VvE Rechtspraak: Derdenbeding met betrekking tot recht van overpad en parkeerplaatsen

VvE Rechtspraak Derdenbeding met betrekking tot recht van overpad en parkeerplaatsen

 Uitspraak vonnis van 9 mei 2018 

in de zaak van

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] , wonende te [woonplaats] , eiser in  conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. J.L.H. Holthuijsen te Maastricht,

tegen

de vereniging VERENIGING VAN EIGENAREN HEER-DORP-DOMEIN, gevestigd te Maastricht, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. J.A. Vermeulen te Arnhem.

Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en de VvE genoemd worden.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

– de dagvaarding van 11 juli 201
– de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
de rolbeslissing van 13 september 2017 waarin een comparitie van partijen is gelast
de conclusie van antwoord in reconventie
het proces-verbaal van comparitie van 30 november 2017.

1.2. Ten slotte is vonnis nader bepaald op heden.

2 De feiten

Parkeerfaciliteiten

2.1. Op 6 maart 1989 zijn in verband met de realisatie van parkeerfaciliteiten – ten behoeve van appartementswoningen – ter plaatse van de Dorpstraat in Maastricht, kern Heer, de volgende percelen aan Verboex B.V. geleverd (notariële akte, productie 9 bij dagvaarding):

een perceel TERREIN, waarop koper voornemens is parkeerfaciliteiten aan te brengen, gelegen te Maastricht in het plan “Heer-kern”, ter plaatse genaamd: DORPSTRAAT nog ongenummerd;

kadastraal bekend Gemeente Heer, sectie [kadastersectie] ,

– nummer [kadasternummer 1] , groot vier are negen en zestig centiare en nummer [kadasternummer 3] , groot tien

centiare, beide staande ten name van de Gemeente Maastricht; en

– nummer [kadasternummer 2] , groot vier are zestig centiare; staande ten name van de comparant sub II

genoemd;

2.2. In de betreffende akte van levering (hierna te noemen: de akte van levering parkeerfaciliteiten) van 6 maart 1989 zijn – onder meer – de volgende bedingen opgenomen:

A. BEDINGEN, opgelegd door de gemeente Maastricht:

  1. Het gemeentelijk terrein is bestemd voor de aanleg van een parkeervoorziening ten behoeve van op de vóórliggende terreinen te realiseren appartementswoningen. De aanleg van deze parkeervoorziening, alsmede overige infrastructurele voorzieningen op het gemeentelijk terrein dienen gelijktijdig met de realisering van de appartementswoningen door en voor rekening van koper te geschieden. (…)
  2. Koper dient zorg te dragen voor de bereikbaarheid (zowel in feitelijke alsook in juridische zin) van de onder A.1. genoemde parkeerplaatsen; en welke verplichting het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders nader woordelijk omschrijft als volgt: “e.e.a. conform de als bijlage 2 bijgesloten voorlopige koopovereenkomst tussen koper en de eigenaren van het aangrenzend perceel grond ten zuiden van het verkochte. Na aankoop van het hiervoor genoemd aangrenzend perceel van de particuliere eigenaar verleent koper aan de toekomstige eigenaren van de appartementen de onbelemmerde doorgang via een weg over meergenoemd perceel, welke weg door en voor rekening en risico van koper wordt aangelegd, zonder dat e.e.a. leidt tot extra kosten voor de toekomstige eigenaren van de appartementen.”. (…)
  3. Gelet op de door de gemeente gegeven bestemming worden voor de toepassing van voorgaande artikelen onder “koper” mede begrepen de hierna te noemen Vereniging van appartementseigenaren, als bedoeld in artikel 875. f.l.e. van het Burgerlijk Wetboek, alsmede de individuele appartementseigenaren; een en ander voorzover uit genoemd aangekocht gemeentelijk terrein een tot het doel genoegzaam perceel grond is bestemd.

2.3. De akte van levering parkeerfaciliteiten is op 6 maart 1989 door de kandidaat-notaris F.T.M. Hendriks te Maastricht gepasseerd. De akte is ondertekend door mr. [naam] namens de Gemeente Maastricht (verkoper van de percelen [kadasternummer 1] en [kadasternummer 3] ), de heer [naam verkoper] (verkoper van perceel [kadasternummer 2] ), [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (directeur van koper Verboex B.V.) en de kandidaat-notaris. In de aanhef van die akte is vermeld dat de voornoemde personen op 6 maart 1989 om 16:00 uur voor die kandidaat-notaris zijn verschenen.

2.4. Partijen zijn het er over eens dat Verboex B.V. op het terrein negentien parkeerplaatsen diende te realiseren ten behoeve van de appartementseigenaren (randnummer 10 conclusie van antwoord in conventie, randnummers 11, 62 en 64 conclusie van antwoord in reconventie) en dat de appartementseigenaren altijd gratis op het parkeerterrein hebben geparkeerd.

2.5. Verboex B.V. heeft op 10 oktober 2000 de drie percelen parkeerterrein en een perceel grond (sectie [kadastersectie] , nummers [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] , [kadasternummer 2] en [kadasternummer 4] ) aan haar directeur in privé verkocht en op 14 december 2000 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geleverd (akte van levering, productie 1 bij dagvaarding).

2.6. Het terrein is, als gevolg van verkrijgende verjaring door een derde van een deel van dat terrein, qua oppervlakte kleiner geworden. Perceel [kadasternummer 1] is overgegaan in de percelen [kadasternummer 5] en [kadasternummer 6] en alleen [kadasternummer 5] is eigendom van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (gebleven). Het perceel [kadasternummer 2] is overgegaan in de vier verschillende percelen: [kadasternummer 7] , [kadasternummer 8] , [kadasternummer 9] en [kadasternummer 10] en alleen perceel [kadasternummer 7] is eigendom van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (gebleven).

Appartementswoningen

2.7. De onder A.1 (overweging 2.2) genoemde appartementswoningen zijn gebouwd op een perceel bouwterrein grenzend aan het onder overweging 2.1 genoemde perceel terrein. Het perceel bouwterrein (de percelen [kadasternummer 11] en [kadasternummer 12] ) is op 6 maart 1989 gekocht door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , handelend namens Verboex B.V. van de gemeente Maastricht en de heer [naam verkoper] voornoemd. Gelijkertijd heeft Verboex B.V. deze percelen verkocht en geleverd aan Derksen Bouw B.V. Laatstgenoemde heeft voornoemde percelen verkocht en geleverd aan de kopers van – kort gezegd – de te realiseren appartementswoningen.

2.8. De betreffende akte van levering van 6 maart 1989 (hierna te noemen: de akte van levering appartementswoningen) vermeldt onder IV de namen van de kopers (productie 1 van de VvE). In die akte is tevens vastgelegd dat het te stichten gebouw met de appartementswoningen in dertien appartementsrechten is gesplitst.

2.9. De onder A (overweging 2.2) genoemde bedingen zijn letterlijk herhaald in de akte van levering appartementsrechten onder:

SLOTBEPALINGEN

  1. ten aanzien van de parkeerregeling, als bedoeld in artikel 17 van de onderhandse koop-/aannemingsovereenkomst.

(…)

  1. BEDINGEN, opgelegd door de gemeente Maastricht:

(…)

De comparante onder IV genoemd, handelend namens haar lastgevers en tevens vrijwillig waarnemende de belangen van Derksen Bouw BV in hun hoedanigheid van appartements-eigenaren, verklaarde de in voormelde aanhaling omschreven rechten bij deze namens de door haar vertegenwoordigden te aanvaarden.

2.10. De akte van levering appartementswoningen is op 6 maart 1989 door dezelfde kandidaat-notaris gepasseerd. De akte is ondertekend door [naam gevolmachtigde] (de gevolmachtigde van de kopers), mr. [naam] voornoemd, [naam verkoper] voornoemd, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (de directeur van Verboex B.V. en de gevolmachtigde van Derksen Bouw B.V.) en de kandidaat-notaris Hendriks. In de aanhef van die akte is vermeld dat de voornoemde personen op 6 maart 1989 om 16:00 uur voor die kandidaat-notaris zijn verschenen.

2.11. De VvE is bij de akte van levering appartementswoningen opgericht.

2.12. De VvE heeft een onderhandse koop/aannemingsovereenkomst van 18 mei 1989 (productie 3 van VvE) overgelegd. In het aanhangsel bij die overeenkomst is in artikel 17 bepaald: “In de notariële akte van transport zal een nadere regeling getroffen worden t.a.v. de parkeermogelijkheden bij het bij deze gekochte”.

2.13. Verboex B.V. en de VvE hebben in oktober 1995, inzake – kort gezegd – het voornoemde parkeerterrein en de toegangsweg tot dat terrein (het perceel [kadasternummer 4] ), een overeenkomst gesloten (productie 3 bij dagvaarding). De contractspartijen zijn overeengekomen dat:

“…het beheer van de terreinen kadastraal bekend gemeente Heer Sectie [kadastersectie] , nummers [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] , [kadasternummer 2] en [kadasternummer 4] , eigendom van Verboex bv dat deze. in gebruik worden gegeven aan de Vereniging van Eigenaren “Heer – Dorp – Domein” ten behoeve van

  1. een toegangsweg naar en als parkeerterrein voor uitsluitend de bewoners van appartementencomplex “Heer – Dorp – Domein”;
  2. een brandgang ter breedte van 120 cm voor de bewoners van de aangrenzende percelen gelegen aan “onder de Kerk”.

Aanleg van toegangsweg, verhardingen voor zover nodig, overige terreindelen, afrasteringen, eventuele verlichting, o.d. zullen door en voor rekening en risico van de Vereniging van Eigenaren “Heer – Dorp – Domein” geschieden.

De ingebruikgeving door Verboex bv eindigt indien de genoemde percelen worden betrokken in ontwikkelingen bijvoorbeeld ten behoeve van de aanleg van weg(en) in de directe omgeving.

Niet vervalt dan het recht van parkeren van de bewoners van “Heer – Dorp – Domein”, zij het dat een herschikking van de parkeerplaatsen dan mogelijk kan zijn.

2.14. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bij schrijven aan de VvE van 20 april 2017 de overeenkomst van oktober 1995 tegen 1 november 2017 opgezegd en meegedeeld dat “het gratis gebruik van de parkeerplaatsen door de bewoners” met ingang van de laatstgenoemde datum wordt beëindigd (productie 7 bij dagvaarding). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft onder andere aangekondigd dat hij voornemens is om met ingang van die datum de toegangsweg tot het parkeerterrein met een elektronisch bedienbare poort af te sluiten voor autoverkeer en de VvE de gelegenheid geboden om een parkeerplaats te huren of kopen. Tevens heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] meegedeeld dat hij zich vrij acht om parkeerplaatsen die niet door de VvE worden gekocht of gehuurd met ingang van 1 november 2017 aan derden te verkopen of verhuren.

2.15. De VvE heeft bij brief van 3 mei 2017 [eiser in conventie, verweerder in reconventie] meegedeeld dat zij niet berust in de bovenstaande opzegging (productie 8 bij dagvaarding).

3 Het geschil

in conventie

3.1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert – onder meer gelet op zijn brief van 20 april 2017 – samengevat:

– primair een verklaring van recht dat de overeenkomst uit oktober 1995 op 1 november 2017 is geëindigd, subsidiair dat de rechtbank die overeenkomst beëindigd verklaart met ingang van 1 november 2017,

– een verklaring van recht dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met ingang van 1 november 2017 bevoegd is om de toegangsweg op perceel [kadasternummer 4] met een elektronisch bedienbare poort af te sluiten voor autoverkeer,

– met veroordeling van de VvE in de kosten en rente.

3.2. De VvE voert verweer.

in reconventie

3.3. De VvE vordert samengevat:

I

( i) primair een verklaring van recht dat sprake is van een erfdienstbaarheid, inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [kadasternummer 4] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mogen maken,

(ii) subsidiair een verklaring van recht dat sprake is van een erfdienstbaarheid inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [kadasternummer 4] om te komen en gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] en [kadasternummer 1] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mogen maken, alsmede voor zover nodig [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen mee te werken aan het vestigen van deze erfdienstbaarheid,

(iii) meer subsidiair een verklaring van recht dat sprake is van een kwalitatieve verplichting inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [kadasternummer 4] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mogen maken,

(iv) meer subsidiair een verklaring van recht dat dat sprake is van een kwalitatieve verplichting inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [kadasternummer 4] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] en [kadasternummer 1] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mogen maken,

( v) meer subsidiair een verklaring voor recht dat sprake is van een derdenbeding inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [kadasternummer 4] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mogen maken,

(vi) meer subsidiair een verklaring voor recht dat sprake is van een derdenbeding inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [kadasternummer 4] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] en [kadasternummer 1] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mogen maken,

(vii) meer subsidiair een verklaring voor recht dat de regeling inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [kadasternummer 4] om te komen van eh te gaan naar het parkeerterrien gelegen op de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mogen maken, op een door de rechtbank te bepalen wijze alsnog notarieel wordt vastgelegd,

(viii) meer subsidiair een verklaring voor recht dat de regeling inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [kadasternummer 4] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] en [kadasternummer 1] en van dat parkeerterrein om niet gebruik mogen maken, op een door de rechtbank te bepalen wijze alsnog notarieel wordt vastgelegd,

II

te verklaren voor recht dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] niet aan derden mag verhuren, (had mogen) verkopen of in gebruik mag geven daar deze percelen in hun geheel ter beschikking staan van de (leden van de) VvE op grond van de notarieel vastgelegde parkeerregeling,

III

( i) primair [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] weer in hun geheel aan de (leden van de) VvE in gebruik te geven zodanig dat daarop minimaal 19 parkeerplaatsen zijn gerealiseerd,

(ii) subsidiair [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen zorg te dragen voor minimaal 19 goed bereikbare parkeerplaatsen op dat deel van de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] dat nog in eigendom is van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , ten behoeve van de (leden van de) VvE en wel binnen één maand na datum van dit vonnis, op straffe van een dwangsom ad € 1.000,00 voor elke dag dat daar geen gehoor aan wordt gegeven,

(iii) meer subsidiair [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding,

een en ander vermeerderd met kosten.

3.4. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer.

in conventie en reconventie

3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1. Partijen verschillen van mening over de inhoud en strekking van de door de gemeente ten laste van Verboex B.V. bedongen parkeerfaciliteiten ten behoeve van de appartementseigenaren, als bedoeld in de akte van levering parkeerfaciliteiten onder A.

4.2. De rechtbank overweegt dat het antwoord op de vraag of de onder A.1 en A.2 genoemde afspraken moeten worden aangemerkt als erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting of derdenbeding dient te worden bepaald op basis van de in de notariële akte van 6 maart 1989 (de akte van levering parkeerfaciliteiten) tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in die akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

4.3. Op grond van die bewoordingen staat in ieder geval vast dat de contractspartijen de onder A in de akte van levering parkeerfaciliteiten neergelegde afspraken zelf hebben gekwalificeerd als “A. BEDINGEN, opgelegd door de gemeente Maastricht” en dat de oorspronkelijke koper Verboex B.V. die bedingen heeft aanvaard door de bekrachtiging ervan, door de ondertekening van de notariële akte van levering parkeerfaciliteiten van 6 maart 1989. In die akte is bovendien het voornemen van Verboex B.V. om de bedongen parkeerfaciliteiten op de percelen sectie [kadastersectie] nummers [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] aan te brengen vermeld (akte van levering parkeerfaciliteiten, pagina één, laatste alinea, en pagina twee, eerste alinea).

4.4. De rechtbank overweegt verder – met in achtneming van artikel 193 Overgangswet NBW – dat de door partijen gemaakte afspraken, vermeld onder A in de akte van levering parkeerfaciliteiten, essentialia omvatten als bedoeld in artikel 1353 lid 1 oud BW.

In artikel 1353 lid 1 oud BW is – voor zover relevant – als volgt bepaald:

Men kan ook ten behoeve van eenen derde iets bedingen, wanneer een beding, hetwelk men voor zich zelven maakt, zulk eene voorwaarde bevat.

4.5. De gemeente heeft immers, blijkens de tekst van A.1, het gemeentelijk terrein uitdrukkelijk bestemd voor de aanleg van een parkeervoorziening ten behoeve van de appartementswoningen en als voorwaarde bij de verkoop van de betreffende percelen bedongen dat de koper voor die parkeervoorziening dient zorg te dragen. De gemeente heeft bovendien, blijkens de tekst van A.2, als voorwaarde bedongen dat de koper zorg dient te dragen voor de onbelemmerde doorgang tot die percelen voor de (toekomstige) eigenaren van de betreffende appartementen. Alle betrokken partijen hebben die afspraken bekrachtigd. Deze rechtens overeengekomen bedingen van de gemeente maken dat de eigenaren van de appartementswoningen, die niet bij de afspraken als vermeld in de akte van levering van parkeerfaciliteiten waren betrokken, als derden het recht hebben om van die parkeervoorziening gebruik te maken.

4.6. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of door de contractspartijen met het onder A.1 vermelde “gemeentelijk terrein” ook het perceel [kadasternummer 2] is bedoeld. De rechtbank overweegt dienaangaande dat, blijkens de akte van levering parkeerfaciliteiten, Verboex B.V. in ieder geval had toegezegd dat zij die faciliteiten zou realiseren op de percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] . Verboex B.V. heeft bovendien, zoals hiervoor al is overwogen, de door de gemeente bedongen voorwaarde, inhoudende dat Verboex B.V. diende zorg te dragen voor een parkeervoorziening ten behoeve van (al) de appartementseigenaren, aanvaard. Ongeacht het feit dat de gemeente alleen de percelen [kadasternummer 3] en [kadasternummer 1] heeft verkocht, moet het er derhalve voor worden gehouden dat Verboex B.V. heeft aanvaard dat zij voldoende parkeerfaciliteiten diende te realiseren. Partijen zijn het erover eens dat die afspraak inhoudt dat er negentien parkeerplaatsen dienen te zijn. Overigens heeft ook de verkoper van perceel [kadasternummer 2] de akte van levering parkeerfaciliteiten en de daarin vermelde afspraken op 6 maart 1989 bekrachtigd, door de ondertekening van die notariële akte.

4.7. Gelet op al het vorenoverwogene dienen de afspraken ter zake de bedongen parkeerfaciliteiten (A.2 juncto A.1), met inachtneming van artikel 193 Overgangswet NBW, te worden gekwalificeerd als een derdenbeding als bedoeld in artikel 1353 oud BW. Er is sprake van een beding op grond waarvan de appartementseigenaren – in beginsel – zijn verzekerd van een parkeerplaats als bedoeld onder A.1 en A.2. Alle bij de notariële aktes van 6 maart 1989 betrokken partijen hebben kennis genomen van de tekst van die bedingen. Zij waren gelijktijdig – in persoon dan wel bij gevolmachtigde – aanwezig bij de kandidaat-notaris ten overstaan van wie de leveringen heeft plaatsgevonden en zij hebben, al dan niet krachtens volmacht, de door hen gemaakte afspraken ten overstaan van de notaris bekrachtigd door de ondertekening van die aktes. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat Verboex B.V. conform die afspraken heeft gehandeld door in de praktijk ten behoeve van de appartementseigenaren parkeerfaciliteiten te realiseren.

4.8. De rechtbank overweegt vervolgens dat in artikel 1353 lid 2 oud BW is bepaald:

Die zoodanig een beding gemaakt heeft, kan hetzelve niet meer herroepen, indien die derde verklaard heeft daarvan te willen gebruik maken.

4.9. De appartementseigenaren hebben de ten behoeve van hen bedongen parkeer-faciliteiten aanvaard. Dit blijkt uit de akte van levering appartementswoningen van 6 maart 1989, waarin onder “SLOTBEPALINGEN” – kort gezegd – is te lezen dat de appartements-eigenaren de onder A. in de akte van levering parkeerfaciliteiten omschreven (parkeer-) rechten aanvaarden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de tekst van A.1 en A.2 van de akte van levering parkeerfaciliteiten letterlijk is herhaald in de akte van levering appartementswoningen en dat de appartementseigenaren in de praktijk, zodra de parkeerfaciliteiten gereed waren, ervan gebruik zijn gaan maken, door op het terrein grenzend aan het appartementsgebouw te gaan parkeren.

verder in conventie

4.10. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dient, op grond van A.2, als de (opvolgend) eigenaar van het terrein zorg te dragen voor de bereikbaarheid van de parkeerfaciliteiten en aan de appartementseigenaren via een toegangsweg ( [kadasternummer 4] ) de onbelemmerde doorgang tot het betreffende parkeerterrein te verlenen. De overeenkomst van 1995 van Verboex B.V. en de VvE betreft het beheer van het parkeerterrein, en kan niet dienen ter nadere onderbouwing dan wel uitleg van het parkeerrecht van de appartementseigenaren als bedoeld in de notariële aktes van 6 maart 1989. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is, gelet op de overwegingen 4.8 en 4.9, niet gerechtigd om aan het parkeerrecht van de eigenaren van de appartementswoningen als bedoeld in A.2, bezien in samenhang met A.1, van de akte van levering parkeerfaciliteiten en met inachtneming van de slotbepaling in de akte van levering appartementswoningen, nieuwe voorwaarden te stellen, bijvoorbeeld door met ingang van 1 november 2017 bij gebreke van een zijns inziens passende vergoeding voor het gebruik van de parkeerfaciliteiten de eigenaren van de appartementswoningen het gebruik van die faciliteiten niet langer toe te staan. Een dergelijke vergoeding vindt geen grondslag in de notariële aktes van 6 maart 1989 en strookt evenmin met het, sinds de ingebruikname van het parkeerterrein (in 1995), gebruik om niet door de appartementseigenaren van die parkeerfaciliteiten.

4.11. Gelet hierop dienen de vorderingen in conventie te worden afgewezen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onvoldoende heeft onderbouwd dat het parkeerterrein ook met een elektronisch bedienbare poort op perceel [kadasternummer 4] nog steeds een onbelemmerde doorgang biedt voor de appartementseigenaren als bedoeld in A.2.

4.12. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in conventie on de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VvE worden begroot op:

– griffierecht 618,00

– salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

totaal € 1.522,00.

verder in reconventie

4.13. De door de VvE gestelde afspraken op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat de bovenstaande rechtsverhouding tussen (thans) partijen dient te worden gekwalificeerd als een erfdienstbaarheid dan wel een kwalitatief recht/kwalitatieve verplichting zijn niet onderbouwd en evenmin gebleken.

4.14. Evenmin heeft de VvE de stelling, inhoudende dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet gerechtigd is om op de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 1] , [kadasternummer 3] en [kadasternummer 2] naast de voornoemde negentien parkeerplaatsen ook voor niet appartementseigenaren een parkeervoorziening te realiseren, voldoende onderbouwd. Hiertoe wordt overwogen dat afspraken met een dergelijke strekking niet blijken uit de akte van levering parkeerfaciliteiten van 6 maart 1989. In die akte is de feitelijke inrichting van het gemeenschappelijk terrein immers niet geregeld. Verboex B.V. moet worden geacht aan de verplichting, om ten behoeve van de appartementseigenaren parkeerfaciliteiten te realiseren, te hebben voldaan, op het moment dat zij (in het algemeen) op het terrein grenzend aan het bouwterrein negentien parkeer-plaatsen heeft gerealiseerd. De omstandigheid dat de (oorspronkelijke) parkeerplaatsen gedurende een lange periode door de appartementseigenaren zijn gebruikt om hun auto’s te parkeren, maakt dat het er bovendien voor moet worden gehouden dat die plaatsen (toen) voldoende waren ingericht.

4.15. Al het vorenoverwogene maakt dat de vorderingen in reconventie onder I (v), II en III (ii), vermeerderd met rente en kosten, grotendeels, op de hierna te beslissen wijze, dienen te worden toegewezen en dat de overige vorderingen moeten worden afgewezen.

4.16. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden in reconventie begroot op

€ 452,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00).

5 De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1. wijst het gevorderde af,

5.2. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van VvE tot op heden begroot op € 1.522,00,

5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.4. verklaart voor recht dat sprake is van een derdenbeding, inhoudende dat de (leden van de) VvE om niet gebruik mogen maken van de toegangsweg gelegen op perceel [kadasternummer 4] om te komen van en te gaan naar het parkeerterrein gelegen op de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] en dat (de leden van de) VvE van de negentien parkeerplaatsen op dat parkeerterrein ten behoeve van de appartementseigenaren om niet gebruik mogen maken,

5.5. verklaart voor recht dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] , voor zover die percelen de onder beslissing 5.4 genoemde negentien parkeerplaatsen betreffen, niet aan derden mag verhuren, (had mogen) verkopen of in gebruik mag geven,

5.6. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om ten behoeve van de (leden van de) VvE zorg te dragen voor negentien goed bereikbare parkeerplaatsen op het deel van de oorspronkelijke percelen [kadasternummer 3] , [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] , dat nog in eigendom is van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , binnen één maand na datum van dit vonnis,

5.7. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om aan de (leden van de) VvE een dwangsom te betalen van

€ 500,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.6. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,

5.8. veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 452,00,

5.9. verklaart dit vonnis – met uitzondering van de verklaringen van recht – uitvoerbaar bij voorraad,

5.10 wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.H.A. Venner-Lijten en in het openbaar uitgesproken.1

Bron: Rechtspraak.nl

Verrijkte uitspraak

Tags:
0 Comments

Leave a reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Sending

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Log in with your credentials

or    

Forgot your details?

Create Account