Moet eigenaar meewerken aan splitsing en loskoppeling van cv-installatie?

Moet eigenaar meewerken aan splitsing en loskoppeling van cv-installatie

Samenvatting

“In deze kwestie speelde de vraag of het loskoppelen van een gezamenlijke cv-installatie zoals is overeengekomen in een eerdere koopovereenkomst daadwerkelijk gevorderd kan worden. Is het loskoppelen technisch uitvoerbaar en zijn de kosten hiervan op basis van redelijkheid en billijkheid voor rekening van de gevorderde?

De ene partij meende dat dit juist is en gevraagd kan worden omdat dit al op het moment van de koop bekend was. De andere partij meende dat dit niet correct is omdat er eerder aanvullende afspraken gemaakt zijn en de kosten voor het loskoppelen en de benodigde installatie hoge kosten met zich mee brengt. Aanvullend is er geen ruimte voor het plaatsen van een installatie en is het originele rookgasafvoerkanaal afgesloten. De conclusie is dat gemaakte afspraken in de koopovereenkomst duidelijk zijn, het technisch mogelijk is om de installatie los te koppelen. De conclusie is dat de gedaagde gehouden kan en mag worden aan de gemaakte afspraken en dat deze voor eigen rekening en daar op korte termijn invulling aan moet geven.  ”

Uitspraak RECHTBANK AMSTERDAM Vonnis van 15 augustus 2018

in de zaak van

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, advocaat mr. G.M. Kerpestein te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, advocaat mr. H.G. Tienstra te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding van 8 november 2017, met producties,
  • de conclusie van antwoord, met producties,
  • het tussenvonnis van 25 april 2018, waarbij een comparitie van partijen/descente is bepaald,
  • het proces-verbaal van descente en van comparitie van 17 juli 2018.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. [eiser] is op 19 januari 1978 eigenaar geworden van het gehele pand aan de [adres] , kadastraal bekend Gemeente Amsterdam, sectie E nummer [nummer] , groot één are en 59 centiare.

2.2. Op 27 januari 1989 is het pand gesplitst in drie appartementsrechten, namelijk in appartement A-I (het souterrain, bel etage en de eerste verdieping), appartement A-II (de tweede verdieping) en in appartement A-III (de derde en vierde verdieping inclusief vliering), respectievelijk kadastraal vernummerd naar sectie E, nummer [nummer] , appartementsindexen 1,2, en 3.

2.3. Bij koopovereenkomst van 15 maart 2000 heeft [eiser] het appartementsrecht staande en gelegen op de tweede verdieping van het pand verkocht aan de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ). Artikel 15 van de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

– Voor rekening en risico van de verkoper zullen de gas- en elektrameter worden gesplitst. Dit dient te zijn geschied vóór de levering.

– Zolang geen splitsing van de c.v. heeft plaatsgevonden, zal verrekening van de stookkosten geschieden aldus dat 20% van die kosten voor rekening van koper komen.

– Bij eventuele toekomstige loskoppeling van de c.v. zullen de daarmee samenhangende kosten voor rekening van de koper komen. (…)”.

2.4. Bij leveringsakte van 28 juni 2000 is het appartementsrecht geleverd aan [gedaagde] , nadat [naam 1] het appartementsrecht bij koopovereenkomst van 16 maart 2000 had verkocht aan [gedaagde] . In de leveringsakte staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…) [eiser] (…) hierna te noemen “eigenaar”; (…)

[naam 1] (…) hierna te noemen “verkoper” (…)

[gedaagde] (…) hierna te noemen “koper” (…)

LEVERING (…)

Op grond van het hiervoor bepaalde levert eigenaar bij deze juridisch aan koper, die in juridische levering van eigenaar aanvaardt: het verkochte. (…)

VERKLARING KOPER

De koper verklaarde dat voor zijn rekening de centrale-verwarmings – en de elektra installaties in voormeld gebouw zullen worden losgekoppeld en gesplitst. Indien zulks technisch niet mogelijk blijkt, zullen voor rekening van de koper zogenaamde tussenmeters in voormeld gebouw worden geplaatst. (…)”.

2.5. Bij ondersplitsingsakte van 14 juni 2012 is het pand ondergesplitst, zodanig dat het hoofdappartementsrecht met kadastrale aanduiding A-I (souterrain met tuin, bel etage en eerste verdieping) is gesplitst in twee appartementsrechten: enerzijds het souterrain met tuin en de bel etage (sectie E, [nummer] -A, appartementsindex 4), anderzijds de eerste verdieping (sectie E, [nummer] -A, appartementsindex 5).

2.6. De appartementen aan de [adres] hebben nu de navolgende huisnummers:

[adres] souterrain en bel etage [nummer]

[adres] eerste verdieping [nummer]

[adres] tweede verdieping [nummer]

[adres] derde en vierde verdieping inclusief vliering [nummer]

2.7. Op dit moment is [eiser] eigenaar van de appartementen aan de [adres] met nr. [nummer] en nr. [nummer] . Hij woont met zijn vrouw in het appartement met nr. [nummer] en hij verhuurt het appartement met nr. [nummer] als bedrijfsruimte.

2.8.[gedaagde] is op dit moment eigenaar van het appartement op de tweede verdieping van het pand aan de [adres] met nr. [nummer] . [gedaagde] verhuurt zijn appartement aan zijn dochter.

2.9. [eiser] en [gedaagde] maken gezamenlijk gebruik van een cv-installatie (hierna: de cv-installatie). Deze cv-installatie bevindt zich in de tuin in een uitbouw van het appartement van [eiser] . Aan de zijkant van de uitbouw bevindt zich een rookgasafvoer voor de cv-installatie. De uitbouw behoort bij het appartement van [eiser] en strekt zich in hoogte uit over het souterrain, de bel etage en de eerste verdieping. De appartementen op de tweede, derde en vierde verdieping hebben geen uitbouw. De appartementen op de derde en vierde verdieping hebben een eigen cv-installatie.

2.10. [gedaagde] heeft jaarlijks 20% van de gas- en elektra kosten betaald. Tevens heeft [gedaagde] in 2006 20% van de kosten van de nieuwe cv-ketel, zijnde € 538,00, aan [eiser] vergoed.

2.11. In mei 2010 heeft [eiser] [gedaagde] mondeling verzocht mee te werken aan loskoppeling en splitsing van de cv-installatie. Daarop heeft [gedaagde] bij brief van 3 juni 2010 afwijzend gereageerd.

3 Het geschil

3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank [gedaagde] , bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, beveelt om

  • binnen 14 dagen na eerste schriftelijk verzoek door of namens [eiser] , voor eigen rekening en risico van [gedaagde] , tot algehele loskoppeling en splitsing van de cv-installatie van het appartement [adres] [nummer] te [plaats] ten opzichte van de cv-installatie van de appartementen [adres] [nummer] en [nummer] over te gaan, alsmede de loskoppeling en splitsing te hebben voleindigd binnen drie maanden na het verzoek van [eiser] ,
  • althans [gedaagde] te bevelen tot het onvoorwaardelijk gedogen van het feitelijk loskoppelen en splitsen van de betreffende cv-installatie alsmede tot het gedogen van alle daartoe naar de mening van [eiser] noodzakelijk te achten werkzaamheden,
  • het één en ander voor rekening van [gedaagde] , onder het bevel alle daarmee gepaard gaande noodzakelijke kosten op eerste verzoek aan [eiser] te voldoen,
  • het één en ander op straffe van een dwangsom ad € 1.000,00 voor elke dag of gedeelte van elke dag dat [gedaagde] met de uitvoering van enig onderdeel van het te deze door de rechtbank te verstrekken bevel in gebreke blijft,
  • met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder begrepen de expertisekosten van installatiebureau [naam installatiebureau] Centrale Verwarming BV, te vermeerderen met de nakosten.

3.2. [eiser] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. [eiser] vordert nakoming van de in de koopovereenkomst van 15 maart 2000 en de leveringsakte van 28 juni 2000 gemaakte afspraak tussen partijen, inhoudende dat [gedaagde] de cv-installatie loskoppelt en splitst én dat de kosten daarvan voor rekening van [gedaagde] komen. [gedaagde] heeft dit namelijk tot op heden – na meerdere verzoeken van [eiser] – nagelaten. Nu [eiser] van plan is een van zijn appartementen (nr. [nummer] dan wel nr. [nummer] ) te verkopen, wil hij graag dat de cv-installatie wordt losgekoppeld en wordt gesplitst, zodat het appartement gemakkelijker en voor een hogere prijs verkoopbaar is.

3.3. [gedaagde] voert verweer en voert daartoe – samengevat – primair aan dat hij zich niet jegens [eiser] , bij koopovereenkomst en leveringsakte, heeft verplicht voor zijn rekening de cv-installatie los te koppelen en te splitsen. Subsidiair doet [gedaagde] , voor zover [eiser] wel een beroep zou kunnen doen op het bepaalde in de leveringsakte, een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid met betrekking tot zijn verklaring in de leveringsakte.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.Kern van het geschil ziet op de vraag of tussen [eiser] en [gedaagde] een afspraak bestaat, waaruit een verplichting volgt voor [gedaagde] om voor zijn rekening de cv-installatie los te koppelen en te splitsen.

4.2. De rechtbank overweegt als volgt. Bij koopovereenkomst van 15 maart 2000 heeft [eiser] het appartement aan de [adres] met (het huidige) nr. [nummer] verkocht aan [naam 1] , terwijl [eiser] ook eigenaar was en is van de appartementen met nummers [nummer] en [nummer] , die allen dezelfde cv-installatie gebruik(t)en. Vervolgens heeft [naam 1] het appartement nog voor levering door [eiser] aan hem, op 16 maart 2000, doorverkocht aan [gedaagde] . Daarna is het appartement bij leveringsakte van 29 juni 2000 door [eiser] direct geleverd aan [gedaagde] (zie rov. 2.4.). [naam 1] is derhalve feitelijk nooit eigenaar geweest van het appartement, althans is nooit van plan geweest van het appartement gebruik te maken en heeft dat ook nooit gedaan. In dat licht moet de in de leveringsakte opgenomen verklaring van [gedaagde] , waarin hij verklaart dat voor zijn rekening de cv-installatie zal worden losgekoppeld en gesplitst, gezien worden als een verklaring die (ook) gericht is aan [eiser] . In ieder geval kan niet worden aangenomen dat deze verklaring uitsluitend zou zijn gericht aan [naam 1] en geen verplichting schept van [gedaagde] jegens [eiser] , zoals [gedaagde] betoogt. [naam 1] was immers praktisch geen partij bij de transactie en had daarmee ook geen belang bij de gemaakte afspraak, terwijl [eiser] dat wel had.

4.3. Daarmee staat vast dat [gedaagde] op grond van de afspraak in de leveringsakte in beginsel verplicht is voor zijn rekening de cv-installatie los te koppelen en te splitsen, met het voorbehoud dat zulks technisch mogelijk moet zijn. Partijen verschillen van mening of splitsing technisch mogelijk is.

4.4. Anders dan [gedaagde] betoogt, is de rechtbank van oordeel dat loskoppeling en splitsing van de cv-installatie technisch mogelijk is. Dat blijkt immers zowel uit de offertes die [eiser] bij dagvaarding heeft ingebracht, als ook uit het rapport dat [gedaagde] heeft ingebracht. Daarin staat namelijk het volgende vermeld: “hoewel splitsing technisch uitvoerbaar is, dient ook rekening gehouden te worden met bouwkundige sloop en herstelwerkzaamheden”. Zoals door [eiser] is aangedragen, kan [gedaagde] ervoor kiezen om gebruik te maken van het interne rookkanaal voor een inpandige rookgasafvoer. Daartegen heeft [gedaagde] aangevoerd dat daarvoor toestemming van de bovenbuurvrouw/VvE nodig is, nu het rookkanaal is gedicht, maar dat betekent niet dat het technisch niet mogelijk is. Voorts kan [gedaagde] kiezen voor (een gasketel met) een rookgasafvoer via de achtergevel. Het verweer van [gedaagde] dat de gemeente daar geen toestemming of vergunning voor geeft, en dat het onduidelijk is of de regelgeving dat toelaat gelet op de monumentale waarde van het pand, is in het geheel niet onderbouwd. Hetzelfde geldt voor zijn stelling dat dit niet mogelijk is vanwege de ramen van de buren. Bovendien staat als onbestreden vast dat [gedaagde] kan kiezen voor een elektrische boiler. Tijdens de descente is gebleken dat er in het appartement van [gedaagde] ruimte is om een cv-installatie of een (elektrische) boiler te plaatsen. Dat [gedaagde] dat onwenselijk of ontsierend voor het appartement vindt, maakt dat niet anders.

4.5. Daarmee is de rechtbank toegekomen aan de bespreking van het subsidiaire verweer van [gedaagde] dat de redelijkheid en billijkheid aan een beroep van [eiser] op de gemaakte afspraak in de weg staan. Bij de beoordeling hiervan staat voorop dat de rechtbank daarbij de nodige terughoudendheid dient te betrachten. Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden kan een dergelijk beroep slagen.

4.6. [gedaagde] heeft in dat verband aangevoerd dat de gemaakte afspraak inmiddels geen gelding meer heeft, omdat deze is ingehaald en achterhaald door de feiten en omstandigheden sinds de levering van het appartementsrecht aan [gedaagde] . De gevolgen van loskoppeling en splitsing zijn voor hem bovendien nadelig en kostbaar. Toewijzing van het gevorderde leidt niet, zoals [eiser] heeft aangevoerd tot kapitaalvermeerdering, maar eerder tot kapitaalvernietiging. Naast de directe kosten voor de loskoppeling en splitsing van de cv-ketel, zal [gedaagde] zijn gehele appartement moeten openbreken, terwijl een verzoek van [eiser] in 2000 ten tijde van de verbouwing van het appartement van [gedaagde] niet tot zodanige ingrijpende (financiële) gevolgen zou hebben geleid. Tegen die achtergrond is het onredelijk als [gedaagde] voor alle kosten moet opdraaien. Bovendien zijn partijen in 2006 toen zij de cv-ketel vervingen een nadere afspraak overeengekomen inhoudende dat de bestaande situatie zo zou worden gelaten, althans niet zou worden gewijzigd, aldus [gedaagde] .

4.7. Nu [eiser] het bestaan van deze in 2006 gemaakte nadere afspraak heeft weersproken, kan dit, zonder nadere onderbouwing door [gedaagde] die ontbreekt, niet als vaststaand tussen partijen worden aangenomen. Het enkele feit dat [gedaagde] in 2006 20% van de aanschafprijs van de cv-ketel heeft betaald is daarvoor onvoldoende, aangezien dit evengoed kan worden aangemerkt als uitvoering van de in de koopovereenkomst tussen [eiser] en [naam 1] vastgelegde afspraken waaraan partijen, naar niet in geschil is, jarenlang uitvoering hebben gegeven. Dat loskoppeling en splitsing van de cv-installatie tot hoge kosten kan leiden, is, hoe vervelend dat voor [gedaagde] ook is, evenmin voldoende voor een geslaagd beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid, mede omdat de in de leveringsakte gemaakte afspraak op dat punt geen enkel voorbehoud kent (zoals een limiet voor de met de splitsing gepaard gaande kosten). Indien [gedaagde] dat wenselijk vond, had het destijds op zijn weg gelegen om een dergelijk voorbehoud te bedingen. Daarnaast heeft [eiser] ter zitting toegelicht dat hij niet eerder – bijvoorbeeld in 2000 ten tijde van de verbouwing van het appartement van [gedaagde] – om nakoming van de afspraak door [gedaagde] tot splitsing van de cv-installatie heeft verzocht, omdat hij toen nog niet van plan was om een van zijn appartementen te verkopen en daarbij dus nog geen belang had. Ook in zoverre verzetten de redelijkheid en billijkheid zich er niet tegen dat [eiser] thans, als gevolg van gewijzigde omstandigheden, nakoming van de gemaakte afspraak verlangt. Overigens geldt dat [gedaagde] ook zelf bij de verbouwing van zijn appartement in 2000 rekening had kunnen houden met de gemaakte afspraak tot splitsing door alvast gasleidingen aan te (laten) leggen.

4.8. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiser] zal worden toegewezen, in die zin dat [gedaagde] voor eigen rekening binnen 30 dagen na het eerste schriftelijk verzoek door of namens [eiser] tot algehele loskoppeling en splitsing van de cv-installatie dient over te gaan, alsmede dat de loskoppeling en splitsing binnen zes maanden na het verzoek van [eiser] moet zijn voleindigd.

4.9. De door [eiser] gevorderde veroordeling van [gedaagde] in de gemaakte expertisekosten zal worden afgewezen, omdat [eiser] dit niet heeft onderbouwd.

4.10. Voor het verbinden van een dwangsom aan deze veroordeling ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding.

4.11. Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser] . Deze worden begroot op:

– dagvaarding € 97,31

– griffierecht 287,00

– salaris advocaat 1.086,00 (2,0 punt × tarief € 543,00)

Totaal € 1.470,31

4.12.

De nakosten worden toegewezen op de wijze als in de beslissing vermeld.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1. beveelt [gedaagde] om binnen 30 dagen na eerste schriftelijk verzoek door of namens [eiser] , voor eigen rekening en risico van [gedaagde] , tot algehele loskoppeling en splitsing van de cv-installatie van het appartement [adres] te [plaats] ten opzichte van de cv-installatie van de appartementen [adres] [nummer] en [nummer] over te gaan, alsmede de loskoppeling en splitsing te hebben voleindigd binnen zes maanden na het verzoek van [eiser] ,

5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.470,31,

5.3. veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, rechter, bijgestaan door mr. P. Palanciyan, griffier en in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2018.

 

Bronvermelding Rechtspraak.nl

Verrijkte uitspraak

 

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account