Het verzoek om het vernietigen van het niet nemen van een besluit.

Het verzoek om het vernietigen van het niet nemen van een besluit.

Samenvatting van de VvE Rechtspraak

“In deze kwestie speelde de vraag wat de verdeelsleutel is van de kosten van het onderhoud van de voorgevel.  De VvE bestaat uit een bedrijfsdeel een een woondeel. In de Splitsingsakte van de VvE is een kostenverdeling opgenomen en vastgelegd, waarbij een specifieke verdeling is opgenomen  voor het bedrijfsdeel en het woondeel.Tevens is opgenomen dat het bedrijfsdeel niet bijdraagt in de schulden, kosten en lasten van het woondeel en andersom.  Het punt van discussie binnen deze VvE heeft betrekking op de verdeling van de kosten van onderhoud van de VvE voor de gevel. De redenatie is dat de gevel onderdeel uitmaakt van het geheel en dat om die reden alle eigenaars bij moeten dragen in de kosten van onderhoud. De eigenaar(s) van het bedrijfsdeel zijn het daar niet mee eens. Om daar duidelijkheid in te krijgen is dit punt ter stemming gebracht. De vergadering van eigenaars is gevraagd of de gevels tot de gemeenschappelijke zaken behoort. Er is geen drie/vierde meerderheid verkregen om hiermee in te stemmen.

In deze zaak is de rechtbank verzocht om het bovenstaande besluit te vernietigen.

De tegenpartij is van mening dat de specificatie van de verdeelsleutel in de splitsingsakte duidelijk is. Er wordt gesproken over:

  • kosten waaraan álle eigenaren conform de verdeelsleutel moeten bijdragen;
  • kosten die alleen de bedrijfseigenaar dient te dragen;
  • kosten die alleen de woningeigenaar dient te dragen.

Echter in de vergadering van eigenaars is geen besluit genomen.  Het is niet mogelijk om aan de rechter te vragen om een niet genomen besluit ongedaan te maken. Het doel van het verzoek is om een aanpassing van de splitsingsakte te realiseren. Om dit te realiseren is een andere pad wat bewandelt moet worden zoals is beschreven in artikel 5:139 e.v. BW . Het verzoek is afgewezen.

Een belangrijke conclusie uit deze zaak is het belang van een goede beschrijving van de vraag en de manier waarop een besluit op een Vergadering van Eigenaars wordt beschreven. Het terugdraaien van het niet nemen van een besluit kan op de manier zoals in deze zaak is gedaan slaagt niet.

Beschikking ex artikel 5:130 BW van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, in de zaak van

[verzoekster], wonende te [plaatsnaam], verzoekster, gemachtigde: mr. P.H.J.M. Janssen (SRK Rechtsbijstand) te Zoetermeer,

tegen

de vereniging Vereniging van Eigenaars [naam VVE], gevestigd te [plaatsnaam], verweerster, en voorts [verweerder 2], wonende te [plaatsnaam], verweerder, tevens belanghebbende, gemachtigde: mr. S. Velthuizen te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als “[verzoekster]” respectievelijk “de VvE” en “[verweerder 2]”.

1 Het verloop van de procedure

1.1. Van de volgende processtukken is kennisgenomen:

  • het verzoekschrift, met producties, ingekomen ter griffie op 3 mei 2018;
  • het verweerschrift zijdens [verweerder 2], met producties, ingekomen ter griffie op 13 juli 2018.

1.2. De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op 24 juli 2018. [verzoekster] is in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde de heer mr. Janssen (voornoemd). Namens de VvE is haar beheerder verschenen, CR8 Vastgoed, in de persoon van de heer [H.]. Voorts is verschenen namens [verweerder 2] de firma Steens Beheer B.V., in de persoon van de heer [J.] (medewerker bij Steens Beheer), bijgestaan door de gemachtigde, de heer mr. Velthuizen (voornoemd).

Partijen hebben ter zitting ieder het eigen standpunt nader mondeling toegelicht.

Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekeningen gehouden.

1.3. De kantonrechter heeft de uitspraak van deze beschikking bepaald op heden.

2 De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (langer) of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende vast:

2.1. [verzoekster] is eigenaresse van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het appartement gelegen aan de [straat-en plaatsnaam].

Zij is uit dien hoofde (stemgerechtigd) lid van de VvE.

2.2. [verweerder 2] is eigenaar van het bedrijfsappartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het bedrijfsappartement gelegen aan de [straat-en plaatsnaam].

Hij is uit dien hoofde eveneens (stemgerechtigd) lid van de VvE.

2.3. Het appartement van [verzoekster] maakt deel uit van een appartementencomplex waarvan de begane grond een aantal bedrijfsruimten betreft en met daarboven gelegen twaalf bovenwoningen.

2.4. Bij de Splitsingsakte, gedateerd 21 juli 1981, is de VvE opgericht en is tevens het Reglement van splitsing (hierna: het Splitsingsreglement) als bedoeld in artikel 5:111 sub d BW vastgesteld.

2.5. In de Splitsingsakte wordt gesproken over appartementsrechtindex 1, zijnde het bedrijfsappartementsrecht -in eigendom toebehorend aan [verweerder 2]- en voorts anderzijds, de appartementsrechtindices 2 tot en met 13, zijnde de diverse woningappartementsrechten, waarvan 1 appartement in eigendom van [verzoekster] is.

2.6. In de Splitsingsakte is een kostenverdeling opgenomen en vastgelegd, waarbij een specifieke verdeling is opgenomen voor enerzijds appartementsindex 1 en anderzijds de appartementsindices 2 tot en met 13. Deze luidt als volgt:

“(…)

3A. De eigenaar van elk appartementsrecht is in de gemeenschap en de gemeenschappelijke baten gerechtigd als volgt:

(…)

b. In de schulden, kosten en lasten in de gemeenschap die slechts betrekking hebben op de appartementsindices 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,11, 12 en 13, dragen zij bij voor wat betreft: appartementsindices 2, 3, 4 en 5 ieder voor (…): appartementsindices 6 en 7 ieder voor (…) en appartementsindices 8, 9, 10, 11, 12 en 13 ieder voor (…).

4. De eigenaar van elk appartementsrecht is verplicht bij te dragen in en tegenover derden aansprakelijk voor de gezamenlijke schulden, kosten en lasten voor het hiervoor vermelde aandeel in de gemeenschap, met dien verstande dat: appartementsindex 1 (bedrijfsgedeelte) niet bijdraagt in de schulden, kosten en lasten in de gemeenschap voor zover die betrekking hebben op appartementsindices 2 tot en met 13.

Evenzo dragen appartementsindices 2 tot en met 13 niet bij de in de schulden, kosten en lasten in de gemeenschap voor zover die betrekking hebben op appartementsindex 1.

(…)”

2.7. Op 4 april 2018 vond een extra algemene ledenvergadering van de VvE plaats. Daarvan zijn notulen opgemaakt, door [verzoekster] overgelegd als productie 13 bij het verzoekschrift.

In die notulen is onder punt 6. het volgende vastgelegd (hierna: “het besluit”).

“(…)

6. Kosten voor gevels en woningen conform art. 2 splitsingsreglement

De vergadering wordt gevraagd of de gevels tot de gemeenschappelijke zaken behoort.

Een eventueel besluit dient conform artikel 37 lid 5 te worden genomen. Er zijn 294 stemmen voor en 212 stemmen tegen. Hiermee wordt niet drie/vierde meerderheid behaalt.

Besluit: de gevels worden niet als gemeenschappelijk benoemd.

(…)”

3 Het standpunt van [verzoekster]

3.1. heeft verzocht het besluit van de VvE te vernietigen, voor zover dat besluit betreft het niet meebetalen door de eigenaar van de bedrijfsruimte aan de kosten voor gevelwerkzaamheden.

3.2. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [verzoekster] aan haar verzoek, naast de hiervoor onder 2 weergegeven feiten – samengevat weergegeven en voor zover van belang -, het volgende ten grondslag gelegd.

3.2.1. Volgens [verzoekster] bestaat vanaf 1997 voortdurende onenigheid binnen de VvE over de uitleg van de bepaling zoals deze is opgenomen in artikel 4 van de Splitsingsakte (door beide partijen in hun processtukken abusievelijk aangeduid met artikel 3c).

Tijdens meerdere algemene ledenvergaderingen is de uitleg van die bepaling aan de orde gekomen, voor het laatst tijdens de vergadering van 4 april 2018.

3.2.2. Meer concreet spitst de discussie binnen de leden van de VvE zich toe op de vraag of de kosten die zien op de buitengevel van het gehele appartementencomplex (waaronder begrepen de onderhoudswerkzaamheden) eveneens moeten worden betaald door de bedrijfsappartementseigenaar (in de Splitsingsakte genoemd als “appartementsindex 1”).

Zij betoogt daarbij dat de buitengevel bij uitstek dienstbaar is aan het gehele gebouw, zodat (ook) de bedrijfsappartementseigenaar dient mee te betalen aan de kosten die zijn verbonden aan de gevel. Bouwkundig gaat het hier om één gevel die niet op te delen is.

4 Het verweer van [verweerder 2]

4.1. heeft gemotiveerd verweer gevoerd en daarbij verzocht tot afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoekster] in de kosten van het geding, nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [verweerder 2] als verweer – samengevat weergegeven en voor zover van belang -, het volgende aangevoerd.

4.2.1. Primair betoogt [verweerder 2] dat met het verzoek van [verzoekster] aan de rechter wordt verzocht om een besluit te nemen namens de VvE, hetgeen niet mogelijk is, anders dan voorzien bij wet.

4.2.2. Subsidiair betoogt [verweerder 2] het volgende. In de relevante bepalingen uit de Splitsingsakte (de artikelen 3 en 4, zoals aangehaald onder de feiten) is een driedeling opgenomen. Het gaat om de verdeling van gemeenschappelijke schulden, kosten en lasten.

Kort gezegd ziet die driedeling er als volgt uit:

  • kosten waaraan álle eigenaren conform de verdeelsleutel moeten bijdragen;
  • kosten die alleen de bedrijfseigenaar dient te dragen;
  • kosten die alleen de woningeigenaar dient te dragen.

4.2.3. Feitelijk komt de regeling uit de Splitsingsakte op het volgende neer. Er zijn gemeenschappelijke zaken voor woningeigenaren en er zijn gemeenschappelijke zaken voor bedrijfseigenaren. De kosten van gemeenschappelijke zaken voor woningappartementen zijn gescheiden van de kosten van gemeenschappelijke zaken ten behoeve van het bedrijfsappartement. Bedrijfseigenaren hoeven niet bij te dragen in de kosten van de woningeigenaren. Ook wordt het spiegelbeeld van deze bepaling geregeld in dat artikel, namelijk dat woningeigenaren niet hoeven bij te dragen aan kosten die slechts zien op bedrijfsappartementsrecht. Kort gezegd, [verweerder 2] hoeft niet te betalen voor de gevel van [verzoekster] en andersom hoeft [verzoekster] niet te betalen voor de gevel van [verweerder 2]. Dat is ook meer dan redelijk; het is de gevel van hun woningen. De bedrijfsappartementseigenaar, [verweerder 2], heeft zijn eigen gevel.

4.2.4. Deze scheiding tussen bijdrageplicht in bepaalde gemeenschappelijke zaken is een uitzondering op de hoofdregel dat alle eigenaren aan alle gemeenschappelijke zaken (naar rato) bijbetalen. Op de hoofdregel uit de wet is een uitzondering toegestaan; van die mogelijkheid is gebruik gemaakt door een afwijkende regeling vast te leggen. De in de Splitsingsakte toegestane afwijking van artikel c is daarom rechtsgeldig.

4.2.5. Het betreffende artikel is helder zodat deze ook maar op één manier uitgelegd kan worden. Deze eenduidige uitleg is bovendien ook in lijn met de zogeheten cao-norm.

Een andere (in de visie van [verweerder 2] foutieve) uitleg volgt niet uit de tekst en ook niet uit de bedoeling van de betreffende bepaling.

Het gaat om het verschil in belangen dat langs deze weg is ‘opgelost’.

Voorkomen wordt dat bedrijfseigenaren geen onderhoud ten zijnen gunste aan de gemeenschappelijke zaken kan verrichten, omdat de woningeigenaren dat zullen tegenhouden indien zij daaraan zouden moeten meebetalen en vice versa.

4.2.6. Feitelijk wenst [verzoekster] met haar verzoek een wijziging van de Splitsingsakte. Dat kan niet bereikt worden met de onderhavige procedure bij de kantonrechter. Zij dient hiervoor de procedure uit artikel 5:139 e.v. BW te volgen.

5 De beoordeling

5.1. [verzoekster] is lid van de VvE en zij heeft daarmee voldoende belang bij haar verzoek. Ingevolge artikel 5:130 BW kan verzocht worden om de vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE. Het onderhavige hiertoe strekkende verzoek is tijdig gedaan. In zoverre is [verzoekster] ontvankelijk in haar verzoek.

5.2. Ter zake het verzoek wordt het volgende overwogen. In het petitum van het verzoekschrift heeft [verzoekster] aan de kantonrechter verzocht om het onder sub 12 van haar verzoekschrift vermelde besluit te vernietigen, voor zover dit gaat om het niet meebetalen door de eigenaar van de bedrijfsruimte aan de kosten voor de gevelwerkzaamheden.

5.3. Ter zitting heeft [verzoekster] -desgevraagd- een toelichting gegeven op haar verzoek, nu dat in haar verzoekschrift niet helder is geformuleerd.

Kort gezegd komt die toelichting erop neer dat zij zich niet kan verenigen met de uitleg die door [verweerder 2] gegeven wordt aan de verdeelsleutel zoals deze is neergelegd in artikel 4 van de Splitsingsakte. In de visie van [verzoekster] dient de bedrijfsappartmentseigenaar mee te betalen aan de gemeenschappelijke gevel van de woningen, omdat dat, zo betoogt zij, nu eenmaal één gevel betreft die niet slechts ziet op de woningappartementen en slechts in hun voordeel strekt, maar ziet op álle appartementen, dus ook de bedrijfsappartementen.

5.4. Feitelijk gaat het [verzoekster] derhalve om de kostenverdeling van de buitengevel. Zij meent dat iedere appartementseigenaar daaraan moet meebetalen. Zij verzoekt daarom aan de kantonrechter om het besluit te vernietigen, zodanig dat de bedrijfseigenaren wel meebetalen aan de kosten van de buitengevel. Door de overige aanwezigen, zowel namens [verweerder 2] als van de zijde van de VvE, die zich ter zitting achter het standpunt van [verweerder 2] heeft geschaard, wordt bevestigd dat de kostenverdeling van gemeenschappelijke gevel van de woningen en de uitleg ter zake in artikel 4 van de Splitsingsakte het prangende punt is in deze kwestie.

5.5. Evenwel, een besluit waarvan [verzoekster], bij verzoekschrift en/of ter zitting, de vernietiging vraagt is door de VvE ter vergadering niet genomen. Het besluit dat wel is genomen (vastgelegd in de notulen die zijn overgelegd door [verzoekster]- hiervoor onder de feiten is aangehaald) is een ander besluit dan waarvan de vernietiging wordt verzocht. Dat besluit betreft uitdrukkelijk alleen hetgeen in de notulen is opgenomen en ook is onderstreept:

“Besluit: de gevels worden niet als gemeenschappelijk benoemd.”

5.6 Hoewel de vetgedrukte kop van het betreffende punt 6 uit de notulen van de vergadering spreekt over “kosten voor gevels en woningen”, en daarmee doet vermoeden dat het besluit ziet op de kostenverdeling, is dat niet het geval. Een besluit dat niet genomen is, kan door de kantonrechter niet vernietigd worden. Reeds daarom dient het verzoek van [verzoekster] te worden afgewezen.

5.7. Vernietiging van het besluit dat wel genomen is door de VvE wordt aldus evenmin (ook) verzocht. Voor zover [verzoekster] met haar verzoek beoogt een wijziging van de Splitsingsakte te bewerkstelligen, kan dit niet worden bereikt met de onderhavige procedure bij de kantonrechter. Zij dient in dat geval de daarvoor geijkte weg te bewandelen, te weten de procedure uit artikel 5:139 e.v. BW. Vaststaat dat die procedure niet door partijen doorlopen is. Voor het desalniettemin uitleggen van de in artikel 4 in de Splitsingsakte opgenomen verdeelsleutel is, gelet op al het voorgaande, in de onderhavige procedure dan ook geen plaats.

5.8. [verzoekster] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

5.9. De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

6 De beslissing

De kantonrechter:

wijst het verzoek af;

veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerder 2] vastgesteld op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;

en indien [verzoekster] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig hieraan heeft voldaan, begroot op € 131,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van deze beschikking heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na betekening van deze beschikking tot de dag der algehele voldoening;

verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

(741)

Bronvermelding:
Rechtspraak.nl  

Verrijkte uitspraak

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account