Moet je bij het opstellen van een MJOP rekening houden met de verdeelsleutel voor de verdeling van de kosten?

Moet je bij het opstellen van een MJOP rekening houden met de verdeelsleutel voor de verdeling van de kosten

 

Samenvatting

In deze VvE Rechtspraak speelt de vraag of genomen besluiten in strijd zijn met de splitsingsakte van de VvE. De ene partij is van mening dat genomen besluiten in strijd zijn met art. 2:15 en art. 5:130 van het Burgerlijk Wetboek. Zij vraagt aan de rechtbank om de volgende vier besluiten te vernietigen:

  1. het besluit tot het vaststellen van het MJOP;
  2. het besluit tot het verhogen van de maandelijkse bijdrage;
  3. het besluit voor extra werkzaamheden aan het dak en
  4. het besluit voor een extra eenmalige eigen bijdrage.

De reden hiervoor is dat bij het nemen van de besluit uitgegaan is van een verkeerde verdeelsleutel voor het opstellen van het MJOP. Vervolgens wordt aangegeven dat bepaalde herstelwerkzaamheden niet noodzakelijk zijn en dat deze voor rekening moet komen voor die eigenaars die toegang hebben tot het dak. Aanvullend wordt betwist dat de hoogte van de uitgave lager had kunnen zijn wanneer meerdere offertes waren opgevraagd.

De VvE betwist dit een geeft aan dat de besluitvorming correct en volgens de splitsingsakte is verlopen.

In de overweging wordt gekeken naar de nietigheid/vernietigbaarheid van de besluiten.  De rechtbank is op grond van artikel 5:130 BW bevoegd om een oordeel te geven over de eventuele nietigheid van besluiten. De kantonrechter is exclusief bevoegd voor de beoordeling of een besluit vernietigbaar is. In een eerdere zaak heeft de eiser de vernietiging van de besluiten voorgelegd bij de kantonrechter. De eventuele strijd met de redelijkheid en billijkheid van de (gelijkluidende) besluiten had in deze procedure aan de orde kunnen komen. In aanvulling op het modelreglement is een aanvullende specificatie van de verdeling opgenomen voor oa. het schilderwerk. Doordat hier geen correcte verdeling is gebruikt zou het besluit op basis hiervan ook niet juist zijn.

De rechter komt tot de conclusie dat toepassing van artikel 6 niet van belang is voor het opstellen van de MJOP. Deze is van belang voor de uiteindelijke verdeling van de kosten. en worden. Verder komt de rechter tot de conclusie dat de vraag of de herstelwerkzaamheden al dan niet noodzakelijk zijn niet van toepassing is. In het modelreglement wordt geen onderscheid gemaakt tussen onderhoud en herstelwerkzaamheden. De besluiten voor de reparatie van het dak en de eenmalige extra bijdrage zijn niet in strijd met de splitsingsakte en zijn niet nietig.

Daarmee is de eiser op alle vier de punten in het ongelijk gesteld.

Uitspraak RECHTBANK ROTTERDAM in de zaak van

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, advocaat mr. M.R. de Kok te Rotterdam,

tegen

de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS [adres] EN [adres], gevestigd te Rotterdam, gedaagde, advocaat mr. C.L.Verhoef te Berkel en Rodenrijs.

Partijen zullen hierna [eiser] en de VvE genoemd worden.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding van 26 oktober 2017 met producties;
  • de conclusie van antwoord met producties;
  • de brief van 7 maart 2018 waarin de comparitie van partijen is bepaald;
  • het proces-verbaal van de comparitie van partijen gehouden op 21 juni 2018.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. [eiser] is eigenaar van een appartement in het complex aan de [adres] en [adres] te Rotterdam.

2.2. Dit complex is bij akte van splitsing van 6 juli 1979 gesplitst in appartementsrechten. In de akte van splitsing is het modelreglement van splitsing van eigendom van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van 22 februari 1973 (zonder annex) van toepassing verklaard. Hierin staat – voor zover relevant – het volgende:

(…)

Artikel 2

Tot die gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:

  1. Funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk.

(…)

Artikel 17

Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

  1. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
  2. die welke verband houden met de noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van een bepaalde eigenaar;

(…)

Artikel 23

(…)

  1. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn.

(…)

2.3.

In de akte van splitsing staat verder – voor zover relevant – het volgende:

Aanvullend reglement

  1. In afwijking van het bepaalde in artikel 23 lid 3 van het algemeen reglement:

(…)

  1. komen de kosten van het buitenschilderwerk aan de gemeenschappelijke gedeelten voor rekening van ieder der appartementseigenaar voor de bedragen als door de betreffende schilder afzonderlijk zullen worden vastgesteld.

(…)

  1. komen de kosten van onderhoud en instandhouding van de gemeenschappelijke trappen en portalen voor rekening van de eigenaars van de daarbij betrokken appartementsrechten, ieder voor een gelijk gedeelte.
  2. komen de kosten van onderhoud en instandhouding van de winkelpuien uitsluitend voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht, waarvan de betrokken winkel deel uitmaakt.

(…)

2.4. Bij dezelfde akte van splitsing is een vereniging van eigenaars opgericht met de naam Vereniging van eigenaars [adres] en [adres] (de VvE).

2.5. Op 22 juni 2017 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Tijdens deze vergadering zijn besluiten genomen over het meerjarenonderhoudsplan, de hoogte van de jaarlijkse bijdrage en de reparatie van het dak.

2.6. Op 24 juli 2017 heeft [eiser] de kantonrechter verzocht om de besluiten van 22 juni 2017 te vernietigen omdat de vergadering niet tijdig bijeen zou zijn geroepen.

2.7. Op 25 september 2017 heeft weer een vergadering van de VvE plaats gevonden. Tijdens deze vergadering zijn de op 22 juni 2017 genomen besluiten opnieuw aan de vergadering voorgelegd. In de notulen van deze vergadering staat – voor zover relevant – het volgende:

(…)

  1. Vaststellen meerjarenonderhoudsplan en de hieruit vloeiende bijdragen

Voor de VvE is een zogenaamd MJOP opgesteld door de firma Molleman. Aan de hand van deze rapportage is een opstelling gemaakt van de kosten die de komende jaren te verwachten zijn qua groot onderhoud. Vast is komen te staan dat de jaarlijkse reservering die nu op een bedrag van € 4.000,– staat te laag is. Deze zou eigenlijk naar € 8.000,- per jaar moeten. Deze stap vinden de leden te groot en er wordt besloten de reservering te verhogen naar € 6.000,- per jaar. Dit werkt door in de maandelijkse bijdrage die de leden moeten voldoen. Op basis van het besluit van 22 juni 2017 is dit voorstel al administratief verwerkt.

De heer [persoon] stelt voor het MJOP vast te stellen en hieruit volgende aangepaste bijdrage terugwerkend in te laten gaan per 1 juli 2017. Het is immers reeds zo bij de leden in rekening gebracht.

De leden stemmen hier met 106 stemmen voor en 18 stemmen tegen, mee in. Het besluit is daarmee aangenomen en wordt op deze manier doorgevoerd.

  1. Vaststellen extra werkzaamheden dak

Zoals besproken op de vergadering van 22 juni 2017, heeft het dak de hoogste prioriteit om aangepakt te gaan worden. Hierop zijn verschillende offertes gevraagd. Na een inhoudelijk discussie stemmen de leden in om de werkzaamheden aan het dak uit te besteden aan de firma HEKO. Wel dient hier een extra bijdrage voor betaald te gaan worden.

De heer [eiser] stelt dat het dak geen onderhoud nodig heeft. De leden geven aan dat er verschillende lekkageproblemen spelen.

Bij het stemmen zijn 106 stemmen voor, 18 stemmen tegen.

De leden stemmen in met de extra bijdrage.

(…)

De heer [eiser] geeft aan dat hij het heel jammer vindt dat hij deze procedure moet voeren tegen de buren. De achterliggende gedachte hierbij is dat hij geen financiële ruimte heeft voor de kosten waarover nu besloten is. Hij zal zijn advocaat raadplegen wat er nu nog kan worden gedaan.

(…)

2.8. In de procedure bij de kantonrechter (zie 2.6) is door partijen vastgesteld dat de besluiten alsnog rechtsgeldig zijn genomen op 25 september 2017. Deze procedure is beëindigd.

3 Het geschil

3.1. [eiser] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat wegens strijdigheid met het splitsingsreglement de besluiten die de leden van de VvE ter vergadering van 25 september 2017 hebben genomen t.w.

  1. de vaststelling van de herstelwerkzaamheden waaronder begrepen het akkoord bevinden van de offerte van Heko,
  2. de vaststelling van een extra bijdrage voor alle eigenaars,
  3. de goedkeuring van het meerjarenonderhoudsplan, waaronder begrepen de goedkeuring van de begroting en
  4. e vaststelling van de (extra) bijdrage 2017 nietig zijn, met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure.

3.2. [eiser] legt hieraan ten grondslag dat de besluiten in strijd zijn met het splitsingsreglement omdat bij de vaststelling van het meerjarenonderhoudsplan niet de juiste verdeelsleutel is gebruikt voor het buitenschilderwerk, de trappen en portalen en voor de winkelpuien. Verder zijn de eenmalige kosten voor het herstel van het dak niet noodzakelijk. Tot slot moeten de kosten voor de herstelwerkzaamheden van het dak voor rekening komen van de eigenaars die toegang hebben tot het dak en zijn deze kosten te hoog omdat maar één offerte voor de herstelwerkzaamheden is opgevraagd.

3.3. De VvE betwist dat de besluiten in strijd zijn met de splitsingsakte. Het besluit tot vaststelling van het meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP) en de verhoging van de maandelijkse eigen bijdragen zijn bedoeld om de reservering behoefte te bepalen. De afwijkende verdeelsleutel is bij deze kosten niet aan de orde. De kosten voor het herstel van het dak komen op grond van de splitsingsakte voor rekening van alle eigenaars. Tenslotte betwist de VvE dat er maar één offerte is aangevraagd.

4 De beoordeling

Nietig of vernietigbaar?

4.1. Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit nietig als het besluit (als zodanig) in strijd is met de wet of met de statuten, waarbij de akte van splitsing gelijk wordt gesteld met statuten (artikel 5:129 BW). Op grond van artikel 2:15 BW is een besluit vernietigbaar als het is genomen in strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen of als het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid (op grond van 2:8 BW) of met een reglement.

4.2. De rechtbank is op grond van artikel 5:130 BW bevoegd om een oordeel te geven over de eventuele nietigheid van besluiten. De kantonrechter is exclusief bevoegd voor de beoordeling of een besluit vernietigbaar is. [eiser] heeft de vernietiging van de besluiten al voorgelegd bij de kantonrechter. De eventuele strijd met de redelijkheid en billijkheid van de (gelijkluidende) besluiten had in deze procedure aan de orde kunnen komen en daarvoor is dus in de onderhavige procedure geen plaats meer.

4.3. [eiser] vraagt om een verklaring van recht over de nietigheid van in totaal vier verschillende besluiten van de VvE. Het gaat om de volgende besluiten:

  1. het besluit tot het vaststellen van het MJOP;
  2. het besluit tot het verhogen van de maandelijkse bijdrage;
  3. het besluit voor extra werkzaamheden aan het dak en
  4. het besluit voor een extra eenmalige eigen bijdrage.

Besluit vaststellen van het MJOP en verhogen van de maandelijkse bijdrage (1 en 2)

4.4.Op grond van artikel 6 van het aanvullend reglement van de splitsingsakte geldt voor de verdeling van de kosten van het buitenschilderwerk, van het onderhoud aan en instandhouding van de gemeenschappelijke portalen en van de kosten voor onderhoud en instandhouding van de winkelpuien een afwijkende verdeelsleutel (zie 2.3).

4.5. Een vereniging van eigenaars is wettelijk verplicht een reservefonds in stand te houden. Op grond van artikel 5:126 BW (vanaf 1 januari 2018) geldt dat een MJOP kan worden vastgesteld om te bepalen welk bedrag moet worden gereserveerd in het reservefonds. Wordt geen MJOP vastgesteld dan moet de vereniging van eigenaars een bedrag van 0,5% van de herbouwwaarde reserveren.

4.6. Partijen verschillen van mening over de betekenis van artikel 6 van het aanvullend reglement in de splitsingsakte en met name over de vraag of bij het besluit tot goedkeuring van het MJOP en het besluit tot verhoging van de maandelijkse bijdrage de afwijkende verdeelsleutel moet worden gebruikt. Volgens [eiser] is dat het geval. De VvE betwist dit omdat deze besluiten zijn bedoeld om de kosten voor het onderhoud in kaart te brengen en het bedrag hiervoor te reserveren. Het zijn nog geen besluiten waarbij de kosten al concreet worden begroot en uitgegeven.

4.7. De rechtbank is van oordeel dat een redelijke uitleg van artikel 6 van het aanvullende reglement van de splitsingsakte meebrengt dat de afwijkende verdeelsleutel nog niet hoeft te worden toegepast bij de vaststelling van een MJOP, maar pas – uiterlijk – als de kosten daadwerkelijk worden uitgegeven. Het vaststellen van een MJOP is mede gezien artikel 5:126 BW, primair bedoeld om te bepalen welke bedragen door een vereniging van eigenaars gereserveerd moeten worden. Als een vereniging van eigenaars geen MJOP vaststelt dan moet 0,5% van de herbouwwaarde worden gereserveerd en dat is – zoals onweersproken gesteld door de VvE – een veel hoger bedrag dan het te reserveren bedrag volgens het MJOP. Het MJOP geeft bovendien slechts een globale indicatie van de kosten van het onderhoud waardoor het niet mogelijk is om de verdeelsleutel correct toe te passen. Het ligt daarom voor de hand om de gemaakte kosten pas in een later stadium exact te verdelen. Het besluit tot het vaststellen van het MJOP en het besluit tot verhoging van de maandelijkse bijdrage zijn om die reden niet in strijd met de splitsingsakte. De verklaring voor recht dat deze besluiten nietig zijn zal dan ook worden afgewezen.

Besluiten reparatie dak en eenmalige extra bijdrage (3 en 4)

4.8. In artikel 17 van het splitsingsreglement is geregeld welke kosten voor rekening komen van de leden van de VvE. Het gaat (onder andere) om kosten die zijn gemaakt in verband met het normale onderhoud of gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van gemeenschappelijke zaken of tot het behoud ervan (sub a) of kosten die verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken (sub b). In artikel 2 van het splitsingsreglement is bepaald welke zaken worden aangemerkt als gemeenschappelijk en het dak valt daaronder.

4.9. Partijen verschillen van mening over de vraag of de kosten voor de herstelwerkzaamheden van het dak voor rekening moeten komen van alle leden van de VvE. Volgens [eiser] mogen de kosten op grond van artikel 17 van het splitsingsreglement niet voor rekening van de eigenaars komen, omdat de herstelwerkzaamheden niet noodzakelijk zijn. Verder hadden meerdere offertes gevraagd moeten worden en zouden de eigenaars die toegang tot het dak hebben de kosten moeten betalen. De VvE betwist dit allemaal.

4.10. In de splitsingsakte is bepaald dat zowel de kosten voor onderhoud als voor noodzakelijke herstelwerkzaamheden van de gemeenschappelijke zaken waaronder het dak, voor rekening van alle eigenaars komen. De kosten voor de herstelwerkzaamheden aan het dak vallen onder deze bepaling, waarbij in het midden kan blijven of deze kosten zijn gemaakt voor noodzakelijke herstelwerkzaamheden of voor het onderhoud (of een combinatie van beiden). Daarbij is van belang dat de meerderheid van de leden heeft ingestemd met de herstelwerkzaamheden en met de noodzaak ervan en ook met de eenmalige extra bijdrage om dit te kunnen betalen. [eiser] is als lid van de vereniging aan dit besluit gebonden.

4.11. Dat meerdere offertes gevraagd zouden moeten worden voor de herstelwerkzaamheden, zoals [eiser] stelt, is niet in de splitsingsakte bepaald. Ook is niet in de splitsingsakte bepaald dat alleen de eigenaars die toegang hebben tot het dak de reparatie zouden moeten betalen. Voor zover [eiser] hiermee heeft bedoeld te zeggen dat de besluiten op die gronden in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid geldt dat, zoals hiervoor al is overwogen, dat aan de orde had moeten komen in de procedure bij de kantonrechter.

4.12.Nu is gebleken dat ook de besluiten voor de reparatie van het dak en de eenmalige extra bijdrage niet in strijd zijn met de splitsingsakte, zal de vordering voor recht dat deze besluiten nietig zijn worden afgewezen.

Proceskosten

4.13. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:

– griffierecht € 626,-

– salaris advocaat € 1.086,- (2 punt × tarief II € 543,-)

Totaal € 1.712,-

4.14. De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1. wijst de vorderingen af,

5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.712,-,

5.3. veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Krijnen en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2018.

2294/3048

 

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Verrijkte uitspraak

 

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account