VvE Rechtspraak: Is de inhoud van de splitsingsakte uit 1970 eerlijk?

VvE Rechtspraak Is de inhoud van de splitsingsakte uit 1970 eerlijk

 Uitspraak RECHTBANK AMSTERDAM beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

[verzoekster], wonende te [woonplaats], verzoekster, nader te noemen: [verzoekster], gemachtigde: mr. M. Westerveld

t e g e n

1. de vereniging Vereniging van Eigenaren van het gebouw gelegen aan de [adres] te [plaats], gevestigd te Bloemendaal, nader te noemen: de VvE,
2. [verweerder 2], wonende te [woonplaats], nader te noemen: [verweerder 2]
3. [verweerder 3], wonende te [woonplaats], nader te noemen: [verweerder 3]
4. [verweerder 4] en [naam] wonende te [woonplaats] nader te noemen: [verweerder 4] en [verweerder 4] c.s. nader tezamen te noemen: verweerders, verweerders, gemachtigde: mr. J.A.Th. Spoor

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

[verzoekster] heeft op 11 december 2017 een verzoekschrift met producties ingediend. Verweerders hebben op 16 maart 2018 een verweerschrift met producties ingediend.

Het verzoek is mondeling behandeld ter terechtzitting van 21 maart 2018. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen nadere producties overgelegd. [verzoekster] is in persoon op de zitting verschenen, vergezeld door de gemachtigde mr. M. Westerveld. Namens verweerders is [verweerder 4] in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde mr. J.A.Th. Spoor. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, [verzoekster] mede aan de hand van pleitnotities, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is beschikking gevraagd en is een datum voor beschikking bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

  1. Uitgegaan wordt van het volgende:

1.1. Partijen zijn allen (mede) eigenaar van een appartement in het pand aan de [adres] te [plaats] , dat bij notariële akte van 5 juni 1970 is gesplitst in vier appartementsrechten. In de splitsingsakte is vermeld dat het eerste appartement recht geeft op het gebruik van het souterrain, begane grond, tuin en de eerste verdieping. De andere appartementen zijn gelegen op de tweede, derde en vierde verdieping.

1.2. [verzoekster] is sinds 1988 eigenaar van het eerstgenoemde appartement. [verweerder 2] stelt dat zij sinds 1999, naast haar vader, mede-eigenaar is en sinds 2003 volledig eigenaar van het appartement op de vierde verdieping. [verweerder 3] is sinds 2007 eigenaar van het appartement op de derde verdieping en [verweerder 4] c.s. zijn sinds 2010 eigenaren van het appartement op de tweede verdieping.

1.3. In de splitsingsakte is, voor zover hier relevant, bepaald:

“Artikel 2.

(…)

  1. Ieder der eigenaren of gebruikers is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voorzover dit redelijkerwijs van hen verlangd kan worden.

(…)

Artikel 14.

  1. De eigenaren zijn in de gemeenschap gerechtigd in de navolgende breuken:

De eigenaar van appartement 1: voor de helft;

De eigenaren van appartementen 2, 3 en 4 ieder voor een/zesde gedeelte.

  1. De gemeenschappelijke baten moeten in diezelfde verhouding tussen eigenaren worden verdeeld.
  2. In gelijke verhouding zijn de eigenaren verplicht bij te dragen in en zijn zij tegenover derden aansprakelijk voor de gezamenlijke schulden, kosten en lasten.

(…)

Artikel 15.

  1. Tot de schulden, kosten en lasten als bedoeld in artikel 638g eerste lid sub 2 van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

(…)

  1. normale onderhoud

b herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen;

  1. de verschuldigde publiekrechtelijke lasten, voor zover de eigenaren niet afzonderlijk worden aangeslagen;
  2. alle overige schulden, kosten en lasten, gemaakt in het belang van alle eigenaren of door de gezamenlijke eigenaren als zodanig verschuldigd.
  3. De kosten van onderhoud, verfwerk, vernieuwing, en verlichting van het trappenhuis, naar de tweede, derde en vierde verdieping van het gebouw, komen uitsluitend ten laste van de eigenaren van de appartementen (…) 2, 3 en

(…)

Artikel 22.

  1. Stemgerechtigd zijn de eigenaren; Het maximum aantal stemmen in de vergadering bedraagt vier.

Voor elk appartement wordt één stem uitgebracht.

(…)

Artikel 24.

Ieder der eigenaren is bevoegd hetzij in persoon, al dan niet bijgestaan door een raadsman, hetzij bij een schriftelijk gevolmachtigde, de vergaderingen bij te wonen, daarin het woord te voeren en stem uit te brengen.

Artikel 25.

  1. Alle besluiten, waarvoor in het Reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven, worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.

(…)

Artikel 42.

Opheffing van de splitsing, dan wel wijziging of aanvulling van het Reglement of van de akte van splitsing, kan slechts geschieden met inachtneming van het bepaalde in artikel 638s van het Burgerlijk Wetboek met dien verstande, dat het derde lid van voormeld artikel evenzeer zal gelden, bij wijziging van het Reglement of van de akte van splitsing.”

1.4. Op 25 januari 1994 heeft een vergadering van de toenmalige VvE plaatsgevonden. In de notulen van deze vergadering staat, voor zover relevant, het volgende:

“Aanwezig: Mr [naam 1] , met volmacht van Mr [verzoekster] , Ir [naam 2] , Mr [naam 3] . Afwezig met bericht [naam 4] .

(…)

De onderwerpen van de agenda worden aldus vastgesteld:

(…)

  1. Wat verder ter tafel komt: vaststelling voorschotbijdrage 1994: wijziging verhouding der bijdragen.

(…)

Ad. 5. De aanwezigen besluiten de verhouding in de bijdragen der leden der vergadering als volgt te wijzigen: de eigenaren van appartement 1 voor tweevijfde (2/5) deel; de eigenaren van de appartementen 2, 3 en 4 ieder voor eenvijfde (1/5) deel.”

1.5. Het besluit om de verhouding in de bijdragen van de leden te wijzigen, zoals dit in 1994 door de VvE is genomen, is nooit notarieel vastgelegd.

1.6. Op 14 november 2017 heeft een vergadering van de huidige VvE plaatsgevonden. Aanwezig waren [verzoekster] , [verweerder 4] , met een volmacht van [verweerder 3] en de vader van [verweerder 2] .

1.7. Op de agenda voor deze VvE vergadering stonden onder meer de volgende punten:

“2. (Herbevestiging) kostenverdeling conform splitsingsplisingsaktekte

  1. verstrekking van een opdracht aan een nader aan te wijzen notaris tot opstelling van een akte, waarin de besluiten tot wijziging in de onderhoudskosten van de eigen bijdrage van de VvE in 2/5e voor het benedenhuis en 1/5e voor ieder van de daarboven gelegen verdiepingen conform het besluit van de ledenvergadering van de VvE van 25 januari 1994, notarieel worden vastgelegd;
  2. de vaststelling van het stemrecht op ledenvergaderingen overeenkomstig/naar rato van het aandeel dat ieder van de eigenaren in de onderhoudskosten van het perceel [adres] te [plaats] (dus niet de gebruikerskosten) voor zijn/haar rekening dient te nemen;
  3. vaststelling van een Huishoudelijk Reglement ter opheffing van onder meer de geluidsoverlast op de eerste verdieping van het benedenhuis van mevrouw [verzoekster] als gevolg van de aanwezigheid van een houten-/parketvloer van de daarboven gelegen verdieping op [verdieping] conform het in het verleden reeds in juli 2010 door de eigenaren van het benedenhuis, de tweede en derde verdieping van de [adres] te [plaats] geaccordeerde concept, gedateerd 29 juli 2010;

(…)

  1. vaststelling van de verdeling voor de kosten van Waternet, de bankkosten en eventuele onvoorziene kosten, niet betreffende het onderhoud van het pand, in de verhouding 1-1-1-1, één en ander zoals al bepaald in ledenvergaderingen van de VvE en aldus vast te leggen in het hierboven aangeduide Huishoudelijk Reglement.”

1.8. De voorstellen onder punt 3, 4, 5 en 11 zijn in de vergadering van de VvE afgewezen, terwijl het voorstel tot (herbevestiging) van de kostenverdeling conform de splitsingsakte is aangenomen.

Verzoek en verweer

  1. [verzoekster] verzoekt om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking, zoals geformuleerd in het verzoekschrift:
  2. nietig te verklaren subsidiair te vernietigen het (…)besluit van de vergadering van de VvE d.d. 14 november 2017 strekkende tot weigering van de notariële vastlegging van de wijziging artikel 14 van de splitsingsakte betreffende de verdeling van de onderhoudskosten tussen de respectievelijke appartementseigenaren conform het besluit van de vergadering van de VvE d.d.

25 januari 1994 en de verweerders sub 2 tot en met 4 te veroordelen om binnen

14 dagen na het wijzen van de beschikking alsnog de verdeling van de onderhoudskosten zoals bepaald in het besluit van de vergadering van de VvE d.d. 25 januari 1994 notarieel in de splitsingsakte te (doen) wijzigen;

  1. nietig te verklaren subsidiair te vernietigen het (…)besluit van de vergadering van de VvE d.d. 14 november 2017, waarbij is besloten om de in artikel 14 van de splitsingsakte genoemde breuken terug te wijzigen naar de oorspronkelijke verhouding 3/6e voor appartement 1 en 1/6e voor de overige eigenaren;
  2. nietig te verklaren subsidiair te vernietigen het (…)besluit van de vergadering van de VvE d.d. 14 november 2017 om de verhouding in het stemrecht niet te wijzingen naar een de stemrecht primair in de verhouding 2/5e voor het benedenhuis en 1/5e per bovenverdieping subsidiair 3/6e voor het benedenhuis en 1/6e per bovenverdieping, alsmede om verweerders sub 2 tot en met 4 te veroordelen deze stemverhouding binnen 14 dagen na het wijzen van de beschikking notarieel in de hiervoor vermelde splitsingsakte te (doen) wijzigen;
  3. te vernietigen het (…)vermelde besluit van de vergadering van de VvE d.d. 14 november 2017 om geen Huishoudelijk Reglement vast te stellen en de verweerders sub 2 te gebieden om binnen twee maanden na het wijzen van de beschikking alsnog het Huishoudelijk Reglement vast te stellen conform het reglement dat bij dit verzoekschrift als productie 3 in geding is gebracht;
  4. verweerders te gebieden om binnen 14 dagen na het wijzen van de beschikking het jaren geleden genomen besluit van de vergadering van de VvE strekkende tot wijziging van de splitsingsakte betreffende de verdeling van de gebruikerskosten over alle eigenaren conform de verdelingsbreuken 1/4e deel voor iedere appartementseigenaar notarieel in de splitsingsakte te (doen) wijzigen;
  5. ieder der verweerders voor zich te veroordelen om aan [verzoekster] een dwangsom te betalen van € 250,- (zegge tweehonderdvijftig euro) subsidiair een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag voor iedere dag, een gedeelte van een dag voor hele gerekend, dat de betreffende verweerder in gebreke blijft van de voldoening aan één of meer van de hiervoor onder de punten 1 tot en met 5 genoemde veroordelingen;
  6. verweerders sub 2 tot en met 4 te veroordelen in de kosten van deze procedure.
  7. Voor de stellingen en verweren van partijen wordt verwezen naar de beoordeling.

Beoordeling

Bevoegdheid kantonrechter/verzoekschriftprocedure

  1. [verzoekster] verzoekt allereerst nietigverklaring dan wel vernietiging van een aantal besluiten die zijn genomen op de vergadering van 14 november 2017, mede gelet op het besluit uit 1994.
  2. Ingevolge artikel 2:14 BW zijn besluiten in strijd met de wet of de statuten nietig. In artikel 5:129 lid 1 BW wordt voor de toepassing van artikel 2:14 BW de splitsingsakte van de VvE gelijk gesteld met de statuten. Verder bepaalt artikel 2:15 lid 1 BW dat besluiten vernietigbaar zij indien deze zijn genomen in strijd met:
  3. a) wettelijke of statutaire bepalingen die de totstandkoming van besluiten regelen;
  4. b) de redelijkheid en de billijkheid;
  5. c) een reglement.

Ingevolge artikel 5:129 lid 2 BW geldt het reglement dat onderdeel uitmaakt van de akte van splitsing niet als een reglement voor de toepassing van artikel 2:15 lid 1c BW.

  1. Op grond van artikel 5:130 lid 1 BW geschiedt de vernietiging van besluiten van de VvE in afwijking van artikel 2:15 lid 3 BW door de kantonrechter. Een geschil over de nietigheid van een besluit van de VvE dient in beginsel te worden voorgelegd aan de handelskamer van de rechtbank, bij dagvaarding.
  2. Achtergrond van de mogelijkheid van een verzoekschriftprocedure voor de kantonrechter is dat de wetgever het van belang heeft geacht dat een VvE en alle leden er belang bij hebben zo spoedig mogelijk – op een zo eenvoudig mogelijke manier en zonder hoge kosten – te weten of een bepaald besluit rechtsgeldig is of niet. Splitsing van de oordelen over nietigheid (bij dagvaarding bij de rechtbank) en vernietigbaarheid (bij verzoekschrift bij de kantonrechter) is in strijd met die bedoeling. Verder doet zich de situatie voor dat de samenhang tussen de verschillende verzoeken zich verzet tegen afzonderlijke behandeling. Mede gelet op artikel 93 lid d en 94 lid 2 Rv acht de kantonrechter zich dan ook bevoegd tot kennisneming van alle verzoeken van [verzoekster] , ook voor zover deze strekken tot nietigverklaring van besluiten van de VvE en deze bij dagvaarding hadden dienen te worden ingeleid.
  3. De zaak zal verder volledig als verzoekschriftenprocedure worden behandeld en niet deels, via de weg van een spoorwissel, als een dagvaardingsprocedure. Niet is gebleken dat partijen hierdoor in hun belangen worden geschaad.
  4. Hetgeen hiervoor onder 7 is overwogen geldt ook voor zover [verzoekster] verzoekt om andere veroordelingen die met een dagvaarding behoorden te worden ingeleid, te weten veroordelingen tot het notarieel in de splitsingsakte doen wijzigen, op straffe van een dwangsom. De kantonrechter begrijpt de stellingen van [verzoekster] aldus dat zij er vanuit gaat dat een dergelijke vordering voor haar de enige mogelijkheid is omdat zij niet over de voor een verzoek om machtiging ex artikel 5: 140 lid 2 BW vereiste meerderheid beschikt. De stellingen van [verzoekster] lijken in die zin enigszins tegenstrijdig omdat zij dit in het verzoekschrift onder 6 weliswaar vermeldt, doch zij daar tevens stelt dat zij een machtiging van de kantonrechter verzoekt. Onder het petitum echter wordt geen vervangende machtiging verzocht. Voor zover [verzoekster] dit toch heeft beoogd wordt zij niet ontvankelijk geacht in dit verzoek omdat zij niet over de ingevolge artikel 5: 140 lid 2 BW vereiste meerderheid van tenminste de helft van het aantal stemmen beschikt.
  5. Op de vraag of het überhaupt mogelijk is om buiten het bepaalde in artikel 5:139 en 140 e.v BW onderhavige vordering in te stellen wordt hierna ingegaan.

Volmacht namens [verweerder 2]

  1. Voor de beoordeling van de rechtsgeldigheid van de bestreden besluiten is mogelijk de stemverdeling in de vergadering van de VvE in november 2017 van belang. [verzoekster] betwist dat de heer [verweerder 2] bevoegd was om zijn dochter te vertegenwoordigen en namens haar te stemmen. Hieraan wordt voorbijgegaan. [verweerder 2] heeft in deze procedure een schriftelijke algemene volmacht uit 2006 overgelegd waarin zij haar vader machtigt. Uit de notulen van de vergadering blijkt verder niet dat werd getwijfeld aan de bevoegdheid van de heer [verweerder 2] om te stemmen. Er is ook niet op de voet van artikel 3:71 BW terstond gevraagd om een bewijs van volmacht. [verzoekster] was er al in 2010 van op de hoogte dat de heer [verweerder 2] zijn dochter als gevolmachtigde vertegenwoordigde, blijkens de door [verzoekster] zelf opgestelde oproep met volmacht voor een in dat jaar gehouden vergadering. Verweerders hebben ter zitting verder onbetwist gesteld dat [verzoekster] alleen in dat jaar, toen de verkoop van één van de appartementen aan de orde was, om een speciale volmacht heeft gevraagd. Op de nadien gehouden vergaderingen van de VvE werd geen aparte volmacht meer gevraagd en stemde de heer [verweerder 2] gewoon mee namens zijn dochter.

Verzoek 1: besluit tot weigering medewerking notariële vastlegging van besluit 25 januari 1994 over verdeling onderhoudskosten

  1. Ter beoordeling staat allereerst of verweerders redelijkerwijs gehouden zijn tot uitvoering van het besluit uit januari 1994 door notariële vastlegging daarvan en of het besluit van de VvE in november 2017 tot weigering dat te doen nietig of vernietigbaar is.
  2. [verzoekster] stelt dat op de vergadering van 25 januari 1994 door de toen aanwezige leden met unanimiteit een geldig besluit is genomen om de verhouding van de maandelijkse bijdragen te wijzigen van 3-1-1-1 zoals in de splitsingsakte opgenomen, naar 2-1-1-1. Dit besluit is onaantastbaar omdat de termijn waarbinnen het in rechte kan worden aangetast al decennia geleden is verstreken. Zij stelt dat verweerders van meet af aan op de hoogte waren van deze van de splitsingsakte afwijkende kostenverdeling, althans dat zij daarvan op de hoogte hadden kunnen zijn. Verweerders dienen gelet op artikel 2 lid 5 van de splitsingsakte hun medewerking te verlenen aan de notariële vastlegging van het besluit uit 1994. Het besluit tot weigering is dan ook nietig omdat het in strijd is met de splitsingsakte. Voor zover verweerders tijdens de vergadering van 14 november 2017 artikel 14 van de splitsingsakte terug hebben willen wijzigen naar de oorspronkelijke breukverdeling, is niet voldaan aan de in artikel 26 van de splitsingsakte voorgeschreven vereiste 2/3 meerderheid van stemmen, aldus steeds [verzoekster] .
  3. Verweerders voeren aan dat het besluit uit 1994 nietig is op grond van artikel 5:129 jo. 2:14 BW omdat het besluit strijdig is met artikel 14 lid 1, 2 en 3 van de splitsingsakte. Voorts betogen verweerders dat het besluit anders is verjaard, dan wel dat het geen werking heeft omdat het niet notarieel is verleden. Pas 4 jaar geleden zijn verweerders door [verzoekster] op de hoogte gebracht van het besluit. Wellicht hebben de voorgangers van verweerders ingezien dat het een onjuist besluit was of is dit vernietigd. Tot slot voeren zij aan dat het besluit in 1994 onder het kopje w.v.t.t.k. is behandeld en dit agendapunt ten onrechte niet van tevoren op de agenda is gezet.
  4. Overwogen wordt als volgt.
  5. Het besluit uit 1994 ziet op de verdeling van de onderhoudskosten. Van belang is daarbij het bepaalde in artikel 5:113 lid 2 BW: de eigenaren dienen onderling en jegens de VvE voor elk appartementsrecht een gelijk deel te betalen in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, tenzij daarvoor bij reglement (in de splitsingsakte) een andere verhouding is bepaald. Dit laatste is het geval bij de VvE. De verhouding is volgens de splitsingsakte 3:1:1:1.
  6. Ingevolge artikel 5:139 BW kan de akte van splitsing worden gewijzigd onder de daarin genoemde voorwaarden. Deze regeling ziet op de goederenrechtelijke verhouding tussen de eigenaren als deelgenoten. In 1994 schreef de wet daarvoor medewerking van alle eigenaars voor, alsmede vastlegging van de wijziging in een notariële akte en inschrijving daarvan in de registers. Deze mogelijkheid van wijziging van de splitsingsakte is ook vermeld in artikel 42 van de splitsingsakte van de VvE, waarin wordt verwezen naar de oude wettelijke regeling in artikel 638 s BW. Dit artikel is sedert 1972 overgenomen in artikel 876l (oud) BW, de voorganger van artikel 5:139 BW.
  7. Sedert de wetswijziging van 19 februari 2005 is onder meer het bepaalde in artikel 5:139 lid 2 BW toegevoegd, waarin is opgenomen dat ingeval van medewerking van het bestuur een meerderheid van vier/vijfde volstaat van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt. Die regeling heeft voor de VvE echter geen betekenis omdat het een kleine VvE is met minder dan vijf stemmen (vier), zodat de vier/vijfde meerderheid nimmer gehaald kan worden. Dit betekent dat voor de VvE nog steeds de eis geldt dat alle eigenaren hun medewerking dienen te verlenen aan een eventuele wijziging van de splitsingsakte.
  8. In de huidige zaak is aan de orde hoe de besluitvorming binnen de vergadering van de VvE zich verhoudt tot de goederenrechtelijke vereisten voor de wijziging van de splitsingsakte. Uitgangspunt is dat in geval van wijziging van de splitsingsakte het goederenrecht (dus artikel 5:139 BW e.v.) prevaleert boven het verenigingsrecht ( [naam 6] / [naam 7] & [naam 8] 5, 2017, nr. 521, 534 en nr. 589). Het beginsel dat de hoogste macht in de VvE berust bij de vergadering van eigenaars geldt dan niet. De hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW gaat voor, te weten een eenstemmig besluit van alle eigenaren, tenzij de bijzondere regeling van artikel 5:139 lid 2 BW van toepassing kan zijn. Verder wordt er in de literatuur op gewezen dat het niet ondenkbaar is dat een appartementseigenaar die in de vergadering van de VvE vóór een wijziging stemt, alsnog als deelgenoot weigert mee te werken aan de benodigde wijziging van de splitsingsakte en deze daardoor kan tegenhouden.(zie ook [naam 9] in WPNR 1994/6132, p. 278). [naam 9] stelt verder dat financiële achteruitgang als een redelijke grond wordt gezien om medewerking te weigeren indien in zo’n geval van uitoefening van een vetorecht door de overige eigenaren bij de kantonrechter een verzoek om vervangende machtiging wordt ingediend.
  9. Vast staat dat geen (gedeeltelijke) wijziging van de splitsingsakte conform het besluit van de VvE uit 1994 met medewerking van alle eigenaren heeft plaats gevonden door middel van het passeren van een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers. Het besluit uit 1994 heeft derhalve geen goederenrechtelijk effect gesorteerd en in zoverre geldt de in de vergadering van de VvE in 1994 beoogde wijziging van de splitsingsakte niet tussen de eigenaren.
  10. Verder kan ook gelet op de wijze waarop het besluit in 1994 tot stand is gekomen, niet gesteld worden dat verweerders daaraan zijn gebonden. Dit omdat niet kan worden aangenomen dat de eigenaren redelijkerwijs gehouden zijn tot uitvoering van een besluit dat niet voldoet aan het (goederenrechtelijk) vereiste dat op grond van (thans) artikel 5:139 lid 1 BW geldt, te weten de medewerking van alle eigenaren. Gesteld noch gebleken is immers dat het besluit in de vergadering in 1994 is genomen door alle eigenaren. Ter zitting heeft [verzoekster] desgevraagd erkend dat tijdens de vergadering in 1994 de heer [naam 4] , één van de toenmalige eigenaren, niet aanwezig was of vertegenwoordigd werd, zoals ook is vermeld in de notulen.
  11. Uitgangspunt is verder dat de wet geen grondslag biedt voor wijziging van de akte van splitsing buiten de regeling van artikel 5:139 e.v. BW om. Nu [verzoekster] niet het quorum haalt van artikel 5:140 lid 2 BW staat voor haar geen rechtsingang open om wijziging van de splitsingsakte af te dwingen. Slechts in uitzonderlijke omstandigheden kan geoordeeld worden dat op grond van artikel 2:8 BW een bepaling niet of niet volledig wordt toegepast. ( zie Hof Amsterdam 15 maart 2011, RVR 2011/61, VvE [naam 10] in vervolg op Rechtbank Amsterdam 28/10/2009, RVR 2010,4 ).
  12. De vraag is derhalve of gelet op het besluit uit 1994 en de uitvoering daarvan het beroep van [verzoekster] op de redelijkheid en billijkheid kan slagen in de verhouding tussen de huidige eigenaren en of verweerders vanuit verenigingsrechtelijk oogpunt redelijkerwijs gehouden zijn hun medewerking daaraan te verlenen.
  13. Dit zou wellicht het geval kunnen zijn indien alle huidige eigenaren jarenlang welbewust uitvoering hebben gegeven aan dat besluit en daarvan op de hoogte waren (Hof Amsterdam 16 /11/2006, 1238/05). [verzoekster] heeft dit echter niet aangetoond. Niet is komen vast te staan dat de huidige eigenaren allen wisten of behoorden te weten dat [verzoekster] 2/5 in plaats van 3/6 van de onderhoudsbijdrage betaalde op grond van een besluit tot wijziging van de splitsingsakte op dit punt. [verzoekster] heeft verder jarenlang de financiële administratie verzorgd en heeft ter zitting niet betwist dat zij geen jaarlijkse verslaglegging heeft verzorgd. De door [verzoekster] overgelegde bijlage uit 2006 heeft betrekking op een periode dat [verweerder 3] en [verweerder 4] c.s. nog geen eigenaar waren, is niet erg duidelijk en was niet bedoeld als een financiële verantwoording. Evenmin heeft [verzoekster] gesteld dat zij het besluit uit 1994 eerder dan vier jaar geleden kenbaar heeft gemaakt aan de huidige eigenaren. Sedertdien is er discussie over deze kwestie.
  14. Op grond van al het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat verweerders op de enkele grond dat het onderhavige besluit in 1994 is genomen en nadien uitgevoerd redelijkerwijze gehouden zijn tot uitvoering daarvan en/of dat zij handelden in strijd met de splitsingsakte en/of dat hun besluit tot weigering nietig of vernietigbaar is.

Verzoek 2: besluit bevestiging verdeling breukdelen in splitsingsakte

  1. Vervolgens staat ter beoordeling of het besluit van de VvE in november 2017 tot handhaving van de bestaande breukdelen 3-1-1-1 met betrekking tot de onderhoudskosten in de splitsingsakte nietig of vernietigbaar is.
  2. Nu het gaat om bevestiging van de bestaande regeling in de splitsingsakte speelt het bepaalde in artikel 5:139 BW geen rol en volstaat voor het aannemen van dit besluit een volstrekte meerderheid van stemmen ex artikel 25 splitsingsakte.
  3. Het bestreden besluit van de VvE uit november 2017 is, mede gelet op het bepaalde in artikel 5:113 lid 2 BW, naar de inhoud niet in strijd met de wet en evenmin met de splitsingsakte. Daarmede is het besluit niet nietig in de zin van artikel 2:14 BW. Ook de wijze van totstandkoming van het bestreden besluit is niet in strijd met de wet of statuten. Het besluit is dan ook niet vernietigbaar op die grond.
  4. Resteert de vraag of het besluit vernietigbaar is vanwege strijd met de redelijkheid en de billijkheid. Bij die afweging zal mede de redelijkheid van de beoogde wijziging worden betrokken. (HR 3 oktober 1986, NJ 1987,40, betreffende de vraag of de weigering tot medewerking zonder redelijke grond was ).
  5. [verzoekster] stelt dat de huidige verdeling van de onderhoudskosten niet redelijk is omdat de kelderruimte behorende bij de begane grond feitelijk geen of nagenoeg geen onderhoud behoeft. Het onderhoud betreft hoofdzakelijk de buitengevel boven de grond, het buitenschilderwerk, de buitenramen en raamkozijnen en het dak. [verzoekster] acht het vragen van een hogere bijdrage aan haar voor bijvoorbeeld het schilderwerk op vijf woonlagen terwijl er qua schilderwerk helemaal niets aan het keldergedeelte plaatsvindt volstrekt onredelijk.
  6. [verzoekster] acht de verdeling verder onterecht omdat de onderste verdieping volgens haar geen woonruimte betreft, doch slechts een onbewoonbaar kelder, waar je niet rechtop kan staan, de hoogte is 1.78 m, en er lopen leidingen en buizen. In reactie op de bewering van verweerders dat het zeer wel mogelijk is om in de kelder woonruimte te creëren, zoals ook veel gebeurt in de buurt, stelt [verzoekster] dat deze kelder daar niet geschikt voor is.
  7. Verweerders brengen daar tegen in dat de kelder een wezenlijk gedeelte van het pand vormt en dat het net zoals de rest van het pand onderhoud behoeft. Het risico dat er in de kelder reparaties dienen plaats te vinden is zelfs groter dan in de rest van het pand, juist omdat het zich onder de grond bevindt en reparaties in verband met vochtigheid/natuur arbeidsintensief en kostbaar kunnen zijn. Een lekkage zou een bedreiging kunnen vormen voor het gehele pand. Bovendien is in artikel 15 lid 2 van de splitsingsakte bepaald dat de kosten met betrekking tot het trappenhuis naar de tweede, derde en vierde verdieping niet voor rekening van het appartement van [verzoekster] komen.
  8. Verweerders voeren verder aan dat de breukdelen zijn gerelateerd aan het aantal woonlagen en dat [verzoekster] 3 woonlagen heeft; een souterrain, begane grond en eerste verdieping en daarnaast nog een tuin. Verweerders vinden de huidige verdeling daarom ook rechtvaardig.
  9. Geoordeeld wordt als volgt. Zelfs indien zou worden aangenomen dat de onderste verdieping niet volledig gelijk kan worden gesteld aan de andere verdiepingen omdat het geen gelijkwaardige woonverdieping is, betekent dit nog niet dat het bestreden besluit in strijd met de redelijkheid en de billijkheid is. Voldoende aannemelijk is dat ook ten aanzien van de kelderruimte gemeenschappelijk onderhoud nodig zou kunnen zijn, onder meer omdat zich daar bijvoorbeeld een gemeenschappelijke leiding bevindt en zich lekkages zouden kunnen voordoen. Bovendien wijzen verweerders er terecht op dat in artikel 15 lid 2 van de splitsingsakte nu juist is bepaald dat de kosten met betrekking tot het trappenhuis naar de tweede, derde en vierde verdieping niet voor rekening van het appartement van [verzoekster] komen, zodat in de splitsingsakte in dat opzicht rekening is gehouden met haar belangen. Verder kan het argument van [verzoekster] dat in 1994 is besloten om de kostenverdeling in haar voordeel te wijzigen omdat zij als bewoonster van de begane grond altijd de klos is als er dingen met betrekking tot het pand geregeld moeten worden en zij alles voor de VvE regelde haar nu niet meer baten. Dat is geen geldige reden om een splitsingsakte te wijzigen en bovendien is de situatie inmiddels veranderd in die zin dat [verzoekster] niet langer alle zaken regelt voor de VvE.
  10. Op grond van het voorgaande wordt geoordeeld dat het besluit tot bekrachtiging van de regeling van de breukdelen in de splitsingsakte niet vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en de billijkheid.
  11. Mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de (on)mogelijkheid voor [verzoekster] om wijziging van de splitsingsakte af te dwingen buiten het bepaalde in artikel 5:139 e.v. BW om, wordt ook het verzoek om verweerders te veroordelen hun medewerking te verlenen aan wijziging van de splitsingsakte afgewezen.

Verzoek 3: besluit stemrecht

  1. In artikel 22 lid 1 van de splitsingsakte is bepaald dat voor elk appartement één stem wordt uitgebracht. [verzoekster] stelt allereerst dat deze bepaling een nietig beding bevat omdat het ertoe leidt dat [verzoekster] wel de helft van de lasten draagt maar niet de helft van de ‘lusten’ in de zin van een navenante stemverhouding. Verweerders voeren terecht aan dat daarmede het beding niet in strijd is met de openbare orde of goede zeden, zoals [verzoekster] stelt. Dit beroep op de nietigheid wordt dan ook verworpen.
  2. Voorts stelt [verzoekster] dat de huidige stemverhouding van 1-1-1-1 in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat deze niet in verhouding staat tot de mate van juridisch eigendom en de mate waarin zij geacht wordt bij te dragen aan de kosten van de VvE. Omdat besluiten van de VvE juist [verzoekster] financieel harder raken, ligt het in de rede dat zij ook méér stemrecht heeft dan de andere leden. Verweerders betwisten dat het besluit op deze grond vernietigbaar is en voeren aan dat het in veel splitsingsaktes zo is geregeld.
  3. Geoordeeld wordt als volgt. De regeling in artikel 22 van de splitsingsakte ziet op alle besluiten in de VvE en niet alleen op besluiten die de financiën van [verzoekster] raken. Bij oprichting van de VvE is er voor gekozen om de stemverhoudingen zo te verdelen dat per appartement een gelijke stem kan worden uitgebracht. Daarmede is wellicht beoogd om te voorkomen dat de eigenaar van het appartement van [verzoekster] een ten opzichte van de andere appartementseigenaren al te groot (1/2) aandeel kreeg in de stemverhoudingen. Een dergelijke regeling is niet ongebruikelijk en wordt niet als in strijd met de openbare orde en goede zeden of de redelijkheid en billijkheid geacht.
  4. Slotsom is dat het verzoek van [verzoekster] om vernietiging van het onderhavige besluit wordt afgewezen, evenals de vordering tot het notarieel doen wijzigen in de splitsingsakte.
  5. Het bovenstaande neemt niet weg dat ten aanzien van de besluitvorming in de vergadering van de VvE in voorkomende gevallen kan worden geoordeeld dat de andere eigenaren gezamenlijk misbruik maken van hun meerderheidspositie doordat zij onvoldoende oog hebben voor bijvoorbeeld eventueel verdergaande financiële gevolgen voor [verzoekster] . Dat zou dan kunnen leiden tot vernietiging van zo’n afzonderlijk besluit wegens strijd met de redelijkheid en de billijkheid.

Verzoek 4: besluit Huishoudelijk reglement/harde vloer

  1. [verzoekster] stelt dat zij ernstige geluidsoverlast ondervindt door de aanwezigheid van houten vloeren in het bovenliggende appartement van [verweerder 4] c.s. Teneinde deze geluidsoverlast op te heffen hebben [verzoekster] , [verweerder 2] en [verweerder 3] destijds een concept-Huishoudelijk Reglement opgesteld dat erin voorzag dat 70% van de vloeroppervlakte bedekt dient te worden met kleden. Dit zorgt ervoor dat de geluidsoverlast aanzienlijk vermindert. De dochter van [verweerder 4] c.s., die thans in het appartement woont, weigert ondanks vele verzoeken daartoe de vloer te bedekken met kleden. Verweerders dienen daarom hun medewerking te verlenen aan de opstelling van het Huishoudelijk Reglement.
  2. Verweerders voeren aan dat alleen in 2010 en 2011 wel eens is gesproken over beweerdelijke overlast. De bewoners boven [verzoekster] zijn niet bekend met genoemde klachten. Bovendien vinden verweerders het voorstel niet acceptabel omdat het dan zinloos is om een harde vloer te hebben. Het verplicht stellen om op pantoffels te lopen is minder vergaand en zou afdoende moeten zijn. De vloer is conform de destijds geldende geluidsnormen aangelegd, maar op welke wijze is onbekend.
  3. Met verweerders wordt geoordeeld dat het voorstel om alle eigenaren te gebieden om 70 % van de vloeroppervlakte te bedekken met vloerkleden te ver gaat. Daarbij is van belang dat onbekend is op welke wijze de vloeren in de appartementen van de VvE zijn aangelegd en in hoeverre deze daadwerkelijk overlast veroorzaken. De eis van vloerkleden zou niet behoeven te worden gesteld indien een harde vloer op zodanige wijze is aangelegd dat geluidsoverlast wordt vermeden. Veelal is in huishoudelijke reglementen een bepaling te vinden die op dat punt voorschriften vermeld (zwevend leggen, speciale ondervloer e.d.).
  4. Ook in het specifieke geval van de vloer boven de verdieping van [verzoekster] is op dit moment onduidelijk op welke wijze de vorige eigenaar deze vloer heeft aangelegd en of en in welke mate sprake is van geluidsoverlast.
  5. Overigens komt het voorstel ook vergaand voor waar het kurk en laminaat eveneens als een te verbieden harde vloer vermeldt.
  6. Dat verweerders niet hebben ingestemd met het onderhavige voorstel op dit onderdeel wordt dan ook niet als in strijd met de redelijkheid en de billijkheid geoordeeld. Op deze manier zou een probleem dat wellicht alleen voor [verzoekster] geldt worden opgelost door een voor alle andere (ook toekomstige) eigenaren te vergaande oplossing.
  7. Dat neemt niet weg dat de zorgvuldigheid bij de besluitvorming binnen de VvE ermee gediend zou zijn als het door [verzoekster] ervaren probleem alsnog wordt onderzocht. Dat kan op simpele wijze door gezamenlijk met [verzoekster] de geluidseffecten te onderzoeken als er op de tweede verdieping iemand over de houten vloer loopt. Eventueel kan een deskundige worden geraadpleegd. Wellicht dat dan toch blijkt dat sprake is van teveel geluidsoverlast, bijvoorbeeld boven de slaapkamer van [verzoekster] . De vraag is vervolgens of in dat geval een oplossing is te vinden door het lopen op pantoffels of dat het gebruik van kleden nodig is of toch nog verdergaande isolerende maatregelen. Dat laatste is dan in feite een kwestie tussen [verzoekster] en de eigenaren van het boven haar gelegen appartement.
  8. Slotsom is dat ook dit verzoek van [verzoekster] wordt afgewezen.

Verzoeken 5 en 6: besluit gebruikerskosten

  1. Hetgeen hiervoor is overwogen over de (on)mogelijkheid voor [verzoekster] om wijziging van de splitsingsakte af te dwingen buiten het bepaalde in artikel 5:139 e.v. BW om geldt uiteraard ook hier.
  2. [verzoekster] en verweerders stellen dat zij in het verleden eenstemmig hebben besloten dat de verdeling van de kosten van Waternet, de bankkosten en eventuele onvoorziene kosten, niet betreffende het onderhoud van het pand in de verhouding 1-1-1-1 dient te geschieden in plaats van via de in de splitsingsakte geregelde breukdelen. [verzoekster] stelt terecht dat dit besluit van de vergadering van de VvE een afwijking betreft van de splitsingsakte. In het bijzonder ziet het op de regeling in artikel 15 splitsingsakte onder g (publiekrechtelijke lasten, tenzij eigenaren al afzonderlijk worden aangeslagen) en h (alle overige schulden, kosten en lasten, gemaakt in het belang van alle eigenaren of door hen als zodanig verschuldigd). Aldus dient deze afwijking met medewerking van alle eigenaren in beginsel notarieel vastgelegd te worden en ingeschreven op de in artikel 5:139 BW voorgeschreven wijze om goederenrechtelijk effect te hebben.
  3. Verweerders stellen echter dat de kosten van Waternet nu al afzonderlijk worden aangeslagen zodat niet vast staat dat op dat punt wijziging van de splitsingsakte is vereist. Als dat juist is behoeft geen notariële vastlegging plaats te vinden. Het is de kantonrechter verder ook niet helemaal duidelijk hoe ruim partijen het begrip onvoorziene uitgaven zien. Vallen daaronder ook de niet in de splitsingsakte vermelde kostenposten? Als dat het geval is wordt (deels) niet afgeweken van de splitsingsakte en is artikel 5:139 BW niet aan de orde.
  4. Daarnaast is de wijze waarop het petitum, onder 5, is geformuleerd te vaag om toe te kunnen wijzen. [verzoekster] verwijst immers slechts naar een jaren gelden genomen besluit betreffende de verdeling van de gebruikerskosten, zonder die te specificeren.
  5. Op grond van het bovenstaande wordt het onder 5 gevraagde gebod afgewezen, evenals de veroordeling tot betaling van een dwangsom.
  6. [verzoekster] zal als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart [verzoekster] niet ontvankelijk voor zover zij heeft bedoeld om een verzoek tot machtiging door de kantonrechter ex artikel 5:140 BW te verzoeken;

wijst de verzoeken en het gevorderde voor het overige af;

veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten aan de zijde van verweerders gevallen, te stellen op € 400,- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [verzoekster] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [verzoekster] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.E.B. Terwee, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2018 in aanwezigheid van de griffier.

 

Bron: Rechtspraak.nl

Verrijkte uitspraak

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account