Is verhuurder van appartement aansprakelijk voor geluidsoverlast veroorzaakt door huurders

Is verhuurder van appartement aansprakelijk voor geluidsoverlast veroorzaakt door huurders

 

“In deze kwestie speelde de vraag of de eigenaar van een appartement die zijn appartement verhuurt aansprakelijk is voor geluidsoverlast veroorzaakt door vier studenten die het appartement huren? De onderbuurvrouw heeft metingen laten uitvoeren om vast te stellen hoeveel dB het geluid betreft. Hierbij is gekeken naar luchtgeluidsisolatie en contactgeluidsisolatie. De metingen laten op verschillende plekken een overschrijding van de geluidsnorm zien. Ter compensatie vordert de onderbuurvrouw schadevergoeding. De conclusie van de rechter er daadwerkelijk geluidsoverlast is en de eigenaar/verhuurder is hiervoor aansprakelijk.  ”

RECHTBANK AMSTERDAM Vonnis van 4 juli 2018

in de zaak van

[eiseres] , wonende te [woonplaats] ,eiseres, advocaat mr. M. Roggeveen te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, advocaat mr. J.L. Stoevenbeld te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding van 5 september 2017 met producties,
  • de conclusie van antwoord met producties,
  • het tussenvonnis van 21 maart 2018 waarbij een comparitie van partijen is bepaald,
  • het proces-verbaal van comparitie van 1 mei 2018 met de daarin vermelde (proces)stukken,
  • de brief van 8 mei 2018 van de zijde van [eiseres] met opmerkingen over het proces-verbaal.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. [eiseres] is eigenares van het appartement aan de [adres 1] (hierna: het appartement van [eiseres] ).

2.2. [gedaagde] is eigenaar van het appartement aan de [adres 2] . Dit appartement ligt boven het appartement van [eiseres] . [gedaagde] woont niet zelf in zijn appartement. Sinds maart 2017 verhuurt hij de afzonderlijke kamers in het appartement aan vier studenten.

2.3. Partijen zijn van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars [naam vereniging] (hierna: de VvE). De eigenaren van de begane grond en de eerste verdieping zijn [naam 1] respectievelijk [naam 2] . Ook zij verhuren hun appartementen.

2.4. In de splitsingsakte van de appartementen aan de [naam vereniging] van 21 oktober 1993 staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“(…) SPECIFICATIE APPARTEMENTSRECHTEN

De eigendom van het woonhuis en van de daarbij behorende grond zal omvatten de navolgende vier appartementsrechten:

  1. (…) [appartement 1] (…) appartementsindex 1;
  2. (…) [appartement 2] (…) appartementsindex 2;
  3. (…) [appartement 3/adres 1] (…) appartementsindex 3;
  4. (…) [appartement 4/adres 2] (…) appartementsindex 4;

(…)

  1. Artikel 17 lid 4.

De eerste zin van lid 4 wordt gewijzigd in:

“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming.

Deze is:

– voor appartementsindex 1: een woonruimte;

– voor appartementsindex 2: een woonruimte;

– voor appartementsindex 3: een woonruimte;

– voor appartementsindex 4: een woonruimte (…)”

2.5. Het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten (1992) bepaalt, voor zover relevant:

“(…)Artikel 17

  1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.(…)”

2.6. [eiseres] heeft een geluidsonderzoek laten verrichten door Landstra bureau voor bouwfysica (Landstra). In het rapport van Landstra van 24 juli 2017 staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“(…) Bespreking

Uit de metingen blijkt dat de luchtgeluidsisolatie vanuit de kamers op de 3e verdieping naar de onderliggende verblijfsruimte op de 2e verdieping, in geen van de situaties voldoet aan de gestelde eisen (aanvullende eis Gemeente Amsterdam), met 1 tot 2 dB overschrijding. Daarnaast voldoet de contactgeluidsisolatie met name aan de achterzijde van het appartement niet aan de gestelde eisen; hier is een overschrijding van 4 – 5 dB. Aan de voorzijde van het appartement is vanuit kamer 4, 1 dB overschrijding; vanuit kamer 3 wordt voldaan aan de gestelde eis.

(…)

Op basis van de meetwaarde en de waarneming kan worden geconcludeerd dat de scheidingsconstructie (vloer) een matige geluidsisolatie heeft. Ondanks dat de luchtgeluidsisolatie bijna voldoet aan de aanvullende eisen van de Gemeente Amsterdam (overschrijding van maximaal 2 dB), moet worden bedacht dat deze eis 5 dB lager is dan de huidige nieuwbouw-eis. De contactgeluidsisolatie is beperkt tussen de verblijfsruimten onderling; geluidshinder is verklaarbaar

(…)

Gemeenschappelijke trapopgang

Op verzoek is tevens de luchtgeluidsisolatie gemeten vanuit de gemeenschappelijke trapopgang naar de drie verblijfsruimten in appartement 250-2. Hier zijn geen aanvullende eisen of voorwaarden aan gesteld vanuit de Gemeente Amsterdam; normaliter adviseren wij in vergelijkbare situaties een 10 dB lagere streefwaarde ten opzicht van de eis vanuit het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouw, te weten 52 – 10 dB = 42 dB.

Zoals blijkt uit de metingen wordt in geen enkele verblijfsruimte voldaan aan deze streefwaarde; overschrijding bedraagt 7, 17 en 1 dB (respectievelijk woonkamer, keuken en slaapkamer. (…)”.

2.7. De huurder van [appartement 1] heeft, voor zover van belang, het volgende (schriftelijk) verklaard:

“(…) In het kader van je rechtszaak tegen [gedaagde] kan ik het volgende verklaren.

(…)

  1. De bewoning met een groot aantal mensen leidt tot veel extra (geluids)overlast in trappenhuis, slaande voordeuren en dergelijke.
  2. In alle opzichten is het woongenot zwaar aangetast, iets waar ik persoonlijk ook last van ondervind als ik weer terugkeer in mijn woning.(…)”

2.8.

De huurders van [appartement 2] hebben, voor zover van belang, het volgende (schriftelijk) verklaard:

“(…) In accordance with you complaints and past experiences concerning the disturbance by the 4 inhabitants of the third floor of [appartement 4/adres 2] , we’d like to express our sentiment regarding the matter.

(…)

In this regard, the following nuisances and episodes are provoking a state of stress:

Frequent noise in the staircase after midnight due to groups of people leaving or entering the building

Entrance door of the building frequently slammed instead of gently closed, generating strong vibrations affecting the walls around the staircases and in our apartment which already have cracks

(…)

The 28/10/17 between 12am and 1am the noise coming from the 3rd floor was so loud that we, living 2 floors below, were not able to listen to the TV and had to go to the 3rd floor for complaining about the exceedingly loud noise

(…)

We expressed our annoyance to the students of the 3rd floor, the same way as miss [eiseres] did, in order to avoid further nuisance in the future and to try to establish a peaceful cohabitation, but without many results. (…)”

2.9.

In de periode van augustus 2017 tot en met april 2018 hebben [eiseres] en [naam 2] op verschillende momenten WhatsApp berichten gestuurd aan de huurders van [appartement 4/adres 2] over geluidsoverlast en over bezoekers die bij andere appartementen aanbellen.

3 Het geschil

3.1. [eiseres] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

  1. voor recht verklaart dat [gedaagde] zijn verplichtingen als lid van de VvE niet naar behoren is nagekomen en niet nakomt door in strijd te handelen met de splitsingsakte met bijbehorend splitsingsreglement,
  2. [gedaagde] gebiedt dan wel veroordeelt ieder gebruik in strijd met de splitsingsakte en het splitsingsreglement te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom,

III. voor recht verklaart dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiseres] handelt,

  1. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 1.000,- per maand, te rekenen vanaf maart 2017 tot aan moment onrechtmatige situatie is opgeheven,
  2. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2. [eiseres] stelt – kort weergegeven – dat het appartement van [gedaagde] volgens de splitsingsakte de bestemming woonruimte heeft gekregen. Volgens haar zijn de eigenaren van de appartementen verplicht de appartementen als woonruimte te gebruiken. Door het appartement aan studenten te verhuren die elk een kamer bewonen, is sprake van een onzelfstandige woonruimte en handelt [gedaagde] in strijd met de splitsingsakte. Verder brengt [gedaagde] [eiseres] onrechtmatige hinder toe door geluidsoverlast en beschadigingen aan het trappenhuis. Als gevolg hiervan lijdt [eiseres] schade doordat zij minder woongenot heeft. Die schade, bestaande uit een bedrag van € 1.000,- per maand, dient [gedaagde] aan [eiseres] te vergoeden, aldus steeds [eiseres] .

3.3.[gedaagde] voert verweer.

3.4.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

De splitsingsakte

4.1.In de splitsingsakte staat in artikel 17.4 vermeld dat het appartement op de derde verdieping dient te worden gebruikt als woonruimte. Tussen partijen is in geschil of met het begrip “woonruimte” in deze bepaling een zelfstandige woonruimte wordt bedoeld, hetgeen [eiseres] stelt en [gedaagde] betwist. Bij de beantwoording van die vraag dient te worden gekeken naar de uitleg van deze bepaling van de splitsingsakte.

4.2. Artikel 17.4 van de splitsingsakte is een bepaling die naar zijn aard is bestemd om de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zoals rechtsopvolgers onder bijzondere titel, die de bedoeling van de contracterende partijen niet kennen, en ertoe strekt hun rechtspositie op uniforme wijze te regelen. Dit betekent dat de bedoeling die partijen bij het opstellen van deze bepaling voor ogen hadden, dient te worden uitgelegd aan de hand van objectieve maatstaven. Onder objectieve uitleg wordt verstaan de tekstuele uitleg van de akte waarbij de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Omdat ook derden bij deze bepaling belang hebben, moeten zij erop kunnen vertrouwen dat bij de uitleg geen andere omstandigheden een rol spelen dan die zij uit de akte kunnen begrijpen. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een interpretatie kan leiden.

4.3. [eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de uitleg van deze bepaling dient te worden gekeken naar de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening 2016 van Amsterdam. Volgens [eiseres] kan daaruit worden afgeleid dat met het begrip “woonruimte” in artikel 17.4 van de splitsingsakte een zelfstandige woonruimte wordt bedoeld. [eiseres] wordt niet in dit standpunt gevolgd. Uit de inhoud van de splitsingsakte kan – zoals [gedaagde] terecht naar voren heeft gebracht – niet worden afgeleid dat bij uitleg van het begrip “woonruimte” dient te worden aangesloten bij de Huisvestingswet dan wel de huisvestigingsverordening. Evenmin zijn in de splitsingsakte aanknopingspunten te vinden voor het oordeel dat met dit begrip enkel een zelfstandige woonruimte is bedoeld. Gelet hierop kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] met de verhuur van de derde verdieping aan meerdere studenten, ook als daardoor sprake is van een onzelfstandige woonruimte, handelt in strijd met de splitsingsakte. De vorderingen onder I en II zullen dan ook worden afgewezen.

Onrechtmatige hinder

4.4. Op grond van artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek (BW) mag een eigenaar niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaren van andere erven hinder toebrengen. De beantwoording van de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder, is volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval waaronder de plaatselijke omstandigheden. In een appartementencomplex met aan meerdere zijden buren, zal sneller hinder van elkaar worden ervaren dan in een vrijstaande woning. Juist in die situatie mag verwacht worden dat buren rekening met elkaar houden, maar zal een ieder ook enige hinder van elkaar hebben te dulden. Dat geldt temeer nu het hier een oud pand betreft, waarbij de bouwstijl niet gericht is geweest op het voorkomen van geluidhinder. Voorts is van belang dat aan [gedaagde] onrechtmatig handelen jegens [eiseres] kan worden verweten in het geval zijn huurders onrechtmatig jegens [eiseres] hebben gehandeld en [gedaagde] heeft nagelaten om adequate maatregelen ten opzichte van [eiseres] te treffen.

4.5. [eiseres] onderbouwt de onrechtmatige hinder als volgt. De huurders van het appartement op de vierde verdieping hebben een ander ritme, zijn veel thuis en zetten de

muziek hard aan. Zij ontvangen veel visite, ook na 22:00 uur. Er is sprake van luidruchtig lopen en rennen in het appartement en in het trappenhuis. Er wordt veelvuldig geschreeuwd en er worden feestjes gegeven met veel herrie en vibrerende vloeren tot gevolg. Bewoners komen veelvuldig tussen 3:00 uur en 6:00 uur thuis waardoor [eiseres] gebroken nachten heeft. Door de verbouwing van het appartement van [gedaagde] is het trappenhuis beschadigd en door intensivering van het gebruik van het trappenhuis is dat vervuild.

4.6. [eiseres] heeft haar stelling dat sprake is van onrechtmatige hinder onderbouwd met het rapport van Landstra. Uit dit rapport volgt dat in bijna alle ruimten van het appartement op de derde verdieping sprake is van overschrijding van het aantal decibel dat volgens de eisen van de gemeente Amsterdam aanvaardbaar is. Hoewel – zoals [gedaagde] heeft gesteld – de overschrijding naar de eisen van de gemeente Amsterdam minimaal zijn, is wel degelijk sprake van een overschrijding. Daarbij weegt mee dat Landstra in zijn rapport erop wijst dat de aanvullende eis van de gemeente Amsterdam zelfs vijf decibel lager is dan de huidige norm die voor nieuwbouw geldt. Zelfs deze lagere eis van de gemeente Amsterdam, die is gebaseerd op de omstandigheid dat buren in de binnenstad van Amsterdam meer van elkaar te dulden hebben, wordt overschreden. Als vervolgens het appartement dat niet aan de gestelde eisen van luchtisolatie voldoet, aan vier studenten wordt verhuurd, wordt de geluidsoverlast naar zijn aard heviger. Dat veel geluidsoverlast wordt ervaren blijkt ook uit de door [eiseres] overgelegde verklaringen van haar onderburen en de uitdraai van de WhatsApp gesprekken tussen haar, [naam 2] en de bewoners van de derde verdieping. De geluidsoverlast bestaat – zoals [eiseres] onbetwist heeft gesteld – sinds de komst van de studenten in maart 2017. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] met het rapport van Landstra en de overige stukken voldoende onderbouwd dat sprake is van hinder door geluidsoverlast die naar de aard, duur en ernst onrechtmatig is. Het gaat hierbij enkel om de onrechtmatige hinder die door geluidsoverlast wordt veroorzaakt en niet om de beschadigingen aan het trappenhuis. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt immers niet in te zien in welk opzicht die beschadigingen onrechtmatige hinder zouden kunnen opleveren.

4.7. Gelet op de onderbouwing van de geluidsoverlast door [eiseres] had het op de weg van [gedaagde] gelegen daartegen onderbouwd verweer te voeren. Dat heeft hij echter niet gedaan. De enkele stelling dat mogelijk sprake is van enige hinder, maar dat de gestelde gedragingen geen onrechtmatige hinder opleveren, is in het licht van hetgeen [eiseres] naar voren heeft gebracht onvoldoende.

4.8. Het onrechtmatig handelen van de huurders jegens [eiseres] kan ook [gedaagde] worden toegerekend. Dat [eiseres] overlast ervaart van de studenten op de derde verdieping, wordt eigenlijk niet door [gedaagde] betwist. Hij wist er ook van, maar heeft vervolgens als eigenaar van het appartement niets gedaan om die overlast te verminderen of te voorkomen. Ter zitting heeft hij desgevraagd te kennen gegeven dat hij enkel in algemene zin, dus niet naar aanleiding van specifieke klachten, tegen de studenten heeft gezegd dat zij geen overlast mogen veroorzaken. Gezien de mate en duur van de geluidsoverlast is dat onvoldoende. Tevens heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat door middel van het leggen van een vloerbedekking het appartement wel aan de geluidseisen zou voldoen, maar niet is gebleken dat hij ook daadwerkelijk daartoe is overgegaan of daartoe concrete stappen heeft ondernomen.

4.9. Het voorgaande brengt met zich dat de vordering onder III kan worden toegewezen, met dien verstande dat de verklaring voor recht zal worden beperkt tot het toebrengen van onrechtmatige hinder door geluidsoverlast.

De schade

4.10. [eiseres] heeft gevorderd dat [gedaagde] aan haar een schadevergoeding betaalt van € 1.000,- per maand vanaf het moment dat de studenten op de derde verdieping zijn gaan wonen. Dit betekent dat zij tevens toekomstige schade vordert, terwijl zij alleen de schade vergoed kan krijgen die zij daadwerkelijk heeft geleden. Of [eiseres] in de toekomst schade zal lijden is immers volstrekt onzeker. Ter zitting heeft [eiseres] toegelicht dat zij van plan was de woning te verhuren, maar dat zij dat door de overlast heeft uitgesteld. Zij heeft echter niet (met stukken) onderbouwd dat zij daadwerkelijk de woning die gehele periode zou hebben kunnen verhuren noch dat zij – zoals zij heeft gesteld – daarvoor een huur van € 1.500,- per maand zou hebben kunnen ontvangen. Volgens [eiseres] lijdt zij schade doordat zij minder woongenot geniet. Zij heeft echter in het geheel niet duidelijk gemaakt hoe het door haar gevorderde bedrag zich verhoudt tot de woonlasten die zij per maand moet betalen. Zelfs nadat haar daarnaar op zitting is gevraagd, heeft zij dat niet inzichtelijk gemaakt. Dat [eiseres] schade heeft geleden in de vorm van vermogensschade of ander nadeel is met deze stand van zaken in het geheel niet inzichtelijk geworden. Gelet daarop en op de omstandigheid dat verder geen enkele aanknopingspunten zijn op basis waarvan de eventueel door [eiseres] geleden schade zou kunnen worden begroot, zal de vordering onder IV worden afgewezen.

De proceskosten

4.11.

[gedaagde] zal als de op de hoofdpunten in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

– dagvaarding € 99,21

– griffierecht 287,00

– salaris advocaat 1.086,00 (2,0 punten × tarief € 543,00)

totaal € 1.472,21

5 De beslissing

De rechtbank

5.1. verklaart voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiseres] handelt door het toebrengen van onrechtmatige hinder door geluidsoverlast,

5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.472,21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3. veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4. verklaart dit vonnis wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad,

5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Singeling, rechter, bijgestaan door mr. H.D. Coumou, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2018.

 

Bronvermelding: Rechtspraak.nl

PS-Updates.nl 2018-0555

Verrijkte uitspraak

 

Tags:
1 Reactie
  1. B. London 5 maanden geleden

    Jammer dat overlast tot een gerechterlijke procedure heeft geleid. Dit is duur, duurt lang en brengt niet altijd de oplossing die een eiser zou wensen. Buurtbemiddeling biedt gesprekken tussen bewoners om zo samen te kijken naar oplossingen.
    In 75% van de gemeenten bestaat buurtbemiddeling. Interesse om de overlast op deze manier op te lossen?
    Kijk op http://www.problemenmetjeburen.nl voor een aanmelding in jouw gemeente.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account