Relatie tussen servicekosten huurder en voorschotbijdrage VvE

Relatie tussen servicekosten huurder en voorschotbijdrage VvE

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 oktober 2018
inzake
[appellante] ,wonend te [woonplaats] ,appellante,geïntimeerde in incidenteel appel,advocaat: mr. J.N.M. van Trigt te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,wonend te [woonplaats] ,geïntimeerde,appellante in incidenteel appel,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 31 oktober 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 18 augustus 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellante] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven, met een productie. [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord, tevens incidentele memorie van grieven genomen, met producties, en [appellante] vervolgens een incidentele memorie van antwoord. Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – primair de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, subsidiair deze zal matigen tot nihil, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis waar het de beslissing van de buitengerechtelijke kosten betreft en voorts in principaal en incidenteel appel tot bekrachtiging van dat vonnis voor het overige, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
In incidenteel appel heeft [appellante] geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.8. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan. Zij komen neer op het volgende.
( i) [geïntimeerde] heeft in de periode 1 augustus 2014 tot 15 november 2016 van [appellante] gehuurd de zelfstandige woonruimte aan de [adres] , hierna: het gehuurde.
(ii) De huurprijs bedroeg in totaal € 1.500,- per maand. In de huurovereenkomst staat dat bedrag als volgt gespecificeerd:
“4.3. For each payment period of one month
– the lease price is € 740
– gas/electric/internet € 110
– furniture € 450
– Service cost V.V.E € 200
So that lessee will owe for each month € 1500
In writing: One thousand five hundred Euro
If the yearly gas/electricity bill will exceed €110,- per month on average, the Lessee will pay the difference to the Lessor within 14 days from receiving notice from the Lessor and a copy of the original bill.”(…)
(iii) Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden ‘general provisions lease contract living accommodation’ (model 30 juli 2003) van toepassing.
(iv) [appellante] heeft aan [geïntimeerde] geen afrekening verstrekt van de kosten als bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW (nutsvoorzieningen en servicekosten).
( v) Bij brief van 12 december 2016 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellante] verzocht om binnen twee weken een bedrag van € 16.843,75 over te maken ter zake van onverschuldigd door [geïntimeerde] betaalde VvE-bijdragen en meubileringskosten.
(vi) Op 27 december 2016 heeft [appellante] op de brief van 12 december 2016 gereageerd en de vordering van [geïntimeerde] verworpen.
(vii) Bij brief van 29 december 2016 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] opnieuw verzocht om betaling van € 16.843,75 binnen vijftien dagen na 29 december 2016, met aanzegging dat indien [appellante] daarmee in gebreke zou blijven een bedrag van € 1.141,56 aan buitengerechtelijke kosten in rekening wordt gebracht.
(viii) [appellante] heeft de vordering van [geïntimeerde] niet betaald.

3 Beoordeling

3.1 In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , voor zover hier van belang, gevorderd dat de kantonrechter [appellante] – uitvoerbaar bij voorraad – zou veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van € 11.055,28 aan onverschuldigd betaalde kosten voor meubilering en € 5.500,- aan onverschuldigd betaalde VVE-bijdragen, de wettelijke rente per 23 januari 2017 en de proceskosten. [geïntimeerde] heeft daartoe gesteld dat [appellante] zich niet aan haar wettelijke verplichting heeft gehouden om betaalde voorschotbedragen jaarlijks, alsmede aan het einde van de huurovereenkomst af te rekenen en daarbij inzage te geven in alle boeken en bescheiden die aan de afrekening ten grondslag liggen. Daarnaast heeft [geïntimeerde] gedurende de gehele huurperiode maandelijks € 200,- aan ‘servicecosts VVE’ betaald, terwijl dit geen levering of dienst aan [geïntimeerde] was, maar maandelijkse bijdragen zijn die [appellante] verschuldigd was aan de Vereniging van Eigenaars (VvE) waar zij kennelijk lid van was. Deze kosten kunnen niet aan [geïntimeerde] worden doorberekend en zijn daarom door [geïntimeerde] onverschuldigd betaald, aldus [geïntimeerde] . [appellante] heeft de vordering betwist.

3.2 De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen, onder meer oordelend dat [appellante] door het verzuim een gespecificeerd overzicht van de daadwerkelijk gemaakte kosten aan [geïntimeerde] te verstrekken is tekortgeschoten in haar verplichtingen als verhuurder en dat dus beoordeeld dient te worden of de door [geïntimeerde] betaalde bedragen aan meubilering redelijk waren. De kantonrechter heeft vervolgens de redelijke vergoeding voor meubilering vastgesteld op een bepaald bedrag en geoordeeld dat het meerdere moet worden terugbetaald door [appellante] . Ten aanzien van de VvE bijdragen heeft de kantonrechter overwogen dat die voor rekening van [appellante] als eigenaar zijn en niet zonder meer aan [geïntimeerde] één op één kunnen worden doorberekend. Ook deze kosten moeten volgens de kantonrechter worden terugbetaald aan [geïntimeerde] , zodat [appellante] aan hoofdsom haar in totaal € 16.555,28 dient terug te betalen.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op.

3.3 De grieven stellen de vraag aan de orde of [geïntimeerde] in de omstandigheden van het geval op grond van artikel 7:259 BW aanspraak kan maken op terugbetaling van door haar betaalde kosten voor meubilair (hierna ook wel servicekosten genoemd) en kosten ter zake van de bijdrage voor de VvE; het gaat in deze zaak niet om een afrekening van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter.
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] hierop geen aanspraak kan maken. Het volgende is daartoe redengevend. Daarbij komt het hof terug van zijn eerdere rechtspraak op dit punt (zie o.m. ECLI:NL:GHAMS:2017:1761).

3.4 Voorop wordt gesteld dat het hier een geliberaliseerde huurwoning oftewel vrije sector woning betreft omdat de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst hoger was dan de toen geldende huurliberalisatiegrens. Weliswaar heeft [geïntimeerde] naar voren gebracht dat de woning voordien niet geliberaliseerd was, maar dat is niet doorslaggevend. [geïntimeerde] heeft evenmin binnen de periode die haar daarvoor ter beschikking stond een beslissing van de huurcommissie gevraagd omtrent de huurprijs, zodat de huurprijs die in de overeenkomst staat uitgangspunt is gebleven.

3.5 Artikel 7:259 BW, zoals de tekst sinds 1 juli 2014 luidt en op grond van artikel 7:247 BW zowel van toepassing is op geliberaliseerde als op niet-geliberaliseerde woningen, houdt onder meer het volgende in.
1. De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.
2. De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan (…).

3.6 De toelichting van de wetgever op de wijziging van dit artikel luidt onder meer als volgt (MvT, Kamerstukken 33 698, 2012/2013): “De voorgestelde wijziging in artikel 7:259, lid 1, BW houdt in dat de betalingsverplichting voor de servicekosten op een andere wijze wordt geregeld. Het huidige wettelijke uitgangspunt dat de betalingsverplichting van de huurder in eerste instantie bestaat uit hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen, en pas bij gebreke van overeenstemming het in overeenstemming met de wettelijke voorschriften geldende bedrag dan wel een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten, blijft gehandhaafd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). De verhuurder kan aan de huurder ten hoogste de vergoedingen in rekening brengen die ingevolge wettelijke voorschriften kunnen worden berekend. De term «wettelijke voorschriften» duidt op bepalingen ingevolge de Prijzenwet. Indien krachtens die wet maximumprijzen worden gehanteerd, kan de huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien uit die voorschriften.
De servicekosten worden bij gebreke van overeenstemming vastgesteld aan de hand van de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld.”

3.7 Bij geliberaliseerde woningen is, mede gezien bovenstaande toelichting, contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (artikel 7:259 lid 1 eerste volzin) dus het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling van de huurprijs (artikel 7:246 BW). De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat ter zake is overeengekomen, zo bepaalt immers bedoeld artikellid. Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan. Slechts indien partijen over de servicekosten geen overeenstemming hebben bereikt, wordt teruggegrepen op de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld. Anders dan voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte, staat de weg naar de huurcommissie voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte die over de servicekosten wil klagen, niet open. Artikel 7:260 BW geldt immers niet voor geliberaliseerde woonruimte.

3.8 In het onderhavige geval hebben [appellante] en [geïntimeerde] bij het sluiten van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door [geïntimeerde] te betalen bedragen als onderdeel van de huurprijs, ook over het bedrag aan servicekosten (‘furniture’) dat hier aan de orde is. Geen wettelijke regel stond partijen daaraan in de weg. Dit brengt mee dat hetgeen in artikel 7:259 BW is bepaald na de eerste volzin van lid 1, niet van toepassing is op deze zaak. Niet is gesteld of gebleken dat partijen nadien een andere regeling zijn overeengekomen. [geïntimeerde] heeft ook op geen enkel moment gedurende de huurperiode van ruim twee jaar bij [appellante] erover geklaagd dat zij met die kosten een probleem had en deze telkens voldaan. Evenmin heeft [geïntimeerde] na ommekomst van het eerste jaar van de huurovereenkomst, en voor het einde ervan, aanspraak gemaakt op een overzicht van de servicekosten van het eerste jaar. Daarbij geldt dat genoemd bedrag, gelet op de wijze van vermelding in de overeenkomst, niet het karakter van een voorschot heeft waarover te zijner tijd een afrekening zal volgen, maar van een vast bedrag dat zonder meer geldt als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW. Immers alleen ten aanzien van het bedrag van € 110,- voor de nutsvoorzieningen (“gas/electric/internet”) is in de overeenkomst bepaald dat een verrekening volgt (met dien verstande dat moet worden bijbetaald als volgens een afrekening blijkt dat de werkelijke kosten hoger zijn). Voor een terugbetalingsverplichting op grond van onverschuldigde betaling is gelet op het voorgaande dan ook geen grond.

3.9 Voor het bedrag ter zake van de VvE-bijdrage geldt mutatis mutandis hetzelfde. Daarbij heeft bovendien te gelden dat dit geen kosten zijn waarop artikel 7:259 BW ziet. Het stond partijen vrij daarover af te spreken dat [geïntimeerde] die kosten gedurende de huurperiode voor haar rekening zou nemen. Onverschuldigd betaald zijn deze bedragen dus evenmin.

3.10 De grieven slagen. Bij deze stand van zaken faalt het incidenteel appel, dat ziet op de buitengerechtelijke kosten. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4 Beslissing

Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep,
en opnieuw rechtdoende:
wijst af de vorderingen van [geïntimeerde] ;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 600,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 815,21 aan verschotten en € 1.074,- voor salaris in principaal appel en op € 537,- aan salaris in incidenteel appel;
verklaart deze (kosten)veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, E.M. Polak en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2018.

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account