Is de lift gemeenschappelijk of niet?

Is de lift gemeenschappelijk of dienstbaar een een groep eigenaars.

Samenvatting:

 

In deze zaak gaat het om de vraag of een lift in een VvE onderdeel is van het gemeenschappelijke gedeelte van de VvE. Het gaat in deze zaak om een VvE met een Splitsingsreglement wat gebaseerd is op het modelreglement uit 1992. Daarbij zijn er aanvullingen gemaakt op het reglement en is er een Huishoudelijk Reglement opgesteld. Belangrijk voor deze zaak is dat er een aanvulling in het Splitsingsreglement zijn is gemaakt waarin staat:

 

De schulden en kosten verbonden aan gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken die slechts dienstbaar zijn aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars worden gedragen en betaald door die eigenaar voor het geheel, dan wel door die groep van eigenaars in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid. Indien nodig of gewenst kan bij huishoudelijk reglement worden vastgelegd wanneer sprake is van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars en wie tot die groep behoren.”

 

De leden van de VvE verschillen qua mening of de lift van de VvE onderdeel uitmaakt van het gemeenschappelijke deel, of dat deze een bepaalde groep eigenaars dient en dus of de schulden en kosten van de lift gedragen moeten worden door alle leden of slechts door de groep eigenaars die voordeel hebben van de lift.

 

In deze zaak is er geen kelder of ondergrondse ruimte zoals een parkeergarage of bergingen die voor alle eigenaars bereikbaar is door middel van de lift.

 

De rechter oordeelt in deze zaak dat de eigenaar(s) op de begane grond geen voordeel hebben van de lift. De redenering van de rechter is als volgt.

  • Er moet eerst bepaald worden wat dienstbaar betekent voor deze VvE.
  • De regels zoals deze zijn opgesteld in de Splitsingsakte zijn bepalend voor deze VvE
  • Redelijkheid en Billijkheid behoort in de overweging meegenomen te worden
  • Het gaat om de letterlijke betekenis van de bewoording van het Splitsingsreglement
  • De rechter bepaald dat de lift niet dienstbaar is voor de eigenaar(s) op de begane grond mede doordat er geen ondergrondse ruimte is waarvoor de eigenaar op de begane grond gebruik kan maken van de lift.
  • Eventueel gebruik van de lift door de eigenaar op de begane grond om bovenburen te bezoeken valt naar oordeel van de rechter niet onder het begrip dienstbaar.

Aanvullend zijn er door de VvE bepalingen in het Huishoudelijk Reglement die volgens de rechter in het splitsingsreglement thuis en niet in het huishoudelijk reglement.


RECHTBANK ROTTERDAM beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam in de zaak van

 

[naam verzoeker] ,wonende te [woonplaats verzoeker], verzoeker, gemachtigde: mr. B.J. Roodenburg te Rijswijk,

 

tegen

 

de vereniging VVE [naam VVE], gevestigd te [woonplaats verweerster], verweerster,
gemachtigde: mr. J.A. Liewes te Oosterhout.


Partijen worden hierna aangeduid als “ [naam verzoeker] ” en “de [naam verweerster] ”.

 

1 Het verloop van de procedure

 

1.1 Van de volgende processtukken is kennisgenomen:

 

  • het verzoekschrift, met bijlagen, ontvangen op 14 september 2018,-
  • het verweerschrift, met bijlagen. 

1.2 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2018. [naam verzoeker] is in persoon verschenen tezamen met zijn echtgenote en bijgestaan door zijn gemachtigde. Van de zijde van de [naam verweerster] zijn verschenen Fam. [naam 1] , Fam. [naam 2] en Fam. [naam 3] , bijgestaan door haar gemachtigde.

1.3 Ter mondelinge behandeling hebben partijen op grond van artikel 96 Rv gezamenlijk een (gewijzigd) verzoek voorgelegd aan de kantonrechter. Partijen hebben verder ieder hun eigen standpunt mondeling toegelicht. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.

1.4 Bij brief d.d. 23 oktober 2018 heeft de kantonrechter de instemming met het verzoek ex artikel 96 Rv van de ter mondelinge behandeling niet verschenen VvE -leden [naam 4] , [naam 5] en Fam. [naam 6] ontvangen.

1.5 De uitspraak van deze beschikking is door de kantonrechter op heden bepaald.

 

2 De feiten

 

In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten:

2.1 [naam verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende tot het uitsluitend gebruik van woning met tuin en berging op de begane grond met toebehoren aan het adres [adres] te Rotterdam.

2.2 Het appartement van [naam verzoeker] maakt deel uit van het appartementsgebouw met toebehoren gelegen aan de [straatnaam] te Rotterdam, kadastraal bekend gemeente IJsselmonde sectie [sectie] nummer [nummer] .

2.3 [naam verzoeker] is als appartementseigenaar van rechtswege lid van de [naam verweerster]

2.4 Bij Splitsingsakte d.d. 17 juli 1996 is het appartementsgebouw gesplitst in 7 appartementsrechten.

2.5 In de Splitsingsakte d.d. 17 juli 1996 is het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard.

2.6 In het Modelreglement 1992 is bepaald:
“Artikel 2
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
(…)
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
(…)
Artikel 3
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan:
(…)
Artikel 5
(…)
2. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid.
(…)
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
(…)
b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, (…)”

2.7 In artikel 2 sub a van het onderdeel aanvullend reglement van de akte van splitsing is opgenomen:
“2. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
Van artikel 2 lid 3 van het algemeen reglement wordt afgeweken in de volgende gevallen:
a. De schulden en kosten verbonden aan gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken die slechts dienstbaar zijn aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars worden gedragen en betaald door die eigenaar voor het geheel, dan wel door die groep van eigenaars in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid. Indien nodig of gewenst kan bij huishoudelijk reglement worden vastgelegd wanneer sprake is van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars en wie tot die groep behoren.”

 

2.8 De maandelijkse VvE -bijdrage is voor [naam verzoeker] vastgesteld op € 130,-.

 


3 Het verzoek en de standpunten van partijen

 

3.1 Partijen hebben, na wijziging van het verzoek en een mondelinge toelichting daarop, de kantonrechter verzocht om te verklaren voor recht of de lift in het appartementsgebouw aan de [straatnaam] te Rotterdam al dan niet dienstbaar is aan de bewoners op de begane grond.

3.2 Daarbij heeft [naam verzoeker] zich enerzijds op het standpunt gesteld dat zijn woning op de begane grond is gelegen en hij derhalve nooit gebruik maakt van de lift. Gelet op het voorgaande alsmede het bepaalde in artikel 2 sub a onderdeel aanvullend reglement van de akte van splitsing geldt dat de lift alleen dienstbaar is aan de andere 6 appartementseigenaren met een appartement op de hoger gelegen verdiepingen, zodat [naam verzoeker] dan ook niet hoeft bij te dragen in de schulden en kosten in verband met de lift. Het begrip “dienstbaar” dient te worden uitgelegd in die zin, dat de lift dienstbaar is aan [naam verzoeker] als persoon, hetgeen niet het geval is. In de VvE -bijdrage van € 130,- die [naam verzoeker] maandelijks voldoet is een bedrag van € 50,- opgenomen ter zake de (onderhouds)kosten van de lift. Dit deel van de bijdrage voor de lift wordt ten onrechte bij [naam verzoeker] in rekening gebracht.

3.3 De VvE stelt zich anderzijds op het standpunt dat de omstandigheid dat [naam verzoeker] feitelijk geen gebruik maakt van de lift niet relevant is. Het daadwerkelijk gebruik van een algemene ruimte kan nooit de hoogte van de bijdrage van de VvE bepalen. Het begrip “dienstbaar” dient te worden geïnterpreteerd als “beschikbaar”. De lift is beschikbaar voor alle bewoners, ongeacht het daadwerkelijk gebruik, en een ieder dient dan ook zijn breukdeel bij te dragen.
Betwist wordt daarnaast door de VvE dat in de VvE -bijdrage van € 130,- een bedrag van
€ 50,- ter zake van onderhoudskosten van de lift is begrepen. Een specifiek bedrag voor de (onderhouds)kosten van de lift is niet opgenomen en is ook niet op eenvoudige wijze te bepalen. In het Huishoudelijk reglement van de VvE , zoals dat met een meerderheid van stemmen van 85% op 18 juli 2018 is aangenomen, staat voorts expliciet vermeld dat de VvE bepaalt dat alle gemeenschappelijke ruimtes dienstbaar zijn aan alle eigenaars alsmede dat zij nadrukkelijk niet de wens heeft om een of meerdere ruimtes aan een eigenaar of een groep van eigenaars toe te wijzen.

 

4 De beoordeling

 

4.1 Partijen zijn verdeeld over de vraag of de lift van het appartementencomplex kan worden aangemerkt als een gemeenschappelijk(e) gedeelte/zaak die slechts dienstbaar is aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars in de zin van artikel 2 sub a van het onderdeel aanvullend reglement van de akte van splitsing. Daarbij verschillen zij met name van mening over de vraag op welke wijze het in voornoemd artikel opgenomen begrip “dienstbaar” dient te worden uitgelegd.

4.2 De kantonrechter stelt voorop dat bij de uitleg van een splitsingsakte als de onderhavige telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
Aangezien partijen verschillen van inzicht over de uitleg van een bepaling in de akte van splitsing dient de kantonrechter deze bepaling zelf uit te leggen. Nu bedoeld document naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van een aantal derden te beïnvloeden, in het bijzonder die van de (toekomstige) eigenaren van (en andere gerechtigden tot) de woonappartementen in het complex, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering van dat document, dienen de bewoordingen van de splitsingsakte naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van het reglement. De taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de akte is opgesteld is daarbij, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, wel van groot belang, doch niet alléén bepalend. Bij die betekenis dient ook gelet te worden op de desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer waarbinnen deze akte is opgesteld, op de structuur van de tekst als geheel, en op de aannemelijkheid van rechtsgevolgen in de ene dan wel de andere uitleg. Daarbij gaat het niet om de subjectieve bedoelingen van de partijen die de akte hebben opgesteld, voor zover die niet uit de akte zelf blijken. Deze objectieve maatstaf is voor het eerst door de Hoge Raad geformuleerd in HR 1 november 2003, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522 (Prinsenwerf) en aangevuld in ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119 (Mitros).

 

4.3 Het voorgaande in ogenschouw nemende is de kantonrechter in het onderhavige geval van oordeel dat de lift in het appartementsgebouw aan de [straatnaam] te Rotterdam niet dienstbaar is aan de bewoners op de begane grond. Daarbij is allereerst van belang dat taalkundig gezien het woord “dienstbaar” ook wel wordt uitgelegd als “bevorderlijk voor”, “van nut” en “voordelig”. [naam verzoeker] heeft onweersproken gesteld dat hij als appartementseigenaar van een appartement gelegen op de begane grond geen gebruik maakt van de lift. Dat [naam verzoeker] op andere wijze enig nut of voordeel heeft bij de zich in het appartementencomplex bevindende lift is de kantonrechter, te meer nu niet is gesteld dat er ondergrondse ruimten in het appartementencomplex aanwezig zijn, ook niet gebleken. Dat het woord “dienstbaar” dient te worden gelezen als zijnde dienstbaar aan het gebouw in plaats van dienstbaar aan de appartementseigenaar als persoon, zoals door de VvE gesteld, volgt daarnaast naar objectieve maatstaven eveneens niet uit artikel 2 sub a van het onderdeel aanvullend reglement van de akte van splitsing, nu hierin expliciet staat vermeld “dienstbaar aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars”.
Wanneer een appartementseigenaar geen met de lift toegankelijke ondergrondse ruimten heeft, welke dienen tot het nut van alle mede-eigenaren waaronder ook de mede-eigenaars van de begane grond, kan bezwaarlijk worden aanvaard dat de lift een algemene gemeenschappelijkheid is ten dienste van de appartementseigenaren van de begane grond. Ook het door de VvE naar voren gebrachte argument, inhoudende dat een appartementseigenaar van de begane grond van de lift gebruik kan maken, bijvoorbeeld bij het bezoeken van een appartementseigenaar op een hoger gelegen etage, leidt niet tot een ander oordeel, nu bezoeken aan de hoger gelegen appartementseigenaren als zijnde dienstbaar aan die appartementseigenaren worden aangemerkt en de kosten dan ook in de VvE -bijdragen van die appartementseigenaren worden geacht begrepen te zijn.

 

4.4 Ten aanzien van de door de VvE overgelegde bepaling van het Huishoudelijke reglement wordt het volgende overwogen. Nog los van de omstandigheid dat [naam verzoeker] heeft gesteld niet op de hoogte te zijn van het bestaan van het genoemde Huishoudelijke reglement, geldt dat het opnemen van rechten en plichten in een Huishoudelijke reglement niet onbeperkt is toegestaan. Zo dienen regels omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privé-gedeelten in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en moeten dus in het Splitsingsreglement worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik kunnen regels van orde ook in het Huishoudelijk Reglement worden gegeven. Nu de door de VvE overgelegde bepaling geen betrekking heeft op een ordemaatregel omtrent het feitelijk gebruik en deze bepaling indirect van invloed is op omvang van de ledenbijdrage, behoort een dergelijke bepaling in het reglement van splitsing thuis en niet in het Huishoudelijke reglement.

4.5. De VvE wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

5 De beslissing
De kantonrechter:

verklaart voor recht dat de lift in het appartementsgebouw aan de [straatnaam] te Rotterdam niet dienstbaar is aan de bewoners op de begane grond;
veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 79,- aan verschotten en € 400,- aan gemachtigdensalaris;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.J.M. Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
495

Tags:
0 Reacties

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Neem contact op met VvE Centraal

U kunt dit formulier gebruiken om contact op te nemen met VvE Centraal

Wordt verstuurd

wit logo-01

©2018 VvE Centraal, onderdeel van Blue Orange Participaties B.V.

Login met je gegevens

of    

Je gegevens vergeten?

Create Account