VvE Rechtspraak: Vernietiging besluit op basis van art. 5:130 BW

VvE Rechtspraak Vernietiging besluit op basis van art. 5130 BW

Uitspraak RECHTBANK NOORD-HOLLAND Beschikking op een verzoek ex art. 5:130 BW in de zaak van:

1[eiser] en zijn echtgenote
2. [eiseres] beiden wonende te [woonplaats] , aan de [adres]
verzoekende partij verder (gezamenlijk) ook te noemen: [eisers] gemachtigde: mr. S. Koot, juridisch medewerkster van ARAG SE te Amsterdam

tegen

de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS OOSTEREILAND WONINGEN gevestigd te Hoorn verwerende partij verder ook te noemen: de VvE gemachtigde: mr. M.J. Verbaan, juridisch medewerkster van BoitenLuhrs Gerechtsdeurwaarders te ’s-Gravenhage.

1 Het procesverloop

Voor het verloop van de procedure verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken:

  • het verzoekschrift met producties, ingekomen op 11 januari 2018, alsmede de aanvullende producties van [eisers] , ingekomen op 12 januari en 20 maart 2018;
  • het verweerschrift van de VvE met producties, ingekomen op 13 februari 2018;
  • de aantekeningen van de griffier van de op 27 maart 2018 gehouden mondelinge behandeling, alsmede de op die zitting door de gemachtigde van [eisers] overgelegde pleitaantekeningen;

uit de griffiersaantekeningen blijkt dat ter zitting zijn verschenen:

aan de zijde van [eisers] :

dhr. [eiser] in persoon, bijgestaan door mr. S. Koot,

mevr. [eiseres] bij mr. S. Koot;

aan de zijde van de VvE:

de penningmeester, dhr. [naam 1] , bijgestaan door mr. M.J. Verbaan:

diverse belanghebbenden (eigenaren), waaronder:

dhr. [naam 2] (nr. 2), dhr. [naam 3] (nr. 22), mw. [naam 4] (nr. 19) en mw. [naam 5] (nr. 23);

Na afloop van de zitting is uitspraak bepaald op vandaag.

2 De feiten

2.1. Na het sluiten van de penitentiaire inrichting Oostereiland heeft de gemeente [woonplaats] het voormalige gevangeniscomplex om laten bouwen tot – onder meer – appartementen. Deze appartementen zijn door de gemeente [woonplaats] verkocht en het complex is in 2011 opgeleverd.

2.2. Op 4 augustus 2011 is ten overstaan van mr. D.A.J.M. Gerretsen, notaris te [woonplaats] , een splitsingsakte opgesteld. In deze akte staat op bladzijde 7, onder punt 15, vermeld dat het (onder-)appartementsrecht met betrekking tot [adres] te [woonplaats] 98/3.358e onverdeeld aandeel uitmaakt van de gemeenschap.

2.3. [eisers] is de eerste eigenaar van het appartementsrecht [adres] te [woonplaats] , bestaande uit een woning en berging. Dit appartementsrecht is op 2 september 2011 aan hem geleverd. In de koopovereenkomst van 28 maart 2011 vermeldt artikel 8 het volgende:

“Over- of ondermaat van het gebouw zal aan geen van partijen enig recht verlenen”.

2.4. Omdat [eisers] van mening was, dat de afmeting van zijn appartement niet juist in de splitsingsakte was weergegeven, heeft hij aan de VvE aangegeven dat de splitsingsakte hiertoe moest worden aangepast.

Op de algemene ledenvergadering (ALV) van 23 juni 2016 is aan de leden voorgelegd om in te stemmen met wijziging van de splitsingsakte, inhoudende dat de oppervlakte het appartementsrecht van [eisers] in plaats van 98 m² wordt gewijzigd in 93 m². De kosten van deze wijziging ad circa € 4.500,– nam de gemeente Hoorn (verkoper van het appartement) voor haar rekening; er was inmiddels een conceptakte opgesteld door de notaris. Omdat [eisers] van mening was dat de genoemde oppervlakte van 93 m² ook niet correct was, is hierover verder niet gestemd in de vergadering.

2.5. Nadien gaf [eisers] nogmaals aan de splitsingsakte gewijzigd te willen zien. Om die reden is dit punt (wederom) aan de leden voorgelegd op de vergadering van 14 december 2017. Het bestuur heeft de leden om goedkeuring verzocht om de splitsingsakte van 4 augustus 2011 ongewijzigd te laten. Uit de stemming ter vergadering bleek dat er 2738 breukdelen vóór en 110 breukdelen tegen het voorstel van het bestuur hadden gestemd ( [eisers] was de enige tegenstemmer); 275 breukdelen hadden blanco gestemd. Hierop is besloten de splitsingsakte ongewijzigd te laten.

3 De standpunten van partijen

3.1. [eisers] heeft in zijn verzoek gevraagd om het besluit van de vergadering van de VvE van 14 december 2017, aangaande het ongewijzigd laten van de akte van splitsingsakte, te vernietigen, kosten rechtens.

3.2. Verzoekster legt aan zijn verzoek – kort samengevat – onder meer het volgende ten grondslag.

In de akte van splitsing is opgenomen dat het appartement 98 m² groot is. Dit is echter niet juist, omdat het slechts 87 m² groot is, te weten: 76,75 m² voor de woning en 10,2 m² voor de berging. Deze oppervlakte is gemeten door een deskundige die bij [eisers] kwam meten in verband met een ingediend bezwaar tegen de WOZ-beschikking. In overleg met de gemeente heeft [eisers] € 14.000,– minder voor het appartement betaald dan de vraagprijs. Dit had te maken met een fout in de verkoopbrochure; de afmeting van de woonkamer was onjuist weergegeven. In de onderhavige procedure gaat het echter om een onjuiste vermelding van de oppervlakte van zijn appartement in de splitsingsakte. [eisers] heeft destijds bij de notaris aangegeven dat de afmeting niet juist in de conceptsplitsingsakte was vermeld. De notaris zou dit aanpassen, maar heeft dit uiteindelijk niet gedaan. Vervolgens heeft [eisers] meermalen aan de gemeente en de VvE aangegeven dat de akte van splitsing moet worden aangepast.

De gemeente heeft uiteindelijk in willen staan voor de kosten van een wijziging van de splitsingsakte – het ging met name om de kosten van de notaris – maar in de conceptakte van de notaris stonden de afmetingen van [eisers] ’ appartement opnieuw verkeerd opgenomen, zodat [eisers] niet akkoord ging met die oplossing.

De fout in de splitsingsakte heeft voor [eisers] nadelige gevolgen bij verkoop van zijn appartement. Vanwege de fout in de splitsingsakte heeft hij de bijdrage aan de VvE niet volledig voldaan. Hij heeft zelf berekend welk bedrag wèl redelijk is, gebaseerd op een oppervlakte van 87 m², en dit bedrag betaalt hij maandelijks aan de VvE. Op dit moment betaalt hij € 14,– per maand minder dan de VvE van hem vordert.

Het niet willen aanpassen van de splitsingsakte en daarmee ook het VvE-besluit van 14 december 2017 om hiertoe geen nadere stappen te ondernemen, is in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus [eisers] .

3.3. De VvE vraagt de kantonrechter het verzoek af te wijzen, kosten rechtens.

Zakelijk samengevat voert de VvE hiertoe onder meer het volgende aan.

Het VvE-besluit is op goede gronden genomen, nu genoegzaam is gebleken dat het in stand houden van de huidige verdeelsleutel niet onredelijk is jegens [eisers]. Voor alle appartementen geldt dat de maatvoering onjuist in de splitsingsakte is vermeld; in alle gevallen is in werkelijkheid sprake van een kleiner oppervlakte. Daarom heeft de ALV in redelijkheid kunnen besluiten tot het ongewijzigd laten van de splitsingsakte, ook gelet op de kosten die een wijziging van de akte met zich mee brengt en het feit dat de financiers moeten instemmen met een wijziging. Alle appartementen zouden opnieuw ingemeten moeten worden, terwijl alle eigenaren akkoord zijn gegaan met de clausule voor onder- en overmaat in de koopakte. Bovendien hebben na de koop in meerdere woningen verbouwingen plaatsgevonden, ook in die van [eisers] , die effect hebben op het oppervlak van de woningen. Het argument van [eisers] dat hij bang is dat zijn appartement moeilijker is te verkopen, is niet nader onderbouwd. Het besluit van 14 december 2017 is op de juiste wijze geagendeerd. De VvE heeft alle leden ingelicht over het feit dat alle appartementen met een te groot oppervlak zijn vermeld in de splitsingsakte. Het is niet ondenkbaar dat [eisers] na wijziging van de splitsingsakte zelfs meer moet gaan betalen dan thans het geval is, omdat de gemiddelde afwijking van de appartementen -10,5% bedraagt, terwijl die van [eisers] -8,0% bedraagt.

De VvE heeft de leden tevoren ingelicht over de gevolgen die een wijziging van de splitsingsakte met zich mee brengt, zodat de leden een weloverwogen besluit hebben kunnen nemen. Alle leden, met uitzondering van [eisers] , vonden en vinden dat de splitsingsakte niet gewijzigd moet worden. De redelijkheid en billijkheid brengen dan ook mee dat de hoge kosten van een wijziging voor de VvE niet opwegen tegen het eventuele geringe voordeel voor [eisers] .

3.4. Voor het overige wordt – voor zover van belang – bij de beoordeling nader op de stellingen van partijen ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.Niet betwist is dat [eisers] tijdig, binnen een maand na kennisneming van het besluit, het onderhavige verzoek heeft ingediend, zodat hij ontvankelijk is in zijn verzoek.

4.2. Naar de mening van [eisers] is het door de algemene ledenvergadering van de VvE op 14 december 2017 genomen besluit – om de splitsingsakte van 4 augustus 2011 ongewijzigd laten – in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Om die reden wordt vernietiging van dit besluit gevraagd.

4.3. Met betrekking tot de vraag of het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt het volgende overwogen.

Ten aanzien van de toetsingsmaatstaf voor de redelijkheid en billijkheid moet de vraag worden beantwoord, of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Er is derhalve sprake van een marginale toets, waarbij bedacht moet worden dat aan de VvE een zekere beleidsvrijheid toekomt in de uitoefening van de haar toebedeelde taken.

4.4. [eisers] meent dat het punt met betrekking tot de wijziging van de splitsingsakte niet op de juiste wijze was geagendeerd voor de ALV-vergadering van 14 december 2017.

De kantonrechter verwerpt dit beroep. In de aan de leden verstuurde agenda is een uitvoerige toelichting gegeven op het punt waarover de vergadering had te beslissen. De agenda is aan [eisers] toegestuurd. Ook heeft het bestuur de leden in de agenda gewezen op de consequenties van een wijziging/aanpassing van de splitsingsakte, te weten:

  • het opnieuw inmeten van de woningen, waarbij sommige woningen een (aanzienlijke) verbouwing hebben ondergaan, zou veel voeten in de aarde hebben en tot de nodige kosten leiden;
  • het aanpassen van de splitsingsakte zou door 4/5e deel van de leden goedgekeurd moeten worden, waarna instemming van eventuele financiers van de woningen nodig zou zijn en alle leden een volmacht bij de notaris zouden moeten tekenen om de akte te laten aanpassen;
  • alle kosten in verband met aanpassing van de splitsingsakte zouden voor rekening
  • van de VvE zijn.

Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit het agendapunt voldoende duidelijk, ook al is dit niet letterlijk zo verwoord, dat het bestuur de leden erop wijst, dat indien zij zouden instemmen met aanpassing van de splitsingsakte vanwege een onjuiste afmeting van het appartement van [eisers] , dit als consequentie heeft dat de splitsingsakte eveneens moet worden gewijzigd voor de overige appartementen omdat de afmeting van alle appartementen onjuist in de splitsingsakte is vermeld. Dit heeft de VvE na eigen onderzoek geconstateerd. Dit standpunt is niet onredelijk, omdat uit de door de VvE overgelegde BAG-gegevens inderdaad blijkt dat de oppervlaktematen van alle appartementen, door middel van de breukdelen, niet juist in de splitsingsakte zijn vermeld. Het feit dat de BAG-gegevens niet met de agenda zijn meegestuurd – maar wel nadien aan de leden zijn gezonden – maakt dit standpunt niet anders.

Uiteindelijk heeft de ALV op 14 december 2017 met ruime meerderheid ingestemd met het voorstel van het bestuur van de VvE om geen procedure te starten tot wijziging van de splitsingsakte. Ook [eisers] was op die vergadering aanwezig. Hij was de enige tegenstemmer. Ter terechtzitting noch uit de stukken is overigens gebleken dat de overige leden het inmiddels eens zouden zijn met het standpunt van [eisers] .

4.5. Ter zitting is gebleken, dat [eisers] aan VvE-bijdrage moet betalen een bedrag van (ongeveer) € 128,– per maand, maar dat hij in plaats daarvan betaalt € 114,– per maand. Dit laatste bedrag heeft hijzelf berekend; hij heeft zijn appartement vergeleken met een qua grootte vergelijkbaar appartement en die kosten als uitgangspunt genomen. [eisers] is derhalve van oordeel dat hij € 14,– per maand teveel aan VvE-bijdrage moet betalen. [eisers] heeft echter niet betwist, dat bij nameting van alle appartementen er een reële kans bestaat dat de bij hem in rekening gebrachte VvE-bijdrage correct is berekend en misschien zelfs te laag, omdat alle appartementen qua oppervlakte onjuist in de splitsingsakte zijn verwerkt.

4.6. [eisers] heeft voorts niet betwist, dat deskundige inmeting van alle appartementen in het complex en het nadien wijzigen van de splitsingsakte, voor de VvE aanzienlijke kosten – door de VvE begroot op € 300 à € 400 per appartement – met zich mee brengt, waardoor een tekort op de begroting ontstaat. Een zodanig tekort is op grond van art. 11 lid 3 van de splitsingsakte niet toegestaan en dient binnen één maand te worden aangezuiverd.

4.7. Voorts acht de kantonrechter van belang, dat [eisers] kort na de levering van zijn appartement in 2011 reeds op de hoogte was van een onjuiste maatvoering, maar dat hij desondanks er niet bij de notaris op is blijven aandringen dit in de splitsingsakte te wijzigen, bij gebreke waarvan hij zijn medewerking niet zou verlenen. [eisers] heeft ter zitting verklaard dat hij in eerste instantie bij de notaris bezwaar heeft gemaakt, maar hier nadien niet in heeft volhard, zodat de splitsingsakte uiteindelijk ongewijzigd is gepasseerd.

4.8. Dat zijn appartementsrecht bij verkoop minder zou opbrengen door een verkeerde vermelding van de oppervlakte in de splitsingsakte heeft [eisers] niet met stukken onderbouwd.

4.9. Gelet op al het vorenoverwogene is de kantonrechter van oordeel, dat de VvE in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het besluit is, mede gelet op de beleidsvrijheid die de VvE toekomt, niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het verzoek van [eisers] wordt daarom afgewezen.

4.10. Gelet op het vorenoverwogene, behoeven de verdere punten die zijn aangeroerd, geen nadere bespreking.

4.11.Op grond van de uitkomst van de procedure, zal [eisers] als verliezende partij in de proceskosten worden veroordeeld.

5 De beslissing

De kantonrechter:

5.1. Wijst het verzoek van [eisers] af.

5.2. Veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met heden voor de VvE worden vastgesteld op een bedrag van € 300,– aan salaris van de gemachtigde van de VvE.

5.3. Verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. B. Liefting-Voogd, kantonrechter, bijgestaan door J.A.J. Kreijger, griffier en op 24 april 2018 in het openbaar uitgesproken.

Bron: Rechtspraak.nl

Verrijkte uitspraak

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account