Kennis van VvE Zaken

Administratie en FinanciënVvE Rechtspraak - Besluitvorming

Verjaring binnen de VvE

Verjaring in de VvE. Hoe zit dat in elkaar?

Soms kom je er als Vereniging van Eigenaars achter dat er iets binnen de VvE is gebeurd wat niet helemaal klopt. Dan wil je dat natuurlijk graag terugdraaien, maar hoe zit dat eigenlijk wanneer dat niet in goed overleg gebeurt? Je staat recht tegenover elkaar en het eerste wat dan naar boven komt, is de vraag of het dispuut al verjaard is. Hoe zit dat nu eigenlijk met verjaring binnen de VvE?

Het onderwerp waar de verjaring betrekking op heeft, is ook van belang. Gaat het om het niet naleven van de bepalingen in de splitsingsakte of gaat het om bijvoorbeeld het inlijven van een deel wat gemeenschappelijk is. En wanneer is het onderwerp over de verjaring aan het licht gekomen?

In dit artikel zullen we beide behandelen en verwijzen naar uitspraken die relevant zijn. In basis zijn er de volgende verjaringstermijnen die een VvE moet kennen.

  • twee jaar
  • vijf jaar
  • tien jaar
  • twintig jaar

Onder aan het artikel zullen we een bijlage publiceren waar we een overzichtelijke opsomming maken van de verjaringstermijn en het onderwerp waar deze termijn voor geldt.

Verjaring bij aankoop van een appartement.

Hoewel het niet helemaal hoort tot de verjaring die in relatie tot de VvE behandelen we het voor de volledigheid wel in dit artikel. Het gaat hier om verjaring die gerelateerd is aan de koop van een appartement. U kunt er als koper namelijk achter komen dat niet alles wat de verkoper aan u verteld is waar is. Dit wordt Non-conformiteit genoemd. Als eerste dient u dan uw klacht kenbaar te maken. Vervolgens gaat een periode van twee jaar in om het dispuut op te lossen. Gebeurt er na het kenbaar maken van de klacht meer dan twee jaar niets dan is voor de wet deze klacht verjaard. U kunt deze periode verlengen (stuiten) door binnen de periode van twee jaar een schriftelijk bezwaar (stuitingsbrief) te sturen waarmee de periode verlengd wordt met nog eens twee jaar. Meer over deze vorm van verjaring leest u hier.

Verjaring verkijgen gemeenschappelijk deel

Een groot aandeel van disputen binnen VvE’s gaan over onderwerpen waar verjaring om de hoek komt kijken gaan over het verkrijgen van een gemeenschappelijk deel van de VvE. Er zijn twee verschillende vormen van verjaring van toepassing.

  • Verkrijgende verjaring
  • Bevrijdende verjaring

Verkrijgende verjaring

Om aanspraak te kunnen maken op verkrijgende verjaring is het van belang om te kunnen bewijzen dat de verkrijger ter goede trouw is geweest voor een periode van tien jaar. Wanneer iemand te goeder trouw zich bezitter van een onroerende zaak waant, kan hij daardoor dus eigenaar worden. Echter, in de praktijk komt dit zeer zelden voor. Namelijk zijn de splitsingstekeningen gemakkelijk op te vragen bij het Kadaster. De verkrijgende verjaring zal eigenlijk alleen maar succes hebben wanneer er in de splitsingstekening fouten zijn gemaakt of wanneer er in een eerdere leveringsakte fouten zijn geslopen kan een eigenaar aanspraak maken op verkrijgende verjaring.

Bevrijdende verjaring

Waar bij verkrijgende verjaring goeder trouw noodzakelijk was is dat bij bevrijdende verjaring niet het geval. Hier mag opzet in het spel zijn. Echter moet de verkrijging twintig jaar eerder plaats hebben gevonden wil een eigenaar hier aanspraak op kunnen maken.

Wanneer start de termijn

De termijn gaat voor beide bovengenoemde verjaringen in op het moment dat de persoon die zich op verjaring beroept het appartement in bezit kreeg of op het moment dat de VvE kennis heeft genomen van de situatie.

Bezitting van gemeenschappelijke delen.

Punt van aandacht als het gaat om gemeenschappelijke delen is dat alle eigenaars samen het eigendom hebben over gemeenschappelijke delen. Hier ben je voor de wet geen bezitter maar een houder van gemeenschappelijke delen. Wanneer je als een eigenaar van een appartement een stuk gemeenschappelijk deel bij je privé trekt, is het niet mogelijk om het eigendom te verkrijgen. Zo overwoog het Gerechtshof Leeuwarden dat na verloop van 20 jaren iemand een exclusief gebruiksrecht kan verkrijgen van een gemeenschappelijk gedeelte binnen de VvE. Ook hier moet het onttrekken wel eerst openlijk betwist zijn.

Verjaring van onbetaalde voorschotbijdragen

Het niet betalen van de maandelijkse bijdrage kan ook verjaren. In het artikel Help ik heb een wanbetaler in de VvE schreven we al dat de laatste 18 maanden bij de verkoop van een appartement op de verkopende eigenaar in gehouden kunnen worden. De totale verjaringstermijn voor het kunnen invorderen van de voorschotbijdragen is vijf jaar.

Verjaring van besluitvorming

Ook op het gebied van besluitvorming treed verjaring op. Hierbij gaat het om de vraag of een besluit nietig of vernietigbaar is. Meer hierover leest u in het artikel over Nietigheid en Vernietigbaarheid van besluiten.  Mocht een besluit vernietigbaar zijn dan heeft u afhankelijk van het besluit een maand of drie maanden om een verzoekschrift in te dienen. Mocht het om een nietig besluit dan zijn er twee verjaartermijnen. Als het gaat om besluiten waarbij de financiële gevolgen geldt een verjaringstermijn voor de financiële gevolgen van vijf jaar. Voor alle overige besluiten geldt een verjaringstermijn van twintig jaar.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.