Het voor het eerst in hoger beroep gedane verzoek tot conversie van het Besluit wordt daarom afgewezen.

6 De slotsom

6.1 De grieven falen en het verzoek tot conversie is ongegrond. Daarom zal de bestreden beschikking worden bekrachtigd.

6.2 Van Bekkum c.s. wordt in hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom in de kosten van het beroep worden veroordeeld. Het hof begroot deze kosten op het door [verweerders] betaalde griffierecht van € 716 en op € 1.788 wegens salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten, tarief II). Tegen de vordering om de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren is geen verweer gevoerd, zodat deze nevenvordering zal worden toegewezen.

7 De beslissing

Het hof, beschikkende in hoger beroep:

bekrachtigt de bestreden beschikking van de kantonrechter te Arnhem van 11 oktober 2016;

wijst het door Van Bekkum c.s. meer of anders verzochte af;

veroordeelt Van Bekkum c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [verweerders] tot vandaag begroot op € 716 aan verschotten en € 1.788 wegens salaris van de advocaat;

verklaart deze beschikking wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. H.E. de Boer, A.A. van Rossum en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2017.

Bron: Rechtspraak.nl

Verrijkte uitspraak

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account